Налогооблагаемая стоимость

Налогооблагаемая стоимость недвижимости (property’s taxable value) — это показатель, который используется для расчета ежегодного налога на недвижимость, налога на наследование или дарение недвижимости. Как определить налогооблагаемую стоимость, устанавливает законодательство.

В большинстве государств этот показатель близок к рыночной стоимости, то есть к наиболее вероятной цене, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. В таких странах налогооблагаемая стоимость — это рыночная стоимость, которая установлена не частными экспертами, а государственными оценщиками или налоговыми органами. Публичная переоценка недвижимости проводится не чаще, чем раз в год. Например, в Германии — раз в три года.

Для расчета налогов, связанных с заключением сделки — налог на продажу или покупку, налог на прирост капитала, гербовый сбор — используется цена, указанная в договоре.

Есть страны, где налогооблагаемая стоимость сильно отличается от рыночной.

Франция

Два основных ежегодных налога на недвижимость во Франции — taxe foncière (налог на владение) и taxe d’habitation (налог на проживание). «Данные налоги рассчитываются на основании формулы, в которой указываются разные показатели, в том числе предположительная годовая арендная плата, размер объекта недвижимости, его местоположение, является ли он основным местом проживания, есть ли основания для предоставления льгот,— рассказывает Анна Миронова, эксперт по европейским рынкам консалтинговой компании Knight Frank.— Предположительная годовая арендная плата меньше, чем кадастровая стоимость объекта. Точную сумму можно узнать в кадастровой палате (Centre des Impôts Fonciers) того региона, где расположен объект, либо из уведомления об уплате налога на проживание (avis d'imposition de taxe d'habitation)».

При вычислении налогооблагаемой стоимости важно не только расположение, но и политика коммуны — местного органа власти. Квартиры, одинаковые по стоимости и площади, но находящиеся в разных округах Парижа, облагаются различным налогом. Марина Монпрофи из компании JT Patrimoine Finances приводит такие данные:

Болгария

Для физических лиц налогооблагаемая стоимость равна данъчной (налоговой) оценке объекта, которую определяют по нормативам, установленным государством. Обычно данъчная оценка в Болгарии составляет 20–30% от рыночной стоимости. Такую информацию подтверждает Златка Георгиева, представитель болгарского агентства недвижимости Best Bg Properties.

Для юридических лиц налогооблагаемая стоимость равна балансовой стоимости объекта.

Балансовая стоимость — это стоимость, по которой недвижимость учтена в бухгалтерском балансе предприятия. Этот показатель равен цене, по которой приобреталась недвижимость, за вычетом накопленной амортизации.

Чехия

Размер налога на недвижимость в Чехии определяется по общей схеме, в которой учитываются тип объекта, его площадь и район, в котором он находится. При этом рыночная стоимость не имеет значения.

«Налогооблагаемой базой считается площадь квартиры или нежилого помещения, умноженная на коэффициент, который зависит от численности населения в месте расположения недвижимости»,— объясняет Татьяна Филинова, сотрудница At Home Network, агентства по продаже элитной недвижимости в Центральной и Восточной Европе.

Кстати, чешские налоги на недвижимость очень низкие по сравнению с налогами во многих других европейских странах.

Россия

В России при расчете налога на жилую и коммерческую недвижимость за основу берется не рыночная, а инвентаризационная стоимость — это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию, работы и услуги. Эту стоимость определяет местное БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Обычно инвентаризационная стоимость намного ниже рыночной.

Закон, по которому налог будет взиматься на основании рыночной стоимости, планируют принять в 2012 году.

•

В любой стране точную информацию о налогооблагаемой стоимости нужно уточнять по каждому конкретному объекту в местном органе власти.

Если владелец не согласен с государственной оценкой недвижимости, эти данные можно оспорить в суде.

Елена Милишенкова, Tranio.Ru