Топ регионов Франции для инвестиций в недвижимость в 2026 году

Франция — один из старейших рынков недвижимости в Европе и мире. Являясь второй экономикой в Еврозоне, она обеспечивает стабильность и защищённость для инвесторов в недвижимость. Покупка жилья во Франции — это первый шаг интеграции в традиционное европейское общество и вложение в долгосрочную связь с его культурой и ценностями.

Динамика цен по регионам

Согласно последним данным FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), рынок недвижимости Франции в 2025 году демонстрирует признаки восстановления после коррекции, наблюдавшейся в 2023–2024 годах. По прогнозу организации, общее число сделок за год достигнет около 940 000, что на 11% выше, чем в прошлом году. В январском докладе FNAIM отмечалось, что рынок выходит из кризиса и переходит к фазе постепенной стабилизации: цены перестали снижаться в большинстве регионов, а во втором полугодии ожидается небольшой рост — около 1%.

Тем не менее динамика остаётся крайне неоднородной. В крупных городах, где цены росли особенно сильно в предыдущие годы, снижение пока продолжается. По данным президента FNAIM, за трёхлетний период стоимость жилья в Нанте сократилась примерно на 13%, в Лионе — на 12%, в Бордо — на 8%. Исключением остаётся Ницца, где наблюдается рост около 7%.

В Иль-де-Франсе и Париже динамика остаётся умеренно отрицательной, но спад замедляется. По данным регионального филиала FNAIM Grand Paris, к январю 2025 года цены на вторичное жильё в столице снизились менее чем на 1%, а объёмы сделок начинают расти. Это указывает на начало стабилизации после длительного периода падения, вызванного ростом ставок и падением доступности ипотеки в 2023–2024 годах.

FNAIM подчёркивает, что восстановление рынка возможно только при сохранении тенденции к снижению ипотечных ставок и повышении доступности кредитов. В публикации «Marché du logement : la reprise sous conditions» говорится, что за первые месяцы 2025 года объём продаж увеличился на 2,5% в годовом выражении, что подтверждает возвращение покупателей на рынок.

Средние цены на недвижимость во Франции по состоянию на сентябрь 2025 года

Данные: Meilleurs Agents

Париж

Париж по праву является эталоном и эмблемой французской культуры, искусства и роскоши. Столица Франции неизменно привлекает крупнейших представителей бизнеса в качестве инвесторов, в том числе, на рынке недвижимости. Купить жилой или коммерческий объект в Париже значит стать частью одного из самых сильных бизнес-сообществ в Европе.

В Париже отсутствует сезонность, и он популярен среди путешественников в любое время года. Кроме того, Париж — крупный академический центр Европы, куда ежегодно приезжает более 100 тысяч иностранных студентов и молодых учёных для обучения и стажировок. Благодаря этому одной из выгодных стратегий в Париже является инвестирование в жилую недвижимость для сдачи под краткосрочную аренду для туристов или студентов. Чаще всего инвесторы приобретают в Париже студии или однокомнатные квартиры в центре, либо в пешей доступности от метро.

Валовая доходность от сдачи в аренду в Париже составляет около 3,53%. Кроме того, иностранные инвесторы, являющиеся налоговыми резидентами Франции, имеют возможность наравне с французскими резидентами инвестировать в арендную недвижимость с применением некоторых налоговых льгот со стороны французского правительства. Закон Пинеля, направленный на увеличение арендного жилья в городах, где наблюдается его недостаток, предоставляет возможность возврата до 21% от стоимости приобретённого нового жилья в многоквартирных домах.

В 2024 году в Париже прошли Олимпийские игры, что стимулировало развитие инфраструктуры и привело к росту цен на недвижимость. Благодаря этому участие в проектах, запущенных до Игр, оказалось выгодным — многие из них были сданы к 2024 году и сегодня пользуются высоким спросом.

Наталья Емельяненко ведущий эксперт Tranio во Франции

Согласно данным Meilleurs Agents, аренда в Париже в 2025 году в среднем обходится в 32,4 евро за кв. метр, а купить студию 30 кв. метров получится в среднем за 302 тыс. евро.

