Последние три года мы активно ищем проекты для инвестиций в Германии, но с каждым годом находить их становится всё сложнее, так как их меньше, чем денег тех, кто желает вложить в самую надёжную экономику Европы. В такой ситуации местные девелоперы могут позволить себе выбирать, с кем и на каких условиях работать. Рыночная ситуация Немецкие девелоперы оказались в нужное время в нужном месте: сегодняшний рынок Германии наполнен деньгами, и квартиры на первичном рынке находят покупателей ещё до того, как завершится строительство. Это объясняется низкой стоимостью заёмного капитала: проценты по депозитам остаются отрицательными, средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42 % в 2009 году до 1,65 % в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости. Рынок Германии переполнен ликвидностью, но в перспективе 2–3 лет ситуация может измениться. Европейский центральный банк 14 июня 2018 объявил об окончании программы количественного смягчения, суть которой заключалась в покупке различных активов для вливания денег в европейские экономики. Результатом такой политики стали низкие ставки по ипотеке. Теперь же игроки рынка ожидают, что заёмный капитал подорожает. Куда инвестировать? Поскольку рынок готовится к росту ставок и сокращению ликвидности, рекомендуем инвестировать в проекты с низкими рисками, в локациях с положительной демографической ситуацией, сильной экономикой и высоким уровнем покупательной способности. В общем случае к таким локациям в Германии относится «большая семёрка»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Однако рынки этих городов перегреты, и там сложно найти участки по адекватной цене. Например, в Мюнхене, по данным компании LBS, земля под строительство продаётся по цене от 1 300 до 2 400 евро/м². Для сравнения: в других городах Баварии участки стоят от 390 до 1 300 евро/м². Выгоднее инвестировать в девелопмент в пригородах крупных городов. Например, предместья Берлина, Гамбурга и Штутгарта быстро развиваются благодаря тому, что молодые семьи всё чаще переезжают из городов, где цены на жильё стали слишком высокими. Подойдут также Б-локации с населением от 60 тыс. человек. Например, в Баварии это Аугсбург, Ингольштадт, Регенсбург и Фюрт. Населённые пункты в восточной части Германии следует выбирать осторожно, так как экономика там слабее, потенциал роста цен меньше, и спрос на жильё не так велик, как в западных землях. Условия финансирования проектов Для возведения здания в Германии требуется в среднем от 1 млн до 15 млн евро. Строительство занимает 1,5 – 3 года. Девелоперы редко вкладывают собственные деньги в проект и получают капитал из двух источников — из банков (65–80 % капитала) и от инвесторов (20–35 %). При сегодняшней рыночной конъюнктуре инвесторам стоит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. В таком случае можно получить высокую доходность, однако чувствительность к коррекции цен будет высока, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала. Оптимальное соотношение заёмного и собственного капитала — 65/35 %. Участие инвесторов Существуют проекты, которые создаются под одного человека. Бывает и так, что несколько инвесторов вкладывают средства в рамках клубных сделок. В последнем случае минимальный взнос обычно составляет 100 тыс. евро. Инвесторы предоставляют капитал разными способами: они либо вкладывают средства в виде займа (мезонинного кредита) под 5–10 % годовых, либо становятся акционерами, получая 10–15 % в год. Доходность зависит от локации проекта, опыта девелопера, типа недвижимости и объёма инвестируемого капитала. Конечно, как всегда работает парадигма: чем меньше риск, тем меньше доходность, и наоборот. «Спящий» инвестор в качественном проекте и в хорошей локации может рассчитывать на прибыль в размере 8–12 % годовых после вычета всех расходов и проектных налогов (но до уплаты личного подоходного налога). Почему мезонинные кредиты? Заём отличается от акционерного участия очередью кредиторов. В случае негативного развития событий тот, кто предоставил долговой капитал, более защищён по сравнению с акционером. Последний имеет право на сверхприбыль, но, с другой стороны, первым потеряет деньги в случае ухудшения экономики. Многие эксперты говорят о том, что в ближайшем будущем есть риск стагнации или коррекции цен, так как 10-летний цикл находится на пике. Поэтому, по моему мнению, при сегодняшней конъюнктуре участие в девелоперском проекте через мезонинный кредит может быть менее рискованным и более оправданным. При таком варианте инвестору стоит рассчитывать на 7–8 % чистой прибыли в год за вычетом расходов и налогов. При этом риски будут низкими. Например, чтобы инвестор потерял деньги, рынок Германии должен обвалиться в цене на 20–25 % — думаю, что такой сценарий маловероятен. Налоги Те, кто предоставляет заём, по сравнению с акционерами получают ещё одно преимущество: в РФ они платят только 13 % в виде налога на ставку по займу. Например, если инвестор – российский резидент одолжил деньги девелоперу в ФРГ под 8 % годовых, налог в РФ составит около 1 % (13 % от 8 %), при этом в Германии ничего платить не нужно. В случае акционерного участия прибыль облагается корпоративным налогом в Германии, после чего инвестор платит налог на дивиденды. Размер налога на дивиденды и место его уплаты зависят от того, кто является собственником акций. Например, если акции немецкой компании принадлежат кипрской компании, то налога на дивиденды на Кипре можно избежать, а если российскому физическому лицу — то налог составит 15 %. Налоговое структурирование — важнейшая часть экономики проекта. При этом для крупных инвесторов и проектов доступны более эффективные инструменты оптимизации, чем для мелких. Поэтому мы предлагаем многим клиентам объединяться в клубные сделки, где они могут вскладчину получить лучшие условия, чем порознь. Управление проектами Обычно контроль над проектом получают девелоперы, а инвесторы остаются в стороне от управленческих вопросов. Конечно, крупные инвесторы имеют право на то, чтобы ключевые вопросы согласовывались с ними, но небольшие работают в формате «молчаливого партнёрства». Несмотря на это, расходы обсуждаются заранее, и все инвесторы видят экономику проекта. Если меняются ключевые условия, например, смета расходов или цена продажи, это обычно утверждается большинством голосов инвесторов. Стоимость услуг девелопера состоит из трех частей: комиссия за нахождение проекта (1–2 % от его стоимости); гонорар за менеджмент (5–10 % от стоимости строительных работ); гонорар успеха (50 % прибыли). Девелоперы обосновывают свои аппетиты тем, что благодаря своему опыту способны получить альтернативный дешёвый капитал, а также тем, что несут большую ответственность. Как правило, в их обязанности входит: покупка объектов (поиск зданий и участков, юридический и технический аудит с привлечением независимых специалистов, оформление сделки); управление процессом строительства (выбор подрядчиков, оформление договоров с ними, контроль за их деятельностью); привлечение финансирования (получение банковских кредитов, продажа облигаций проектной компании третьим лицам); контроль за арендным потоком (поиск управляющей компании, контроль за её деятельностью); продажа конечного продукта (поиск потенциальных покупателей, оформление сделок); распределение прибыли. Благодаря тому, что управление берёт на себя девелопер, инвесторы получают возможность вложить средства в проекты добавленной стоимости «без головной боли». При этом доходность остаётся выше, чем при покупке простого арендного бизнеса. Примеры девелоперских проектов в Германии Взнос в уставной капитал Мезонинный кредит Локация Бавария Пригород Гамбурга Северный Рейн-Вестфалия Доходность инвестора, % на вложенный капитал 20,0 15,0 8,0 Вложения инвестора, млн евро 1,2 2,0 0,5 Продолжительность проекта, лет 1,5 2,0 2,0

