Недвижимость за рубежом
Статьи

Ипотека в Германии: процентная ставка для россиян и немцев

33 113 просмотров · Обновлено
1,3–2%

Ставка по ипотеке

50%

Размер кредита

20 лет

Срок кредитования

В Германии одна из самых низких в Европе процентных ставок по ипотеке. Немецкие банки предоставляют кредит на покупку квартиры или дома резидентам и иностранцам. Оформление ипотеки длится в среднем месяц и стоит примерно 1% от суммы займа.

Предложения банков по ипотеке
Средний размер кредита для иностранцев 50–55% от стоимости объекта
Средняя процентная ставка 1,3–2% годовых
Средний срок кредитования 20 лет
Требования к заёмщику
Минимальный возраст 21 год
Максимальный возраст к концу срока кредитования 65 лет
Максимальная доля выплат по кредиту 35% от годового

дохода

Если инвестор покупает недвижимость в Германии для сдачи в аренду, то кредит повышает доходность на вложенный капитал за счёт рычага, поскольку стоимость заёмных денег обычно меньше, чем выручка от аренды. Так, при покупке объекта стоимостью 600 тыс. евро, доход от аренды которого составляет 30 тыс. евро в год, ипотека на 300 тыс. евро под 1,5% годовых увеличит доходность на вложенный капитал не меньше чем в полтора раза.

Также ипотека снижает размер подоходного налога: расходы по процентам вычитаются из дохода инвестора и тем самым уменьшают налогооблагаемую базу.

Недвижимость в Германии 493 объявления на Tranio
Апартаменты в новом жилом комплексе, район Фридрихсхайн, Берлин, Германия за От 411 000 € От 411 000 €
Апартаменты в новом жилом комплексе, район Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.II Всего 160 квартир

Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, район Вайсензее, Берлин, Германия за От 330 000 € От 330 000 €
Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, район Вайсензее, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2022.IV Всего 35 квартир

Апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Шёнеберг, Берлин, Германия за От 363 000 € От 363 000 €
Апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Шёнеберг, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.III Всего 219 квартир

Квартиры для сдачи в аренду и получения дохода в новом жилом комплексе, Фридрихсхайн, Берлин, Германия за От 316 000 € От 316 000 €
Квартиры для сдачи в аренду и получения дохода в новом жилом комплексе, Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2025.II Всего 60 квартир

Новые апартаменты в доме с садом и паркингом, Вильмерсдорф, Берлин, Германия за От 990 000 € От 990 000 €
Новые апартаменты в доме с садом и паркингом, Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Построено в 2023 Всего 12 квартир

Новые квартиры в районе Штеглиц-Целендорф, Берлин, Германия за От 675 000 € От 675 000 €
Новые квартиры в районе Штеглиц-Целендорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2023.III Всего 71 квартира

Новые квартиры в жилом комплексе, Хоэн-Нойендорф, Бранденбург, Германия за От 292 000 € От 292 000 €
Новые квартиры в жилом комплексе, Хоэн-Нойендорф, Бранденбург, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

Квартиры в отреставрированном историческом здании, район Вильмерсдорф, Берлин, Германия за От 856 000 € От 856 000 €
Квартиры в отреставрированном историческом здании, район Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

По данным портала Statista, с 2013 по 2020 годы ставки по ипотеке в Германии снизились в среднем с 2,8% до 1,3%. Выгодные условия кредитования стимулируют спрос.

Растут и объёмы строительства: в 2019 было выдано больше 360 тысяч разрешений на строительство новых жилых объектов.

София Буланова София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Как взять ипотеку в Германии

Чтобы получить ипотечный кредит в Германии, нужно предоставить в банк следующие документы:

  • загранпаспорт и внутренний паспорт, а также их копии;
  • анкету с личными данными заявителя;
  • подтверждение стабильного дохода (для физического лица — справка НДФЛ, для юридического — отчётность компании);
  • документы на недвижимость, которую планирует купить заёмщик: выписку из поземельной книги (не старше шести недель), жилищный устав, фотографии и описание объекта;
  • договор аренды (если недвижимость сдаётся в аренду);
  • подтверждение наличия средств для первоначального взноса за покупку недвижимости;
  • акт независимого оценщика о стоимости жилья.

