Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Отели Европы: рынки и перспективы

По данным Всемирной туристской организации ООН (UNWTO), в 2016 году число туристов, совершающих поездки за рубеж, побило новый рекорд: 1,235 млрд человек. Почти половина из них (615 млн) путешествовали по Европе — это самое популярное направление для путешествий в мире.

Вместе с числом туристов растёт гостиничный бизнес. Согласно подсчётам PwC, общий объём вложений в этот сектор в Европе в 2016-м составил 18,7 млрд евро. Хотя это на 9,7 % ниже рекордных за последние 10 лет 20,8 млрд, в целом аналитики говорят о стабильном росте потока инвестиций с момента последнего кризиса в 2008–2009 годах.

Объем инвестиций в гостиницы Европы

Если отбросить портфельные сделки и брать в расчёт только единичные, то в 2016 году был поставлен 10-летний рекорд: в отели в Европе было вложено более 9 млрд евро.

Почему рынок будет расти?

В 2017 году PwC провела опрос инвесторов о разных типах недвижимости в Европе: 70 % респондентов назвали перспективы вложений в отели «хорошими» или «очень хорошими» (51 % и 19 % соответственно). У такого оптимизма есть ряд причин:

1) Число туристов продолжит увеличиваться

Помимо того, что половина всех путешествий, совершающихся в мире, приходится на Европу, четыре из пяти стран, возглавивших рейтинг стран мира по Индексу конкурентоспособности сектора путешествий и туризма (Travel and Tourism Competitiveness Index) в 2017 году, находятся в Европе: Испания, Франция, Германия и Великобритания. По мнению экспертов, за этот год количество туристов в европейских странах вырастет ещё на 2–3 %.

Прогноз туристического потока напрямую связан с благосостоянием горожан. по подсчётам UNWTO, самые крупные траты в 2016 году совершили туристы из Китая (235,9 млрд евро). За ними следуют граждане США, Германии, Великобритании и Франции — экономическое состояние этих стран во многом определит развитие международного туризма в будущем.

Сумма трат туристов
в 2016 году, млрд евро
Прогнозируемый рост с 2017 по 2020 годы, %
Доходы населения ВВП(в год)
Китай 235,9 +24 +1,5
США 109,8 +11 +2
Германия 73,3 +7 +0,5
Великобритания 57,5 +29 +0,3
Франция 36,6 +4 +0,6
Данные: UNWTO, tradingeconomics.com

По прогнозам информационного центра Trading Economics, доходы населения и ВВП в этих странах будут расти: в Великобритании и Китае уровень доходов вырастет на 29 % и 24 % соответственно, а самый значительный рост экономики продемонстрирует США — около 2 % в год.

2) Стабильный спрос в сегменте делового туризма

Несмотря на то, что отдых — основная причина большинства международных путешествий (по подсчётам ITB Berlin, около 75 %), бизнес-поездки остаются важным сегментом этого рынка.

По результатам опроса American Express Global Business Travel, в 2017 году в Европе пройдёт больше, чем где-либо, международных встреч, конференций и выставок, совещаний топ-менеджеров крупнейших компаний и экспертных советов.

По мнению большинства респондентов, затраты на командировки в крупных организациях в 2017 году вырастут примерно на 1 %. Таким образом, мы можем говорить о стабильном спросе на отели в этом сегменте в ближайшем будущем.

Отели органично вписываются в формат экономики совместного потребления. Думаю, всё больше будет расти сегмент апарт-отелей (где номера представляют собой отдельные квартиры) — там люди будут жить по несколько недель или месяцев, периодически переезжая на новое место работы.

Георгий Качмазов Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

3) Благоприятная экономическая обстановка

Перспективность инвестиций во многом зависит от общей экономической ситуации в отдельных странах и регионе в целом: стабильный рост отчасти гарантирует надёжность вложений.

По данным Trading Economics, ежегодный рост ВВП Евросоюза до 2020 года составит около 2 %, уровень безработицы в регионе снизится на 1,6 %, а доход жителей Еврозоны вырастет почти на 9 %.

В Испании, одном из самых популярных туристических направлений в мире, эксперты прогнозируют позитивную динамику, по меньшей мере, до 2020 года: ежегодный рост ВВП в среднем на 0,6 %, снижение безработицы почти на 4 %, увеличение доходов населения на 13 %.

4) Высокая доходность и длительная аренда

Отели остаются привлекательным классом активов по двум причинам:

— они приносят сравнительно высокую доходность: 4–6 %, тогда как, например, стрит-ретейл — 3–4 %, а сдающиеся в долгосрочную аренду квартиры — только 2–3 % годовых;

— в случае с крупной гостиницей можно заключить договор с оператором на 10–20 лет.

Куда инвестировать выгоднее?

Как считают эксперты, террористические атаки повлияли не на число путешествий, а на их направление. по предварительным данным UNWTO, в 2016 году среди популярных направлений туристический поток заметно (на 10 % и более) вырос на Кипре, в Болгарии, Португалии и Испании, но сократился в Турции (−29 %), Бельгии (−13 %) и Франции (−5 %).

По нашему мнению, Франция, несмотря на неспокойную ситуацию, сохранит положение крупнейшего туристического рынка. Останутся востребованными курортные Испания и Италия и стабильная Германия. Турция на какое-то время сойдёт с туристической арены, поскольку путешественники будут искать доступные альтернативы в других, более безопасных, странах: в первую очередь, на Кипре и в Греции.

