Покупка клиентом Tranio квартиры в Каннах через SCI и налоговая оптимизация наследства

К нам обратилась русскоговорящая семья инвестора из четырёх человек — родители и двое детей. Уже несколько лет они живут во Франции в Каннах, дети ходят в местную школу и постепенно адаптировались к новой среде. В 2025 году семья решила купить собственное жильё, чтобы закрепиться в стране.

Сначала рассматривалась прямая покупка квартиры на родителей, но в процессе консультаций встал главный вопрос: как минимизировать налоги при будущей передаче недвижимости детям. Во Франции налог на наследство может быть значительным — десятки тысяч евро даже на сравнительно недорогие объекты. Родители хотели избежать ситуации, когда дети будут вынуждены платить крупный налог или продавать семейное жильё ради его погашения.

Поэтому для сделки было принято решение создать SCI (Société Civile Immobilière) под налоговым режимом IR (Impôt sur le Revenu). В отличие от покупки «на физлицо», SCI позволяет более гибко распределять права на имущество и передавать доли компании детям поэтапно с использованием необлагаемых лимитов.

Для семьи это дало несколько преимуществ:

• Гибкость наследования. Вместо того чтобы делить саму квартиру, родители могут постепенно передавать детям доли в SCI. Это упрощает процедуру и исключает споры о «физическом разделе».
• Налоговая оптимизация. Каждый ребёнок во Франции может получить по 100 000 € от каждого родителя без налога каждые 15 лет. В случае семьи из Канн это даёт до 400 000 € освобождённых от налога. Передавая доли в SCI частями, родители могут почти полностью избежать налогов при наследстве.
• Сохранение контроля. В уставе SCI можно закрепить, что родители остаются управляющими (gérants) и сохраняют за собой право проживания, даже если часть долей уже передана детям.

SCI в режиме IR

SCI (Société Civile Immobilière) — это гражданская компания, создаваемая специально для владения недвижимостью. В режиме IR (Impôt sur le Revenu) сама компания не платит налог на прибыль, а доходы или прирост капитала распределяются между участниками и облагаются у них по правилам физических лиц. Это даёт важные преимущества: родители могут прописать в уставе порядок владения долями и заранее выстроить стратегию их передачи детям; при продаже или наследовании применяются те же льготы, что и для физических лиц, включая скидки за длительный срок владения; а поскольку квартира будет использоваться для проживания семьи, режим IR оптимален — он позволяет избежать корпоративного налогообложения и сохранить простоту учёта.

Сравнение налогов при передаче прав собственности наследникам

Чтобы оптимизировать налоги при передаче недвижимости детям, семьи во Франции часто используют SCI: в отличие от прямого владения она позволяет делить имущество на доли и передавать их постепенно, применяя льготы и значительно снижая налоговую нагрузку.

Выбор квартиры шаг за шагом

При выборе квартиры семья воспользовалась помощью менеджера Tranio, который подробно изучил их запрос: жильё для постоянного проживания рядом с морем, но в спокойном районе, недалеко от школ и инфраструктуры. Менеджер Наталья предложила несколько вариантов в Каннах и организовала офлайн просмотры, объясняя нюансы каждого района и прогнозы по росту стоимости.

В итоге семья остановила выбор на уютной трёхкомнатной квартире площадью около 80 м², расположенной всего в километре от пляжа. Жильё находится в современном доме с ухоженной территорией, лифтом и подземным паркингом. Квартира светлая, с просторной гостиной и двумя спальнями, отдельной кухней и балконом с видом на улицу. Для родителей это стало удобным местом для жизни рядом с работой и школой, а для детей — комфортным домом в шаговой доступности от места учёбы и моря.

Для семьи инвестора покупка недвижимости в Каннах стала оптимальным решением: они получили возможность пользоваться квартирой как основным жильём, при этом выстроили стратегию долгосрочной налоговой оптимизации. В будущем дети смогут унаследовать жильё без необходимости продавать его ради уплаты налога.

Напишите нам, чтобы получить консультацию по выбору недвижимости и налоговому планированию через SCI.

Оставить заявку