Лидеры и аутсайдеры рынка жилья Великобритании

Британский рынок не является единым целом, а состоит из субрынков, которые ведут себя по-разному с течением времени. Среди них есть лидеры и аутсайдеры. От последствий кризиса быстрее всего оправился лондонский рынок недвижимости премиум-класса.

Циклическая динамика рынка недвижимости

Исследование динамики цен на недвижимость за последние 15 лет, проведенное кадастровым управлением Великобритании (Land Registry), показало, что существует значительное расхождение между темпами роста лидирующих рынков жилья премиум-класса и отстающих рынков, зависящих от спроса на ипотечное кредитование.

Лондон и Юго-Восточная Англия оправляются от последствий кризиса гораздо быстрее, чем другие части страны. Рост цен в этих регионах влияет на стоимость недвижимости во всей Великобритании, однако реализуется так называемый «волновой эффект», имеющий 10-летнюю продолжительность. Это значит, что положительное влияние рынков-лидеров полностью восстановит отстающие рынки лишь через указанный промежуток времени.

Ключевыми рынками являются центральные и юго-западные районы Лондона. Поэтому вполне логично, что волна повышения цен сперва накроет соседние Суррей и Беркшир, и только потом — другие графства Юго-Восточной Англии, Восточный Кент и Эссекс.

Виндзор, Мейденхед, Брайтон, Бат, Северо-Восточный Сомерсет и Кембриджшир тоже являются лидирующими районами, в то время как Западный Мидленд, Медуэй, Плимут, Петерборо и Манчестер от них отстают.

Согласно данным кадастрового управления, стоимость недвижимости в 10% регионов Великобритании, которые лидируют на фоне остальных, в 2010 году возросла на 7,5% и почти сравнялась с пиковыми показателями. Тем временем в 10% самых отсталых регионов цены снизились на 3% и не дотягивают до пикового уровня 20%.

Аналитики прогнозируют, что лидирующие регионы и дальше будут устойчивы к снижению цен. Региональные лидеры, такие, как Солихалл в Мидленде, Йорк в Северной Англии, Котсуолдс и Бристоль в Юго-Западной Англии будут по всем показателям опережать прочие местные графства. Остается вопросом, смогут ли традиционные аутсайдеры — Блано Гвент, Донкастер и Сандерленд — достигнуть ценового уровня 2000–2005 годов. Это произойдет, если возымеют эффект регулятивные меры, направленные на повышение доступности ипотечного кредитования.

Элитное жилье Лондона

Как развитый и устойчивый рынок, Лондон, наряду с другими городами международного значения, надежен для инвестирования в недвижимость.

Среди лидирующих районов Лондона есть те, что привлекают меньше иностранного капитала, по сравнению с Кенсингтоном, Челси и Вестминстером. Это Ислингтон, Хаммерсмит и Фулем, Уондсворт и Ричмонд.

Цены на элитную жилую недвижимость Лондона имеют тенденцию к росту. В I квартале 2011 года они выросли на 2%. Согласно данным Savills, в юго-западных районах Лондона цены на жилье премиум-класса ниже на 0,5% по сравнению с пиковым уровнем, тогда как цены на дома достигли новой рекордной отметки в марте 2011 года. Большая часть других рынков, напротив, вялы.

Лондонский рынок недвижимости премиум-класса нужно рассматривать в контексте мировых рынков. Большая часть капитала вкладывается в редкие объекты стоимостью в несколько миллионов фунтов стерлингов, которые находятся в самых престижных районах столицы. В частности, на рынок центрального Лондона большое влияние оказывает рост числа миллиардеров по всему миру. За последние годы покупатели из России и Ближнего Востока по средней стоимости приобретенной недвижимости перегнали инвесторов из Западной Европы.

По данным Forbes, с 2009 по 2011 годы количество миллиардеров в Соединенных Штатах Америки выросло на 20%. Их число и общий объем удерживаемого капитала превосходят показатели докризисного периода 2007–2008 годов. За последние пять лет количество миллиардеров в Азиатско-Тихоокеанском регионе и странах бывшего СССР увеличилось на 269% и 245% соответственно. В районах Лондона, ассоциируемых с покупателями из этих регионов, наблюдается наибольший рост цен.

Savills провела анализ динамики цен на недвижимость за последние пять лет в четырех городах международного значения — Лондоне, Москве, Нью-Йорке и Гонконге. Результаты исследования показали, что стоимость типичного жилья миллиардеров возросла на 82% в Гонконге и на 109% в Москве. По темпам роста цен Лондон отстает от Москвы и Гонконга, но находится далеко впереди Нью-Йорка.

Недвижимость премиум-класса в регионах

После кризиса на рынках недвижимости премиум-класса в регионах наблюдалась бóльшая активность, нежели на рынках жилья средней ценовой категории. Однако по сравнению с рынком элитных лондонских домов или квартир, цены здесь в первой половине 2011 года практически не сдвинулись с места.

Исследование Savills показало, что один из четырех покупателей, приобретающих недвижимость премиум-класса в Юго-Восточной Англии, приезжает из Лондона.

На рынках Кембриджа, Биконсфилда и Винчестера цены практически достигли уровня периода пика, однако с октября 2010 по март 2011 рост замедлился.

Более половины покупателей элитного жилья в Юго-Восточной Англии работают в Лондоне, чаще всего в секторе финансовых услуг и предпринимательства. Однако в 2011 году приток капитала остается незначительным.

Даже несмотря на кризис, цены на дома в юго-западных районах Лондона за последние пять лет выросли на 49%. Однако цены на элитное жилье в регионах держатся на уровне I квартала 2006 года.

Недвижимость средней ценовой категории

В конце марта средние цены на дома в Великобритании начали стабилизироваться. Однако активность на рынке остается низкой: за последние три года количество сделок снизилось на 55% по сравнению с докризисным уровнем, и данные за первые месяцы 2011 года свидетельствуют о том, что в долгосрочном периоде произойдут лишь незначительные изменения.

В целом, можно говорить о том, что поведение покупателей изменилось. В последнем квартале 2010 года количество сделок с выплатой полной суммы возросло на 36%. По предварительной оценке, в I квартале 2011 года их доля составила 34%. Ипотечный кредит стал пользоваться меньшим спросом. В среднем, сумма займа составила 73% против 80% в 2006–2007 году и 85% 20 лет назад.

Доля особняков, купленных в Юго-Восточной Англии в 2010 году, составила 70% от их количества в 2007 году. А число продаж квартир в Северо-Восточной Англии достигло лишь трети от докризисного уровня.

Следствием снижения покупательской активности стал рост спроса на аренду жилья. Аналитики утверждают, что число домов, сдаваемых в аренду, с 2005 года возросло на 1 млн. Только с 2008 по 2010 их количество увеличилось с 3,07 млн до 3,36 млн.

По материалам Savills