Как заработать на проекте добавленной стоимости в Германии

В последние годы в крупных городах Европы цены на жильё росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 м² уменьшилась с 4,4% в 2011 году до 3,7% в 2016-м. На самых ликвидных рынках этот показатель ещё ниже. Например, в центре Мюнхена жильё приносит лишь 2–2,5% годовых.

Среди других плюсов проектов добавленной стоимости — короткий срок инвестирования (не более полугода) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении: команда специалистов подбирает и покупает объекты, структурирует сделку, организует финансирование, нанимает подрядчика и продаёт объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 тыс. евро.

Куда инвестировать

Один из самых интересных рынков для реализации проектов добавленной стоимости — это Германия. На это есть несколько причин:

• высокая ликвидность недвижимости: на самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходятся 20–40 покупателей;
• доступное финансирование: нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% от стоимости недвижимости под 1,5% годовых, резиденты — до 100% от стоимости под 0,8% годовых;
• высокий спрос на аренду: в среднем по Германии жильё снимают примерно 50% населения, а, например, в Берлине — более 80%.

Покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется в экономически здоровых городах Германии, а именно:

• в городах Баварии (Ингольштадт, Мюнхен, Нюрнберг и его окрестности: Амберг, Вайден, Кюммерсбрук, Лауф, Ноймаркт, Пегнитц, Швандорф, городской регион Нюрнберга между Ротом и Эрлангеном) — это самый богатый и благополучный регион Германии;
• в Берлине — столице и крупнейшем городе страны;
• в Гамбурге — одном из главнейших портов Европы;
• во Франкфурте — европейском банковском центре и крупном транспортном хабе (Франкфуртский аэропорт — один из самых загруженных в мире);
• в Штутгарте — центре промышленности, ориентированном на глобальный рынок (в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Как осуществляется проект

Для примера рассмотрим проект добавленной стоимости, который был реализован в первой половине 2017 года.

В феврале 2017 покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 м² рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт — Изарфорштадт. Жильё находится в Глокенбахфиртеле — одном из самых оживлённых кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов.

Стоимость покупки квартиры — 610 тыс. евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 тыс. евро, и к маю 2017 жильё оценивалось уже в 828 тыс. евро. С учётом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 тыс. евро. Доходность на вложенный капитал с учётом комиссии за управление составила 15% годовых.

Помимо добавленной стоимости, полученной за счёт ремонта, проект будет генерировать повышенный арендный доход. Этого удастся добиться благодаря тому, что квартиру снимут одновременно три студента. Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней.

Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику.

Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25,2 тыс. евро в год. Доходность от аренды — 4,1% годовых.

Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6%.

•

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для Vedomosti