Микроапартаменты — новый тренд на рынке недвижимости Германии

Германию охватил бум на строительство микроапартаментов. Микроапартаменты — это квартиры площадью 20–30 м². Такое жильё чаще всего уже обставлено мебелью, включает санузел с душевой кабиной, маленькую кухню и спальню. Недостаток площади компенсируется тем, что обычно в здании есть помещение с кабинками для хранения вещей, общественные зоны отдыха и прачечные.

В Германии этот формат активно развивается. В 2018 году объём вложений в строительство микроапартаментов по всей Германии вырос на 70%. В 2020 году, несмотря на пандемию коронавируса, инвесторы продолжили вкладываться в студенческое жильё и микроапартаменты: объём инвестиций составил 563 миллиона евро. При этом, согласно данным JLL Germany, пандемия не сильно повлияла на спрос в этом сегменте жилья, и он стабильно остаётся высоким. Сейчас в стране насчитывается около 340 тыс. микроапартаментов. 

Для кого строится такое жильё

Целевая аудитория рынка микроапартаментов в Германии — более 30 млн человек, среди которых — студенты, арендаторы без семьи и люди, приезжающие в большие города на заработки из регионов.

Жильё небольшой площади становится всё более востребованным. С каждым годом увеличивается число домохозяйств из одного человека (Einpersonenhaushalte). В 2019 году количество квартир, которые занимал один человек, достигло 17,56 миллиона. В то же время общее количество домохозяйств в Германии – 41,51 миллиона. 

За последние 60 лет доля квартир, которые занимал один человек, выросла более чем в два раза – с 20,6% до 42,3%. При этом количество домохозяйств из нескольких человек остаётся приблизительно одинаковым. Это объясняется тем, что в Германии падает рождаемость, заключается меньше браков и люди всё чаще предпочитают жить поодиночке.

В первую очередь микроапартаменты предназначены для студентов, молодых специалистов, а также для сезонных рабочих или работников из небольших провинциальных городов или других стран, которые снимают микроапартаменты, чтобы в будние дни работать и оставаться на ночёвку в мегаполисе, а на выходные возвращаются к семьям. Впрочем, сейчас к целевой аудитории в сегменте всё чаще примыкают и другие категории — одинокие пенсионеры и люди других возрастов без семей, которые хотят сэкономить на аренде.

За счёт небольшой площади каждый микроапартамент сдаётся аренду в среднем за 500–700 евро в месяц. Поскольку в крупных городах трудно найти столь же доступную альтернативу, на такие объекты всегда выстраивается очередь желающих. Помимо этого, немецким арендодателям зачастую запрещено сдавать жильё не в долгосрочную аренду. Например, в Берлине для этого необходимо специальное разрешение от местных властей, которое почти невозможно получить частному домовладельцу. В то же время микроапартаментами занимаются управляющие компании, у которых есть право сдавать жильё в среднесрочную аренду. 

В целом, такое жильё более предпочтительно для съёмщиков: им нравятся новые оборудованные квартиры и то, что у каждого съёмщика есть отдельные санузел и кухня (в отличие, например, от гостиниц), а также сервис (выбор свободной квартиры через мобильное приложение, возможность заказывать посуду, бытовую технику и мебель), за счёт которого экономятся время и деньги.

В перспективе, спрос на микроапартаменты в Германии будет только расти, особенно в таких городах, как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Лейпциг и Кёльн, население которых ежегодно увеличивается.

Почему выгодно инвестировать в микроапартаменты

Покупатели также по достоинству оценили новый популярный формат инвестиций. Доходная коммерческая недвижимость в Германии интересует более 50% клиентов Tranio. 

Выбирая этот сценарий, они получают:

• низкий порог входа на рынок (инвестиции от 100-200 тыс. евро);
• рассрочка оплаты или возможность получить дешёвое финансирование от немецких банков;
• инвестиции в новое жильё;
• доходность выше среднего для рынка жилой недвижимости.

Маленький метраж не только делает цену аренды привлекательной для съёмщиков, но и снижает сумму первоначального вложения для инвесторов. Помимо этого, те здания, что строятся с применением наиболее современных энергосберегающих технологий (стандарт KfW), субсидируются специальной ипотекой (около 1% годовых). В подобных случаях заёмщик получает не только низкую ставку, но и субсидию от государства на возмещение части тела займа.

Застройщики тоже не остаются в убытке, так как могут продавать метры в микрожилье дороже, чем в более крупных квартирах. Это закон рынка: чем меньше квартира, тем дороже метр.

Наконец, недвижимость такого формата обычно сдаётся в среднесрочную аренду (то есть на 3–6 месяцев). Столь небольшой срок позволяет собственнику полностью нивелировать риски, связанные с трудностью выселения арендаторов, как при традиционной долгосрочной или бессрочной аренде. Это важный аспект для зарубежного инвестора.

Владельцам микроапартаментов не нужно вникать в проблемы менеджмента: всеми вопросами, связанными с заселением и выселением жильцов, административными вопросами, предоплатой, страхованием, устранением поломок и иногда даже ремонтом, занимается управляющая компания (УК).

Доходность микроапартаментов в Германии составляет порядка 3–4,5% (за вычетом расходов на УК, но до уплаты налогов). Это больше, чем доходность простой квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду (она составляет около 2–3%). При этом инвесторы получают гарантированную заполняемость: если объект сдан в эксплуатацию, можно считать, что он уже на 100% сдан в аренду.

В Берлине и в ряде других городов Германии есть потенциал роста цен. С 2015 по 2020 год средняя стоимость жилой недвижимости в Берлине выросла в два раза.

Арендные ставки при сдаче микроапартаментов индексируются в соответствии с ростом рынка в отличие от долгосрочной аренды, при которой можно наткнуться на ограничения. Например, в Берлине при традиционной сдаче жилья повышать ставки можно максимум на 10% сверх стоимости средней аренды в районе и не более чем на 20% за три года.

При инвестициях в микроапартаменты есть всего один «минус»: их попросту сложно найти. Объекты в готовых зданиях давно распроданы, поэтому всё, что продаётся в 2021 году, будет сдано в эксплуатацию только в 2022–2023 годах.

Таким образом, в Германии на рынке микроапартаментов в плюсе остаются все: арендаторы получают недорогое и качественное жильё, а инвесторы — хорошую доходность при небольшом пороге вхождения на рынок.

Автор: Георгий Качмазов