Как инвестировать в девелоперские проекты Германии

Article snippet
Tranio 119021, Москва, ул. Тимура Фрунзе, д. 20, стр. 3 +7 (800) 333-10-85
Tranio logo
Недвижимость за рубежом
Статьи
Статьи о недвижимости в Германии

Как инвестировать в девелоперские проекты Германии

Последние три года мы активно ищем проекты для инвестиций в Германии, но с каждым годом находить их становится всё сложнее, так как их меньше, чем денег тех, кто желает вложить в самую надёжную экономику Европы. В такой ситуации местные девелоперы могут позволить себе выбирать, с кем и на каких условиях работать.

Рыночная ситуация

Немецкие девелоперы оказались в нужное время в нужном месте: сегодняшний рынок Германии наполнен деньгами, и квартиры на первичном рынке находят покупателей ещё до того, как завершится строительство. Это объясняется низкой стоимостью заёмного капитала: проценты по депозитам остаются отрицательными, средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42 % в 2009 году до 1,65 % в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.

Рынок Германии переполнен ликвидностью, но в перспективе 2–3 лет ситуация может измениться. Европейский центральный банк 14 июня 2018 объявил об окончании программы количественного смягчения, суть которой заключалась в покупке различных активов для вливания денег в европейские экономики. Результатом такой политики стали низкие ставки по ипотеке. Теперь же игроки рынка ожидают, что заёмный капитал подорожает.

Куда инвестировать?

Поскольку рынок готовится к росту ставок и сокращению ликвидности, рекомендуем инвестировать в проекты с низкими рисками, в локациях с положительной демографической ситуацией, сильной экономикой и высоким уровнем покупательной способности.

В общем случае к таким локациям в Германии относится «большая семёрка»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Однако рынки этих городов перегреты, и там сложно найти участки по адекватной цене. Например, в Мюнхене, по данным компании LBS, земля под строительство продаётся по цене от 1 300 до 2 400 евро/м². Для сравнения: в других городах Баварии участки стоят от 390 до 1 300 евро/м².

Выгоднее инвестировать в девелопмент в пригородах крупных городов. Например, предместья Берлина, Гамбурга и Штутгарта быстро развиваются благодаря тому, что молодые семьи всё чаще переезжают из городов, где цены на жильё стали слишком высокими. Подойдут также Б-локации с населением от 60 тыс. человек. Например, в Баварии это Аугсбург, Ингольштадт, Регенсбург и Фюрт.

Населённые пункты в восточной части Германии следует выбирать осторожно, так как экономика там слабее, потенциал роста цен меньше, и спрос на жильё не так велик, как в западных землях.

Условия финансирования проектов

Для возведения здания в Германии требуется в среднем от 1 млн до 15 млн евро. Строительство занимает 1,5 – 3 года. Девелоперы редко вкладывают собственные деньги в проект и получают капитал из двух источников — из банков (65–80 % капитала) и от инвесторов (20–35 %).

При сегодняшней рыночной конъюнктуре инвесторам стоит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. В таком случае можно получить высокую доходность, однако чувствительность к коррекции цен будет высока, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала. Оптимальное соотношение заёмного и собственного капитала — 65/35 %.

Участие инвесторов

Существуют проекты, которые создаются под одного человека. Бывает и так, что несколько инвесторов вкладывают средства в рамках клубных сделок. В последнем случае минимальный взнос обычно составляет 100 тыс. евро.

Инвесторы предоставляют капитал разными способами: они либо вкладывают средства в виде займа (мезонинного кредита) под 5–10 % годовых, либо становятся акционерами, получая 10–15 % в год. Доходность зависит от локации проекта, опыта девелопера, типа недвижимости и объёма инвестируемого капитала. Конечно, как всегда работает парадигма: чем меньше риск, тем меньше доходность, и наоборот.

«Спящий» инвестор в качественном проекте и в хорошей локации может рассчитывать на прибыль в размере 8–12 % годовых после вычета всех расходов и проектных налогов (но до уплаты личного подоходного налога).

Почему мезонинные кредиты?

Заём отличается от акционерного участия очередью кредиторов. В случае негативного развития событий тот, кто предоставил долговой капитал, более защищён по сравнению с акционером. Последний имеет право на сверхприбыль, но, с другой стороны, первым потеряет деньги в случае ухудшения экономики.

