Как открыть GmbH для покупки недвижимости в Германии?

Определившись с целью покупки, типом недвижимости и бюджетом, покупатель задаётся вопросом: оформить объект на себя или на юридическое лицо. Если инвестор собирается сдавать недвижимость в аренду, и её стоимость превышает 1 млн евро, Tranio рекомендует приобрести объект на GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) — аналог российского общества с ограниченной ответственностью. Это принесёт покупателю ряд преимуществ при оптимизации налогов:

• для физического лица налог рассчитывается по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475% (с учётом надбавки за солидарность), для юридического его ставка фиксирована и составляет 15,825% (при условии, если сдача недвижимости в аренду — единственная коммерческая деятельность юрлица). Например, физическое лицо, получающее более 50 тыс. евро в год в качестве дохода от аренды в Германии, платит 34,27%, а компания — только 15,825%;
• если учредитель GmbH предоставит заём своей компании как физическое лицо, то проценты по этому займу будут вычтены из налогооблагаемой базы компании, и, соответственно, сумма налога на доход для неё снизится. Такая схема теоретически возможна и для физического лица, но налоговые органы будут относится к ней подозрительнее;
• если российский налоговый резидент оформляет объект и ипотеку на юридическое лицо, то ему не нужно платить налог на материальную выгоду в России.

Учредителем GmbH может стать резидент и нерезидент Германии, физическое и юридическое лицо. Регистрация компании занимает 2–4 недели.

Нотариусы и банки требуют личного присутствия учредителей в Германии. В страну нужно приехать минимум на два дня, чтобы подписать договор, открыть счёт в банке и внести уставной капитал.

Этапы открытия GmbH

1. Консультация юриста

Если консультация при личной встрече в Германии часто бывает бесплатной, то за обсуждение вопросов по скайпу, телефону или электронной почте, скорее всего, придётся заплатить. Такая услуга стоит около 200 евро.

2. Сбор документов

Если учредитель компании — физическое лицо, то он направляет немецкому партнёру-юристу комплект документов:

• копию заграничного паспорта;
• копию страницы российского паспорта с регистрацией;
• ИНН.

Если GmbH открывает юридическое лицо, то ему нужно предоставить нотариально заверенные учредительные документы компании с апостилем (в этом случае список документов рекомендуется заранее согласовать с немецким нотариусом).

Также учредитель предоставляет данные о:

• составе учредителей и размере их долей в компании;
• руководителе компании (нужно сообщить, если нужна помощь в привлечении стороннего лица в качестве директора);
• наименовании компании (лучше подготовить не меньше трёх названий для проверки на уникальность);
• видах деятельности, которые планирует вести компания (например, сдача недвижимости в аренду).

Юрист готовит комплект документов в течение 2–3 дней.

3. Подписание договора

Учредитель подписывают учредительный договор у нотариуса в Германии. Если он не владеет немецким языком, ему понадобятся услуги переводчика.

Купить недвижимость можно уже на этом этапе, то есть ещё до внесения данных о компании в реестр. Но в таком случае учредитель GmbH будет нести личную ответственность по всем обязательствам в полном объеме, а не ограниченном уставным капиталом.

4. Открытие счёта

Чтобы открыть счёт в немецком банке, учредитель должен прийти в банк лично и предоставить нотариально заверенные учредительные документы и заграничный паспорт. От нерезидентов иногда требуется временная регистрация в Германии.

Счёт для внесения уставного капитала необязательно открывать в том же банке, где покупатель будет получать кредит на приобретение недвижимости: эти две операции не связаны между собой.

5. Внесение уставного капитала

Минимальный уставный капитал для открытия GmbH составляет 25 тыс. евро. при регистрации компании достаточно внести только половину суммы, а срок внесения остатка не ограничен.

6. Регистрация компании

Нотариус направляет документы в торговый реестр (Handelsregister). Срок регистрации — около четырёх недель с момента их подачи.

Если учредитель покупает недвижимость после внесения записи о создании GmbH в реестр, то ответственность его учредителей будет ограничена размером минимального уставного капитала. Продавцы недвижимости больше доверяют уже учреждённому юридическому лицу и с большей охотой заключают сделку после того, как получено подтверждение из реестра.

Расходы на оформление и содержание

Оформление компании стоит около 3 тыс. евро: сюда входит оплата регистрации компании и услуг юристов и нотариуса. Ежемесячное содержание обходится примерно в 800 евро (или 1500 евро, если нужен сторонний управляющий).

Приблизительные расходы на создание и обслуживание GmbH в Германии для объектов стоимостью от 1,0 до 1,5 млн. евро в 2021 году (с учётом НДС)

Автор: Юлия Кожевникова