Все документы должны быть переведены на немецкий язык и нотариально заверены.

— Что такое «анкета с личными данными заявителя»? Какая информация в ней должна быть?

— Анкета должна содержать краткую информацию о заёмщике, его имуществе, данные о ежемесячных доходах и обязательных расходах (прочих кредитах, арендной плате, коммунальных услугах, алиментах) и страховках.

Германские банки охотнее финансируют покупку нового дома или квартиры в новостройке. К недвижимости на вторичном рынке кредиторы относятся требовательнее, тщательно оценивая состояние объекта и учитывая год постройки. Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду.

Если в банке, где вы планируете взять ипотеку, у вас уже открыт счёт, который пополнялся в течение нескольких лет, то решение о выдаче кредита займёт меньше времени, поскольку это позволит банку быстро оценить вашу платёжеспособность.

София Буланова София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Сумма займа по кредиту на жильё в Германии

Для нерезидентов банки Германии обычно предоставляют ипотеку в размере не более 50% от стоимости недвижимости. Однако к тем, кто оформляет ипотечный кредит повторно, предъявляются менее жёсткие требования: банк может профинансировать до 70% стоимости.

Чтобы решить вопрос о предоставлении займа и его размере, банку необходима оценка объекта, которую выполняют независимые сертифицированные специалисты. Их услуги оплачивает клиент. Услуги независимого оценщика стоят в среднем 0,2–0,3% от стоимости недвижимости. Величина кредита устанавливается в процентах от оценочной стоимости или от цены договора купли-продажи, в зависимости от того, что ниже.

Сумма займа
Иностранцы могут получить ипотеку в Германии до 50% от стоимости жилья. Andrii Yalanskyi / shutterstock

Многие банки кредитуют только недвижимость не ниже определённой стоимости, например, — 100 тысяч евро.

Платежи и процентная ставка по ипотеке в Германии

Средняя ставка ипотечного кредита в Германии составляет 1,5–2% годовых. В последнее время в стране особенно распространены займы с фиксированной ставкой, которая неизменна в течение всего периода кредитования.

Как правило, ипотеку погашают ежемесячными аннуитетными платежами, то есть равными суммами в течение всего периода кредитования. В эти платежи включён и возврат тела кредита, и проценты банка за предоставление ипотеки.

Клиент может договориться с банком о возможности досрочного погашения кредита — скорее всего, в этом случае ставка кредитования будет выше. Если такая возможность не была предусмотрена заранее, клиенту придётся оплатить штраф.

Клиентам, покупающим недвижимость в ипотеку, рекомендуется брать кредит с возможностью ускоренного погашения основного долга.

Такие кредиты дают возможность раз в год погасить до 10% от тела кредита помимо аннуитетных платежей. Если заёмщик регулярно пользуется этой возможностью, то невыплаченный остаток в конце срока остается минимальным.

София Буланова София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Возможны также займы на условиях плавающей ставки. Такие ставки пересматриваются каждые один–два квартала в соответствии с динамикой средней ставки межбанковского кредитования Euribor, к которой прибавляется маржа отдельного банка —1,5–2%.

Плавающая ставка ниже фиксированной, но связана с бóльшими рисками. Поскольку Euribor уже достигла отрицательных значений, велика вероятность, что в ближайшем будущем она начнёт расти.

Кредиты с плавающей ставкой
Кредиты с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения — самые дешёвые и самые рискованные для заёмщиков membio / Depositphotos
Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
    Марина Филичкина
    Марина Филичкина
    Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа
    8 (800) 333-10-85
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка