Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть
Недвижимость за рубежом
Статьи
Статьи о недвижимости в Германии

Как заработать на проекте добавленной стоимости в Германии

В последние годы в крупных городах Европы цены на жильё росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 м² уменьшилась с 4,4 % в 2011 году до 3,7 % в 2016-м. На самых ликвидных рынках этот показатель ещё ниже. Например, в центре Мюнхена жильё приносит лишь 2–2,5 % годовых.


Тем, кто ищет более высокую доходность, рекомендуется инвестировать в проекты добавленной стоимости, суть которых выражается тремя словами: «купи, почини, продай». Такие проекты приносят 15–20 % годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду.

Среди других плюсов проектов добавленной стоимости — короткий срок инвестирования (не более полугода) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении: команда специалистов подбирает и покупает объекты, структурирует сделку, организует финансирование, нанимает подрядчика и продаёт объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 тыс. евро.

Куда инвестировать

Один из самых интересных рынков для реализации проектов добавленной стоимости — это Германия. На это есть несколько причин:

  • высокая ликвидность недвижимости: на самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходятся 20–40 покупателей;
  • доступное финансирование: нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50 % от стоимости недвижимости под 1,5 % годовых, резиденты — до 100 % от стоимости под 0,8 % годовых;
  • высокий спрос на аренду: в среднем по Германии жильё снимают примерно 50 % населения, а, например, в Берлине — более 80 %.

Покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется в экономически здоровых городах Германии, а именно:

  • в городах Баварии (Ингольштадт, Мюнхен, Нюрнберг и его окрестности: Амберг, Вайден, Кюммерсбрук, Лауф, Ноймаркт, Пегнитц, Швандорф, городской регион Нюрнберга между Ротом и Эрлангеном) — это самый богатый и благополучный регион Германии;
  • в Берлине — столице и крупнейшем городе страны;
  • в Гамбурге — одном из главнейших портов Европы;
  • во Франкфурте — европейском банковском центре и крупном транспортном хабе (Франкфуртский аэропорт — один из самых загруженных в мире);
  • в Штутгарте — центре промышленности, ориентированном на глобальный рынок (в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Как осуществляется проект

Для примера рассмотрим проект добавленной стоимости, который был реализован в первой половине 2017 года.

В феврале 2017 покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 м² рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт — Изарфорштадт. Жильё находится в Глокенбахфиртеле — одном из самых оживлённых кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов.

Стоимость покупки квартиры — 610 тыс. евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 тыс. евро, и к маю 2017 жильё оценивалось уже в 828 тыс. евро. С учётом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 тыс. евро. Доходность на вложенный капитал с учётом комиссии за управление составила 15 % годовых.

Расчёт доходности при инвестицияхв проект добавленной стоимости в Мюнхене Данные: Tranio

% Евро
Цена квартиры 610 000
Дополнительные расходы на приобретение 9,07 55 327
— Налог на приобретение 3,50 21 350
— Комиссия маклера (с НДС) 3,57 21 777
— Услуги нотариуса и регистрация 2,00 12 200
Расходы на ремонт (с НДС) 43 149
Затраты по кредиту (комиссия и проценты) 5 000
Итоговые затраты 713 476
Цена продажи 828 000
Доходы с вычетом расходов 114 524
Налог на прирост капитала 30,00 34 357,2
Прибыль 80 167
Полученный кредит 52,00 317 000
Вложенный собственный капитал 396 476
Доходность на собственный капитал (брутто) 20,20
Комиссия УК 25,00
Доходность с вычетом комиссии УК 15,15

Помимо добавленной стоимости, полученной за счёт ремонта, проект будет генерировать повышенный арендный доход. Этого удастся добиться благодаря тому, что квартиру снимут одновременно три студента. Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней.

Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику.

Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25,2 тыс. евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых.

Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.

Доходность новостройки и реновированного жильяс одним и тремя арендаторами в Мюнхене Данные: Tranio

Новостройкас однимарендатором Отремонтированноевторичноежильё с тремя арендаторами
Цена, евро 610 000 610 000
Цена, евро/м² 12 200 8 840
Площадь, м² 50 69
Стоимость арендыдля одного съёмщика,евро/м² 27 10
Стоимость арендыдля одного съёмщика,евро 1 350 700
Годовой доходот аренды,евро 16 200 25 200
Доходностьот аренды, % 2,6 4,1


У проектов реновации есть свои риски: превышение сметы, затягивание сроков, продажа по цене ниже запланированной. Но они оправданы, поскольку проекты добавленной стоимости позволяют увеличить арендную доходность в полтора раза и заработать 15–20 % годовых на вложенный капитал.

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для vedomosti.ru

Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
Анна Боярчукова
Анна Боярчукова
Менеджер по продаже недвижимости за рубежом
Оставить заявку
    Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос

    Оставить заявку
      Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение