Рынок французской недвижимости близок к спаду

2012 год обещает быть нелегким: усугубляется рецессия, растет безработица, повышается налог на прирост капитала в результате операций с недвижимостью, сокращаются налоговые вычеты… Аналитики L’Expansion обрисовали картину французского рынка на грани спада.

Будет ли крах рынка

Аналитики опасаются, что может повториться сценарий 2008 года, когда после краха Lehman Brothers произошел обвал продаж. В то время спрос на вторичку упал на 30%. Цены на недвижимость снизились на 3,7% в 2008 году и еще на 5,2% — в 2009.

«Мы стоим на краю пропасти. Если ставки по кредитам вырастут на 1%, рынок замрет как минимум на год»,— прогнозирует Ари Биттон, глава компании AB Courtage.

Опираясь на строгие математические модели, Оливье Элюэр, экономист Crédit Agricole, делает ставки на то, что в 2012 году цены упадут примерно на 5%. В то же время он посчитал, что французский рынок будет переоценен на 25%, парижский — на 35%. Поэтому Франции не грозит такой крах, какой пришлось пережить Испании и США за последние три года.

В отличие от названных стран, во Франции нет такого избытка предложения. Большинство экспертов сходятся во мнении, что здесь не хватает порядка 1 млн квартир и домов, и спрос не ослабевает.

Если первичные покупатели, среди которых преобладает молодежь, всё еще не могут позволить себе приобрести жилье, то те, кто продал один объект, чтобы обзавестись другим, обладают большой покупательной способностью. «На такие семьи приходится 80% сделок, именно на них и держится рынок»,— комментирует Бернар Кадо, глава сети агентств недвижимости Orpi.

Взять кредит станет сложнее

Состояние французского рынка будет зависеть от того, как банки будут вести себя на фоне разрастающегося кризиса в еврозоне. После того, как рейтинговое агентство Standard & Poor's понизило кредитный рейтинг Франции с ААА до АА+ и выросло недовольство в связи с финансированием дефицита бюджетов, в стране могут ужесточиться условия выдачи ипотечных ссуд.

Уже сейчас кредиты стоят дороже, чем год назад. Ставка по займам на 15 лет достигла 3,8% — против 3,2% в конце 2010 года. И всё же, ставка остается на низком уровне по сравнению с 2008, когда она поднялась до 5,2%. Однако, учитывая, что спрос на кредиты и так невелик, повышение ставок даже на долю процента может негативно повлиять на покупательную способность французов.

По расчетам ипотечного брокера Cafpi, если ставка вырастет на 1%, покупательная способность средней семьи снизится более чем на 8%. То есть те, кто планировали взять кредит, попросту откажутся от своей затеи.

«Всё это можно вычислить. Как только ставка вырастет на 1%, ежемесячные платежи станут обременительнее на 16%. Многие французы не смогут себе этого позволить»,— объясняет Ален Динен, глава компании Nexity.

Не последнюю роль играют и сроки. Большинство французских банков отказываются давать ссуды более чем на 20 лет.

Кроме того, банки теперь взыскательнее относятся к потенциальным заемщикам. Стали строже соблюдать правило, согласно которому размер ежемесячных выплат не должен превышать 33% от дохода заявителя. Сегодня ни один банк во Франции не финансирует дополнительные расходы на покупку жилья, например комиссию нотариуса.

По словам Ги Нафиляна, главы Kaufman & Broad, почти четверти заявителей банки отказывают, хотя раньше это происходило в среднем в 20% случаев. Чтобы завоевать доверие банкира, нужно гарантировать большой первоначальный взнос, размер которого в Париже может достигать 40% от суммы займа.

Цены на новостройки не снижаются

Цены на новостройки остаются устойчивыми, поскольку стоимость строительства по-прежнему высока. Во многом это так потому, что к новым зданиям применяют стандарт BBC (bâtiment à basse consommation — здание с низким потреблением энергии).

«В лучшем случае и исключительно на предложения низкой ценовой категории мы можем сделать скидки в размере 2–3%»,— говорит Реймон Ле Руа Либерж, глава компании Les Provinces. Большинство других застройщиков и вовсе не намерены снижать цены.

В отличие от кризиса начала 1990-х, на сегодняшнем рынке нет избыточного предложения. «Число новых проектов в этом году может сократиться до 300 000»,— подтверждает Ален Динен.

Спад строительства приведет к еще большему дефициту предложения. «Весь рынок жилищного строительства парализован, и мы рискуем к концу 2013 года столкнуться с невиданной нехваткой жилья, какой не было с начала 1970-х годов»,— уверяет Динен.

Цены на недвижимость могут значительно вырасти к концу будущего года, поэтому, возможно, именно сейчас самый подходящий момент для покупки недвижимости во Франции.