Лазурный Берег

С недавних пор интерес к рынку недвижимости на Лазурном Берегу проявляется со стороны представителей бизнеса в сфере информационных технологий. Демократизация удалённой работы стала одним из ключевых факторов популярности релокации, а комфортная среда и условия играют ключевую роль в выборе Лазурного Берега при покупке жилья.

Важным фактором, влияющим на рынок недвижимости этого региона, является ограниченность предложения ввиду политики местных властей и географических условий. Поэтому цены даже в период кризисов остаются стабильно высокими. В 2025 году при покупке дома цена составляет 6 279 евро за кв. метр в Ницце, 7 470 евро — в Каннах, 23 218 евро — в Сен-Жан-Кап-Ферра и 20 583 евро — в Сен-Тропе.

По-прежнему сохраняет популярность вложение капитала в арендную недвижимость на Лазурном Берегу. Ежегодно на средиземноморское побережье Франции приезжает около 11 миллионов туристов. Регион популярен среди состоятельных туристов из США, Великобритании и других стран Европы. Особенно выгодная инвестиция — это вложение в новостройки, так как по французскому законодательству существует ряд налоговых льгот на первичное жильё. Так, нотариальные расходы составят всего 2,5% от стоимости, в отличие от 7,5% на вторичном рынке.

Лазурный берег всегда привлекал людей для жизни своим замечательным географическим расположением, красотой природы, мягким климатом, развитой инфраструктурой. Отсюда рукой подать до любой точки Европы, в том числе и благодаря расположенному в Ницце второму крупнейшему аэропорту Франции. С инвестиционной точки зрения наличие аэропорта гарантирует не только стабильную доходность, но и рост стоимости недвижимости.

Пенсионеры из северной Европы очень любят французскую Ривьеру за мягкий климат. Как и во всех странах мира, растёт число покупателей из Китая, а также Японии и США.

Вкладывая в новостройки сейчас вы получите гарантированный доход в районе 6% или прирост капитала в 25–30%

Наталья Емельяненко ведущий эксперт Tranio во Франции

На новостройки для резидентов Франции также распространяется налоговый Закон Пинеля, благодаря которому возможен возврат до 21% от стоимости приобретённого жилья под сдачу в аренду. Согласно данным Meilleurs Agents, ставка при аренде квартиры на Лазурном Берегу составляет 20,1 евро за кв. метр в Ницце, 18,5 евро — в Каннах, 17,8 евро — в Сен-Жан-Кап-Ферра и 16,6 евро — в Сен-Тропе. При консервативном прогнозе для этого рынка поступления от аренды для собственников жилья могут выступать стабильным источником пассивного дохода, что также является одним из ключевых требований при оформлении документов для релокации по программе ВНЖ для финансово независимых лиц.

Французские Альпы

К территории Франции относятся 35 тысяч кв. км территории Альп, включая их самую высокую вершину — Монблан. Французские альпийские курорты Куршевель, Валь-д’Изер, Шамони, Межев и Мерибель — одни из старейших горнолыжных курортов в Европе.

Основной стратегией инвестирования в регионе Французских Альп выступает покупка курортной недвижимости под аренду. Высокими туристическими сезонами считаются зимний и летний периоды, последний — с годами набирает всё большую популярность в связи с популяризацией отдыха в сельской местности (rural tourism) и притоком иностранных туристов. Согласно исследованию The Guardian, ежегодно Альпы посещает около 120 млн туристов со всего мира. 

Высокий спрос на новое строительство привел к тому, что объекты распродаются в течение нескольких недель (а иногда и дней) с момента их выхода на рынок.

Александра Борисова ведущий эксперт Tranio во Франции

В 2025 году стоимость покупки квартиры в регионе Французских Альп составляет 12 812 евро за кв. метр в Куршевеле, 8 679 евро — в Шамони. Арендная ставка в этом же периоде: 15 евро за кв. метр в Куршевеле и 16,1 евро — в Шамони.