Многие эксперты говорят о том, что в ближайшем будущем есть риск стагнации или коррекции цен, так как 10-летний цикл находится на пике. Поэтому, по моему мнению, при сегодняшней конъюнктуре участие в девелоперском проекте через мезонинный кредит может быть менее рискованным и более оправданным. При таком варианте инвестору стоит рассчитывать на 7–8 % чистой прибыли в год за вычетом расходов и налогов. При этом риски будут низкими. Например, чтобы инвестор потерял деньги, рынок Германии должен обвалиться в цене на 20–25 % — думаю, что такой сценарий маловероятен.

Налоги

Те, кто предоставляет заём, по сравнению с акционерами получают ещё одно преимущество: в РФ они платят только 13 % в виде налога на ставку по займу. Например, если инвестор – российский резидент одолжил деньги девелоперу в ФРГ под 8 % годовых, налог в РФ составит около 1 % (13 % от 8 %), при этом в Германии ничего платить не нужно.

В случае акционерного участия прибыль облагается корпоративным налогом в Германии, после чего инвестор платит налог на дивиденды. Размер налога на дивиденды и место его уплаты зависят от того, кто является собственником акций. Например, если акции немецкой компании принадлежат кипрской компании, то налога на дивиденды на Кипре можно избежать, а если российскому физическому лицу — то налог составит 15 %.

Налоговое структурирование — важнейшая часть экономики проекта. При этом для крупных инвесторов и проектов доступны более эффективные инструменты оптимизации, чем для мелких. Поэтому мы предлагаем многим клиентам объединяться в клубные сделки, где они могут вскладчину получить лучшие условия, чем порознь.

Управление проектами

Обычно контроль над проектом получают девелоперы, а инвесторы остаются в стороне от управленческих вопросов. Конечно, крупные инвесторы имеют право на то, чтобы ключевые вопросы согласовывались с ними, но небольшие работают в формате «молчаливого партнёрства». Несмотря на это, расходы обсуждаются заранее, и все инвесторы видят экономику проекта. Если меняются ключевые условия, например, смета расходов или цена продажи, это обычно утверждается большинством голосов инвесторов.

Стоимость услуг девелопера состоит из трех частей:

  • комиссия за нахождение проекта (1–2 % от его стоимости);
  • гонорар за менеджмент (5–10 % от стоимости строительных работ);
  • гонорар успеха (50 % прибыли).

Девелоперы обосновывают свои аппетиты тем, что благодаря своему опыту способны получить альтернативный дешёвый капитал, а также тем, что несут большую ответственность. Как правило, в их обязанности входит:

  • покупка объектов (поиск зданий и участков, юридический и технический аудит с привлечением независимых специалистов, оформление сделки);
  • управление процессом строительства (выбор подрядчиков, оформление договоров с ними, контроль за их деятельностью);
  • привлечение финансирования (получение банковских кредитов, продажа облигаций проектной компании третьим лицам);
  • контроль за арендным потоком (поиск управляющей компании, контроль за её деятельностью);
  • продажа конечного продукта (поиск потенциальных покупателей, оформление сделок);
  • распределение прибыли.

Благодаря тому, что управление берёт на себя девелопер, инвесторы получают возможность вложить средства в проекты добавленной стоимости «без головной боли». При этом доходность остаётся выше, чем при покупке простого арендного бизнеса.

Примеры девелоперских проектов в Германии

Взнос в уставной капитал

Мезонинный кредит

Локация

Бавария

Пригород Гамбурга

Северный Рейн-Вестфалия

Доходность инвестора, % на  вложенный капитал

20,0

15,0

8,0

Вложения инвестора, млн евро

1,2

2,0

0,5

Продолжительность проекта, лет

1,5

2,0

2,0

Материал подготовлен для realty.rbc.ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
    Анастасия Щепетова
    Анастасия Щепетова
    Менеджер по работе с клиентами
    Оставить заявку
      Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
      • Комиссия Tranio — 0 %
      • Помощь с ВНЖ
      • Ипотека от 1,5 %
      Задайте свой вопрос

      Задайте свой вопрос

      Оставить заявку
        Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение