Как выгодно вложить средства в жилую недвижимость Австрии

Инвестиции в жилую недвижимость — это сохранение средств и надежный источник дохода, особенно если недвижимость выгодно расположена и пользуется спросом у квартиросъемщиков. В любые времена, даже самые трудные, люди всегда покупают и арендуют жилье, поэтому такое вложение средств обеспечит инвестору стабильную прибыль. Кроме того, квартиры с хорошим расположением при необходимости можно быстро продать.

Австрия — безопасная страна для инвестиций в недвижимость. Даже кризис 2008–2010 годов не привел к спаду на этом рынке. Кроме того, Австрия — страна арендаторов: 43% всех австрийцев снимают жилье. Из европейских государств только Германия обгоняет Австрию по этому показателю, а в среднем по Европе он составляет 30%.

Согласно исследованиям портала immoflash.at, аренда жилья в Австрии с 2009 по 2013 подорожала на 13% , что составляет в среднем 2,6% в год. В основном этот рост обуславливается увеличением количества частных арендаторов, не пользующихся поддержкой государства.

Самые востребованные квартиры для аренды находятся в крупнейших городах Австрии — Вене и Граце. В обоих городах из-за увеличения рабочих мест и притока студентов значительно растет население. Поэтому покупка инвестиционных квартир в Вене и Граце — отличная альтернатива приобретению отеля.

Стабильный рост венского рынка недвижимости привлекает как австрийских, так и зарубежных инвесторов

Многие стремятся инвестировать средства в недвижимость Вены, которую консалтинговое агентство Mercer уже пять лет подряд называет самым комфортным в мире городом для жизни. Австрийская столица находится в самом центре Европы и является важным культурным, политическим и экономическим центром. Венская архитектура, знаменитые кофейни, многочисленные парки и сады делают этот город особенно привлекательным.

Спрос на аренду и покупку жилья здесь стабильно высок, при этом цены на недвижимость в Вене невысоки по сравнению с другими европейскими столицами. Например, в бурно развивающемся 20 районе можно приобрести комфортабельную двухкомнатную квартиру в новостройке всего за 214 000 евро, а с учетом возврата НДС ее цена составит 190 720 евро. (В цену квартир в австрийских новостройках включается НДС в размере 20% от стоимости. Однако если вы приобретаете апартаменты только с целью сдачи в аренду, то НДС возвращается.)

Грац — тоже очень благоприятный для жизни город, расположенный в 200 км к югу от Вены. В 2003 году он был удостоен звания Культурной столицы Европы. Грац предлагает достопримечательности на любой вкус: церкви, крепости, дворцы, музеи. Благодаря многочисленным образовательным учреждениям, больницам и промышленным предприятиям спрос на аренду, особенно на маленькие квартиры, очень высок.

Инвестиции без риска

Австрийские девелоперские компании, которые строят многоквартирные дома, часто берут на себя управление построенными объектами и сами ищут арендаторов для проданных квартир. Данная услуга освобождает инвесторов от текущих забот, касающихся недвижимости. Любые возникающие ремонтные работы организуются и осуществляются централизованно.

В некоторых случаях управляющие компании даже предлагают инвесторам договора «гарантированной аренды». Это значит, что собственник апартаментов будет получать доход даже в том случае, если квартиру никто не снимет. Размер этого дохода четко установлен в договоре и составляет обычно от 3 до 4% от стоимости недвижимости.

Цены на небольшие ликвидные квартиры в новостройках начинаются примерно от 100 тыс. евро в Граце и от 150 тыс. евро в Вене. Таким образом, располагая бюджетом в 300 тыс. евро и более, можно задуматься о покупке нескольких квартир. Три квартиры за 150 тыс. евро снижают степень риска по сравнению с одной квартирой за 450 тыс. евро. При необходимости можно легко продать их по одной.

Иногда поступают в продажу пакеты инвестиционных квартир, по принципу «оптом дешевле». Например, в Граце можно купить пакет из 11 апартаментов общей стоимостью 2 млн евро.

Самые ликвидные квартиры в Вене и Граце раскупаются еще на ранних стадиях строительства. При этом не стоит опасаться, что из-за недобросовестности застройщика вы потеряете свои средства. В отличие от России, покупатели жилья в Австрии надежно защищены от такой ситуации Законом о застройщиках. Денежные средства не переводятся сразу на счет продавца-застройщика, они сначала поступают на специально созданный трастовый счет, которым может управлять только трастовый управляющий. Средства переводятся девелоперу поэтапно и только после окончания определенных этапов строительства. Выполнение этих этапов подтверждается актом независимого строительного эксперта. Таким образом, у застройщика есть стимул не запаздывать с выполнением своих обязательств. Тем более если заключен договор гарантированной аренды, и управляющаяся компания обязана начать выплаты инвесторам с того месяца, на который запланирована сдача дома в эксплуатацию, даже если в действительности дом еще не будет готов.

В Граце дефицит новых домов, поэтому строящиеся квартиры раскупаются задолго до сдачи в эксплуатацию

Процедура покупки

Если покупатель не является гражданином ЕС и не имеет ВНЖ в Австрии, то покупку недвижимости в Вене ему придется оформлять на юридическое лицо, зарегистрированное в Евросоюзе. Если такой фирмы у покупателя нет, ее можно создать специально для покупки. В дальнейшем фирму также надо будет содержать. Партнеры Tranio.Ru оказывают содействие в оформлении такой фирмы для покупки недвижимости в Вене.

Грац — единственный крупный город в Австрии, где существует упрощенная схема покупки недвижимости для не граждан ЕС. Здесь не нужно организовывать фирму или получать вид на жительство специально ради приобретения недвижимости — для Австрии это очень редкая возможность.

Содержание

Расходы на содержание инвестиционных квартир в Австрии минимальны. Коммунальные платежи здесь ложатся на арендатора. При этом налог на недвижимость также входит в коммунальные платежи, поэтому и от него собственник освобожден. Из получаемых денег нужно будет вычесть ежемесячные платежи в ремонтный фонд, услуги управляющей компании, которая по вашей доверенности занимается субарендой, и подоходный налог, но при участии грамотного налогового консультанта эту статью расходов можно значительно уменьшить.

И для инвестиций, и для собственного проживания

При желании, инвестиционную квартиру можно через несколько лет начать использовать для себя. Однако перед этим нужно сдавать ее в аренду хотя бы три года, так как договор долгосрочной аренды жилья в Австрии редко заключается на меньший срок.

Инвестиционная недвижимость в Австрии — отличный вариант для тех, кто собирается переехать в Европу после выхода на пенсию, и для тех, кто мечтает дать своим подрастающим детям высшее образование в Австрии. Пока ребенок еще учится в школе, апартаменты будут приносить доход от сдачи в аренду, а потом пригодятся для проживания студента. Двухкомнатная квартира в Граце, в престижном районе Гайдорф, откуда легко добраться до всех университетов города, стоит 198 тыс. евро и за 5 лет аренды принесет около 36 тыс. евро. При этом средства, вложенные в европейскую недвижимость, не будут «съедены» инфляцией и падением рубля.

Елена Милишенкова, Tranio.Ru