Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть
Германия
Рынки и цены

Ипотека в Германии

Ставка по ипотеке 1,5–2,0 % годовых Максимальный размер кредита 70 % от стоимости объекта Средний срок кредитования 20 лет

В Германии одна из самых низких в Европе процентных ставок по ипотеке. Немецкие банки предоставляют кредит на покупку недвижимости и резидентам, и иностранцам. Оформление ипотеки длится в среднем месяц и стоит примерно 1 % от суммы займа.

Предложения банков по ипотеке
Средний размер кредита для иностранцев 50–55 % от стоимости объекта
Средняя процентная ставка 1,5–2,0 %годовых
Средний срок кредитования 20 лет
Требования к заёмщику
Минимальный возраст 18 лет
Максимальный возраст к концу срока кредитования 65 лет
Максимальная доля выплат по кредиту 35 % от годового дохода

Если инвестор покупает недвижимость в Германии для сдачи в аренду, то кредит повышает доходность на вложенный капитал за счёт рычага, поскольку стоимость заёмных денег обычно меньше, чем выручка от аренды. Так, при покупке объекта стоимостью 600 тыс. евро, доход от аренды которого составляет 30 тыс. евро в год, ипотека на 300 тыс. евро под 1,5 % годовых увеличит доходность на вложенный капитал не меньше чем в полтора раза.

Также ипотека снижает размер подоходного налога: расходы по процентам вычитаются из дохода инвестора и тем самым уменьшают налогооблагаемую базу.

По данным портала Statista, с 2013 по 2016 годы ставки по ипотеке в Германии снизились в среднем с 2,77 до 1,63 %. Выгодные условия кредитования стимулируют спрос. Растут и объёмы строительства: в 2016 было выдано больше 375 тыс. разрешений на строительство новых жилых объектов — это рекордный показатель с 1999 года.

Юлия Морозова Юлия Морозова Старший консультант по инвестициям Tranio

Требования банка к клиенту

Чтобы получить ипотеку в Германии, нужно предоставить в банк следующие документы:

  • паспорт и его копию;
  • анкету с личными данными заявителя;
  • подтверждение стабильного дохода (для физического лица — справка НДФЛ, для юридического — отчётность компании);
  • документы на недвижимость, которую планирует купить заёмщик: выписку из поземельной книги (не старше 6 недель), жилищный устав, фотографии и описание объекта;
  • договор аренды (если недвижимость сдаётся в аренду);
  • подтверждение наличия средств для первоначального взноса за покупку недвижимости;
  • результаты независимой оценки стоимости объекта.

Все документы должны быть переведены на немецкий язык и нотариально заверены.

— Что такое «анкета с личными данными заявителя»? Какая информация в ней должна быть? — Анкета должна содержать краткую информацию о заёмщике, его имуществе, данные о ежемесячных доходах и обязательных расходах (прочих кредитах, арендной плате, коммунальных услугах, алиментах) и страховках.

Германские банки охотнее финансируют покупку нового дома или квартиры в новостройке. К недвижимости на вторичном рынке кредиторы относятся требовательнее, тщательно оценивая состояние объекта и учитывая год постройки. Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду.

Если в банке, где вы планируете взять ипотеку, у вас уже открыт счёт, который пополнялся в течение нескольких лет, то решение о выдаче кредита займёт меньше времени, поскольку это позволит банку быстро оценить вашу платёжеспособность.

Анна Боярчукова Анна Боярчукова Менеджер по продаже недвижимости в Германии и Испании

Сумма займа

Для нерезидентов банки Германии обычно предоставляют ипотеку в размере не более 50 % от стоимости недвижимости. Однако к тем, кто оформляет кредит повторно, предъявляются менее жёсткие требования: банк может профинансировать до 70 % стоимости.

Чтобы решить вопрос о предоставлении займа и его размере, банку необходима оценка объекта, которую выполняют независимые сертифицированные специалисты. Их услуги оплачивает клиент. Величина кредита устанавливается в процентах от оценочной стоимости или от цены договора купли-продажи, в зависимости от того, что ниже.

Услуги независимого оценщика стоят в среднем 0,2–0,3 % от стоимости недвижимости
Услуги независимого оценщика стоят в среднем 0,2–0,3 % от стоимости недвижимости Фото: BrianAJackson / Depositphotos

Многие банки кредитуют только недвижимость не ниже определённой стоимости (например, 100 тыс. евро).

Процентные ставки и платежи

Средняя ставка ипотечного кредита в Германии составляет 1,5–2,0 % годовых. В последнее время в стране особенно распространены займы с фиксированной ставкой, которая неизменна в течение всего периода кредитования.

Как правило, ипотеку погашают ежемесячными аннуитетными платежами, то есть равными суммами в течение всего периода кредитования. В эти платежи включён и возврат тела кредита, и проценты банка за предоставление ипотеки.

Клиент может договориться с банком о возможности досрочного погашения кредита — скорее всего, в этом случае ставка кредитования будет выше. Если такая возможность не была предусмотрена заранее, клиенту придётся оплатить штраф.

Клиентам, покупающим недвижимость в ипотеку, рекомендуется брать кредит с возможностью ускоренного погашения основного долга. Такие кредиты дают возможность раз в год погасить до 10 % от тела кредита помимо аннуитетных платежей. Если заёмщик регулярно пользуется этой возможностью, то невыплаченный остаток в конце срока остается минимальным.

София Буланова София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Возможны также займы на условиях плавающей ставки. Такие ставки пересматриваются каждые 1–2 квартала в соответствии с динамикой Euribor (средняя ставка межбанковского кредитования), к которой прибавляется маржа отдельного банка (1,5–2 %). Плавающая ставка ниже фиксированной, но связана с бóльшими рисками. Поскольку Euribor уже достигла отрицательных значений, велика вероятность, что в ближайшем будущем она начнёт расти.

Кредиты с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения — самые дешёвые и самые рискованные для заёмщиков
Кредиты с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения — самые дешёвые и самые рискованные для заёмщиков Фото: membio / Depositphotos
Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
Светлана Ларионова
Светлана Ларионова
Менеджер по продаже недвижимости в Германии
+7 (800) 333-10-85
Оставить заявку
    Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %