Покупка недвижимости без права пользования — в чем преимущества?

Жилье во Франции можно приобрести за полцены, не уплачивая при этом налоги на имущество. Чтобы воспользоваться такими привилегиями, нужно купить недвижимость без права пользования (nue propriété).

Такая схема предусматривает, что собственнику принадлежит только сам объект, а право пользования (узуфрукт) передается другому лицу (узуфруктуарию) на срок от 15 до 20 лет, в течение которых недвижимость сдается в аренду. Это называется расчленением права собственности. После истечения срока собственник получает имущество в свое полное распоряжение.

Недвижимость без права пользования обычно покупают те, кто желает обеспечить себя жильем после выхода на пенсию. Обычно это люди в возрасте от 45 до 60 лет, имеющие стабильный источник дохода.

В роли узуфруктуариев часто выступают крупные частные организации и социальные учреждения, но ими могут быть и физические лица.

Правом получать доход от аренды обладает только узуфруктуарий. В обмен на отказ от прибыли покупатель жилья получает значительную скидку — 40–50%.

Допустим, стоимость квартиры с полным правом собственности — 100 000 евро. Если покупатель решает приобрести недвижимость без права пользования, он может получить скидку 40% и заплатит лишь 60 000 евро. Узуфрукт передается другому лицу, с которым заключается договор на 15 лет. По истечении этого срока квартира стоит 100 000 евро (без учета повышения рыночных цен), то есть прибыль собственника составляет 40 000 евро.

Помимо дешевизны собственнику предоставляется ряд других привилегий:

• Собственник не несет потерь, если жильцы не платят арендную плату.
• Забота о содержании жилья и уплате счетов за коммунальные услуги лежит не на собственнике, а на узуфруктуарии.
• Контракт обязывает узуфруктуария оставить после себя собственность в первоначальном состоянии.
• Собственник не платит налоги, в частности налоги на недвижимость, на доход от аренды, единый налог на имущество (impôt de solidarité sur la fortune, ISF), налог на прибыль (impôt sur le revenue, IR), единый социальный налог (contribution sociale généralisée, CSG).

Напротив, для узуфруктуария такая схема сопряжена с рисками, к которым относятся задержки арендной платы, высокие расходы на содержание жилья, обязательство управлять недвижимостью в течение многих лет, необходимость платить налоги.

Закон ограничивает возможность продать или передать другим лицам право собственности без права пользования и узуфрукт. При таких операциях владельцы обязаны выплатить компенсации.

Недвижимость без права пользования можно купить не везде, а, как правило, в центральных районах крупных городов (Париж, Лион, Бордо, Нант, Ницца, Тулуза и др.), где аренда жилья пользуется высоким спросом и приносит немалый доход.

Чтобы купить жилье без права собственности, можно обратиться в агентства недвижимости или самостоятельно искать объявления о продаже в Интернете. Например, в Париже, в здании эпохи барона Османа вблизи станции метро продается квартира за 424 800 евро с видом на сад.

Во Франции существуют агентства недвижимости, специализирующиеся на продаже имущества с расчлененным правом собственности. В Париже есть дома, в которых все квартиры продаются по такой схеме.

«Это не принято между физическими лицами на рынке вторичного жилья. Такая схема работает на отдельных проектах, предлагаемых застройщиками, которые сами занимаются эксплуатацией и сдачей в аренду»,— объясняет Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость».

Однако имущество, приобретенное таким путем, обладает низкой ликвидностью. Некоторые инвесторы, желая перепродать недвижимость до истечения срока, сталкиваются с проблемами. Как правило, нелегко найти покупателя, который согласится приобрести жилье без права пользования. Впрочем, с объектами премиум-класса обычно не возникает трудностей.

•

Рассмотрим типичные средние показатели доходности жилья, купленного за 100 000 евро без права пользования в течение 15 лет. Стоимость этого жилья с полным правом собственности составила бы 166 000 евро. Для сравнения также рассмотрим доходность жилья, приобретённого за 100 000 евро с полным правом собственности.