Покупка недвижимости: как это будет по-черногорски?

Покупка недвижимости в Черногории — процесс относительно несложный и вполне безопасный в финансовом и юридическом аспекте. При правильном оформлении документов государство надежно гарантирует иностранным гражданам право собственности. Черногория заинтересована в привлечении зарубежных инвесторов, поэтому покупатели недвижимости из России, будь то физические или юридические лица, могут быть уверены в благожелательном отношении властей и местного населения.

Закон о привлечении иностранных инвестиций предусматривает лишь одно существенное ограничение прав нерезидентов: они не могут владеть землей. Земля, на которой располагается вилла или дом в Черногории, не переходит в собственность к иностранному покупателю. Однако ее можно взять в бессрочную аренду, что, при содействии риэлтора, решается еще на стадии оформления документов на недвижимость.

В Черногории работает много российских компаний, которые самостоятельно или совместно с местными фирмами строят, покупают и продают жилую собственность. Поэтому познакомиться с текущими предложениями рынка можно, не пересекая границы; достаточно иметь доступ в Интернет. Если в результате изучения виртуальных каталогов и общения с риэлторами вам приглянулся домик или квартира в Черногории, то первым шагом к приобретению жилья за рубежом должно стать заключение договора и внесение залога. Обычно он составляет 10% от стоимости покупки.

Предварительный договор фиксирует обязательства продавца и покупателя, а также описывает параметры приобретаемой недвижимости: ее тип, площадь, расположение, цену и условия оплаты. Если после подписания этого документа покупатель по каким-либо причинам решил отказаться от сделки, залог ему не возвращается. В свою очередь, если компания-риэлтор не в силах выполнить взятые на себя обязательства или отказывается от сотрудничества, она обязана выплатить клиенту залог в двойном размере. Поэтому с риэлтора обязательно следует взять расписку о внесении задатка.

Наличие большой сети контор по продаже недвижимости позволяет провести всю процедуру покупки квартиры или дома в Черногории удаленно, даже не приезжая в страну. Многие риэлторы предлагают и услугу регистрации своих представителей по доверенности, хотя это повышает стоимость сделки на 1–2%. Однако такой способ ведения дел можно с уверенностью рекомендовать только тем, для кого приобретение недвижимости в Черногории является инвестиционным проектом. Если же вы собираетесь сами жить в купленном доме, лучше съездить и познакомиться с приобретаемым жильем и его окрестностями. Тем более что такая деловая поездка вполне способна превзойти иной отпуск на курорте количеством приятных ощущений .

Второй важнейший шаг после выбора будущего жилья — открытие счета в банке. Он совершенно необходим, поскольку передача денег за приобретенную недвижимость в Черногории происходит только в виде банковского перевода со счета покупателя на счет продавца. Эта мера позволила властям страны на корню пресечь возможность криминала в сфере торговли жилой собственностью, обезопасив от преступлений как потенциальных владельцев жилья, так и продавцов. Открытие счета, при наличии у вас загранпаспорта, не отягощено формальностями и займет около пятнадцати минут. Пополнять открытый счет можно и внесением наличных, и электронными переводами. Стоимость последнего при отправке из России составит около ста евро.

В свою очередь, продавец должен иметь документ, подтверждающий право собственности на недвижимость,— «Justus titulus» — и выписку из местного кадастрового реестра недвижимости — «Area property registry». Эти два документа подтверждают юридическую чистоту объекта и право продавца распоряжаться им.

Когда все документы собраны и оформлены, подписывается окончательный договор купли-продажи, так называемый «главный уговор» (glavni ugovor). В отличие от предварительного договора, он может быть подписан только на территории страны. После того, как продавец официально подтверждает в местном муниципалитете права собственности на недвижимость в Черногории, подписи заверяются официальной печатью судебного органа.

Покупатель оплачивает налог на передачу прав собственности в размере 3% от оценочной стоимости сделки. При этом сумма сделки, оплаченной в муниципалитете, может быть несколько меньше реально уплаченной за недвижимость, но никогда не превышает ее. И только после уплаты налога покупатель переводит деньги со своего счета на счет продавца. Обычно срок оплаты составляет от недели до месяца. После этого продавец дает расписку, подтверждающую получение денег, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных нового владельца в кадастровый реестр. По закону Черногории, новое свидетельство о собственности должно быть готово в течение месяца. В редких случаях процедура может занять пару месяцев.

Помимо основных расходов, покупка недвижимости в Черногории влечет за собой некоторые сопутствующие затраты. Впрочем, эти суммы невелики по сравнению с подобными расходами в других странах. Основная часть этих трат — описанный выше налог на передачу прав собственности, 3% от оценочной стоимости недвижимости. На втором месте — стоимость услуг юриста, готовящего договор купли-продажи: от 100 до 300 евро. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде и занесение соответствующей записи в кадастровый реестр составляет 0,01–0,025 от стоимости недвижимости. На практике он практически никогда не превышает 330 евро. Услуги риэлтора обходятся в 3–5%. Но в Черногории их, как правило, оплачивают продавцы недвижимости.