Перспективное приобретение: почему выгодно покупать недвижимость в барселонском районе Побленоу

В XIX−XX вв. Побленоу (Poblenou) был главной индустриальной зоной Барселоны, поэтому ещё совсем недавно тут не было ничего, кроме заброшенных промышленных построек, но в последние десять лет власти города начали активно инвестировать в район с целью превратить его в современный оживлённый квартал с развитой инфраструктурой.

В Побленоу находится важнейший хаб Барселоны — знаменитая площадь Глориес (Plaça de les Glòries Catalanes). Именно здесь пересекаются главные транспортные артерии города: проспект Диагональ (Avinguda Diagonal), проспект Меридиан (Avinguda Meridiana) и улица Гран-Виа (Gran Via de les Corts Catalanes).

В пешей доступности от Глориес расположены башня Агбар, торговый центр Glòries и главные достопримечательности района, а также станции метро и трамвая, на которых можно за считанные минуты добраться до площади Каталонии (Plaça de Catalunya), храма Святого Семейства (La Sagrada Família) и Старого города (Ciutat Vella).

В 2000 году власти Барселоны запустили проект 22@, в рамках которого в Побленоу на территории в 200 га планируется построить жилые комплексы, торговые центры и инновационные инфраструктурные объекты, в том числе библиотеку, современную медицинскую клинику, спорт-центр и музей дизайна. Помимо этого, площадь в 11 га займёт «зелёная» зона, а новые высокоскоростные шоссе свяжут Побленоу с историческим центром Барселоны и аэропортом. На реализацию проекта 22@ будет потрачено не менее 180 млн евро.

Цены на недвижимость

Стоимость жилья в Побленоу составляет 3 800 евро/м², что примерно соответствует среднему уровню цен на недвижимость в Барселоне. При этом стоимость коммерческой недвижимости — 2 700 евро/м² в офисном сегменте и 1 950 евро/м² на рынке объектов стрит-ретейл — выше среднего по Барселоне на 10−15%.

Пиковое значение стоимости жилого квадратного метра в Побленоу было зафиксировано в 2007 году и составило 5 990 евро/м². В настоящее время цена квадратного метра в этом районе имеет потенциал роста до пикового значения 2007 года в 36,5%.

С начала восстановления испанского рынка недвижимости в 2013 году цены на недвижимость в Побленоу стабильно росли на 3−5% в год. При этом темп их роста обгонял средний показатель по Барселоне. Так, с 2013 года цены в районе выросли на 12%, а по городу — на 10%.

Такая ценовая динамика стала следствием растущего спроса: количество сделок по покупке жилой недвижимости в 2015 году в районе выросло на 46% по сравнению с 2014, тогда как в городе в целом — на 15%.

В последние годы в Побленоу рос спрос не только на покупку, но и на аренду жилья, в результате чего выросли и арендные ставки: на 11% за год (с 2015 по 2016), в то время как в среднем по Барселоне — на 9%.

Аналогичная ситуация наблюдалась и в сегменте коммерческой недвижимости. В частности, по данным CBRE, арендные ставки на офисные площади в районе с 2014 года выросли на 21% (в среднем по Барселоне — на 15%). Свободные офисные площади в районе сократились на 18%, а по городу в целом — только на 9%.

Демография и социально-экономические условия

С 2010 года население Побленоу выросло на 6,6%, в то время как население Барселоны в целом сократилось на 1%. Численность жителей района увеличивается в первую очередь за счёт испанцев, но растёт и количество селящихся здесь иностранцев (с 2010 года их количество выросло на 2,5%). Побленоу пользуется популярностью у иностранных покупателей недвижимости из-за близости к пляжам Барселоны на фоне относительно невысоких цен на квартиры. В частности, в районе проживает достаточно много представителей русскоязычного населения Барселоны (вторая по численности иностранная диаспора в районе).

Исторически промышленный район, в последние 10 лет благодаря реализации проекта 22@ и близости к морю Побленоу стал динамично развиваться: тут начался процесс джентрификации, поэтому район часто называют Бруклином Барселоны. С 2010 года доход местных домохозяйств вырос на 11% относительно среднего по Барселоне. Уровень безработицы в Побленоу также относительно невысок — 7,3% (в Барселоне — 8,2%).

Темпы строительства

Около 65% площадей Побленоу — жилые, а в структуре рынка коммерческой недвижимости наибольшую долю всё ещё занимают промышленные объекты, однако по мере сноса старых и редевелопмента существующих площадей их количество уменьшается.

В Побленоу активно ведётся строительство (плюс редевелопмент). Темпы ввода в эксплуатацию новых площадей значительно обгоняют показатели по городу в целом. Так, с 2010 года количество офисов и отелей в районе удвоились.

Транспортная инфраструктура и доступность

В Побленоу хорошо развита транспортная инфраструктура: через район проходят две линии метро (L1 и L4), а также трамвайная линия (Т4). До аэропорта можно добраться за 30 минут на машине, до центра города — за 15 минут на общественном транспорте.

Побленоу привлекателен для туристов, студентов и предпринимателей:

• Для туристов: в Побленоу расположены пляжи Мар-Белья (Mar Bella) и Богатель (Bogatel), считающиеся одними из лучших в Барселоне, а также главные достопримечательности района: парк Побленоу, улица Рамбла-дель-Побленоу, кладбище Побленоу (памятники и сооружения начала XIXвека), башня Агбар, площадь Глориес, местные блошиный рынок (Encants) и библиотека (Poblenou-Manuel Arranz), известная своими традициями.
• Для студентов: бизнес-школа School of Professional & Executive Development Политехнического университета Каталонии (Universitat Politècnica de Catalunya) предлагает программы магистратуры и постуниверситетского образования.
• Для бизнесменов: в Побленоу сосредоточено множество офисных площадей. Главные бизнес-центры находятся в районе проспекта Диагональ. Также в Побленоу много коворкингов — по замыслу авторов проекта 22@, район должен стать центром технологий иинноваций. Сейчас тут располагаются штаб-квартиры многих IT-компаний и стартапов. Побленоу считается не только испанским, но и мировым центром стартапов. Помимо поклонников высоких технологий, район привлекает деятелей искусства и дизайнеров.

•

Когда-то в Побленоу были лишь фабрики и складские помещения, но за последние годы район сильно изменился. Амбициозный проект развития зоны вокруг площади Глориес привлекает сюда не только туристов, но и новых жителей, причём как испанцев, так и иностранцев, переезжающих в Барселону на ПМЖ. Среди них много молодёжи — студентов и молодых предпринимателей, планирующих открыть здесь бизнес. Таким образом, Побленоу с его модными лофтами, ресторанами и кафе, арт-галереями, художественными мастерскими и дизайн-бюро — один из самых перспективных районов Барселоны для инвестиций в недвижимость.

Редакция Tranio