Сейчас Греция открывает отличные перспективы для инвестиций в отели. Основная причина — рынок скоро достигнет дна и начнёт расти. По данным Банка Греции, цены на недвижимость в стране с 2008 (когда был зафиксирован последний пик цен) по 2016 годы упали на 40 %. Квадратный метр в центре города здесь стоит примерно в полтора раза дешевле, чем в Португалии, в два — чем в Испании и почти в три — чем в Италии.

Георгий Качмазов Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

По прогнозам Trading Economics на 2020 год, цены на недвижимость в Греции вырастут на 22 %. Этому будут способствовать рост ВВП (на 0,4 % в год) и снижение безработицы (с 21,7 % сегодня до 18,8 % в 2020).

пятиэтажный отель в центре Афин
Этот пятиэтажный отель в центре Афин выставлен на продажу за 1,8 млн евро

Эксперты Tranio проанализировали самые посещаемые города Европы: обеспеченность отелями, их заполняемость, среднюю стоимость номеров и доход владельцев. Результаты показали: спрос на гостиницы в Дублине, Амстердаме и Барселоне выше, чем в других туристических городах Европы. Здесь отелей гораздо меньше, чем туристов, и их заполняемость выше. В то же время в Лондоне, лидере среди европейских городов по числу туристов, несмотря на бо́льшее количество гостиниц, заполняемость — вторая в Европе.

Город Число между-народных
туристов*,млн
Число номеров
на тысячу туристов
Запол-няемость,% Стоимость
номера
в сутки,евро
Доход
с одного
номера,евро
Доход-ность,%
Лондон 19,9 7,3 81 164 132 4,0–5,0
Париж 18,0 4,4 69 233 162 4,0–5,3
Барселона 8,2 4,4 76 135 103 5,0–5,5
Амстердам 8,0 4,3 78 137 107 5,0–5,5
Милан 7,7 3,2 65 138 90 5,5–6,5
Рим 7,0 6,9 68 153 103 5,5
Вена 6,7 5,0 74 101 75 5,0–5,5
Прага 5,8 5,7 77 88 68 6,0
Мадрид 5,3 7,1 71 99 70 5,0–6,0
Мюнхен 5,3 6,3 75 198 155 4,5–5,0
Дублин 5,0 4,0 83 129 107 5,5–6,5
Берлин 4,9 11,2 77 97 75 4,5–5,0
Лиссабон 3,6 5,5 76 99 75 н / д
Франкфурт 3,6 12,8 70 131 92 4,5–5,0
Будапешт 3,4 05,7 76 79 60 6,0
Афины 2,7 7,2 67 105 73 7,5–8,0
Данные: CBRE, Christie & Co, Colliers, Deloitte, EY, JLL, HVS, Mastercard, прогноз PwC, Tranio

*Туристы, которые провели в городе минимум одну ночь

Ещё один важный фактор при оценке инвестиционной привлекательности гостиничного рынка — влияние онлайн-сервисов по сдаче жилья в краткосрочную аренду, в частности, Airbnb.

В Берлине хозяин должен занимать не меньше половины дома, сдаваемого в аренду, в противном случает штраф составит 100 тыс. евро. Здесь количество номеров в отелях в четыре раза превышает число объявлений на Airbnb. Примерно то же соотношение — в Мюнхене, Вене, Брюсселе, Дублине и Афинах.

Город Количество гостиничных номеров, тыс. Количество объявлений на Airbnb, тыс. Отношение числа номеров к количеству объявлений на Airbnb
Франкфурт 46,4 1,8 25,8
Мюнхен 33,5 5,5 6,1
Вена 33,3 6,4 5,2
Брюссель 19,3 4,7 4,1
Берлин 55,0 14,0 3,9
Дублин 20,0 05,1 3,9
Афины 19,6 5,4 3,6
Прага 33,0 10,4 3,2
Женева 6,4 2,1 3,1
Лондон 145,0 50,4 2,9
Мадрид 37,4 13,1 2,9
Цюрих 8,0 2,9 2,8
Амстердам 32,0 12,6 2,5
Будапешт 19,3 8,2 2,4
Рим 49,2 24,4 2,0
Барселона 35,9 18,0 2,0
Милан 24,8 12,6 2,0
Париж 80,2 46,5 1,7
Лиссабон 20,0 11,7 1,7
Порту 6,0 4,9 1,2
Данные: Airdna.co, CBRE, Christie & Co, Colliers, Deloitte, EY, JLL, HVS, Mastercard, прогноз PwC, Tranio

В то же время в Порту, Лиссабоне и Париже конкуренция отелей с интернет-платформой сильнее: число номеров в гостиницах здесь незначительно больше, чем предложений квартир. В этих трёх городах выгоднее инвестировать в жильё для краткосрочной аренды.

Бюджет Не менее 10 млн евро (в противном случае выше риск того, что гостиница расположена в неудачном месте).
Локация Крупный город, который не зависит от сезонного спроса (с учётом средней величины туристического потока и конкуренции со стороны рынка краткосрочной аренды).
Номерной фонд От 70 номеров (к маленьким гостиницам, скорее всего, привязан небольшой (а значит, рискованный) оператор, который «съест» доходность).
Количество звёзд Три или четыре звезды (такие отели пользуются наибольшим спросом).
Оператор Крупная международная фирма или местная компания с хорошей репутацией и большим опытом управления.
Договор с оператором Договор на управление на 10–20 лет — золотая середина между франшизой и фиксированной арендной ставкой (поскольку в зависимости от результатов оператора доходность может повышаться).
Доходность Средняя доходность: 4–6 %, максимальная: 8 % (но высокая доходность связана с повышенными рисками).
Основные трудности Найти подходящую недвижимость, получить кредит, перевести деньги

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для realty.rbc.ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос