Самая доходная недвижимость за рубежом в 2012 году

Лучший способ сохранить и приумножить капитал — приобрести ликвидную недвижимость в центре мегаполиса. Tranio.Ru составил рейтинг популярных среди международных инвесторов городов, в которых выгоднее всего было покупать жилые и коммерческие объекты в 2012 году.

Мы рассчитывали совокупную доходность объектов недвижимости путем сложения ставки чистой начальной доходности и годового прироста стоимости.

Офисы: на первом месте Мюнхен

В денежном выражении коммерческие объекты приносят бóльшую прибыль, нежели жилая недвижимость. Это объясняется не тем, что ставки доходности выше (они в больших городах в среднем примерно одинаковы — около 5,5%), а тем, что аренда стоит в два или три раза дороже.

«Основной вклад в доходность в 2012 году давала не рента, а прирост стоимости объекта. Часто при работе с покупателями отдел продаж Tranio.Ru сталкивается с тем, что будущие инвесторы гонятся в первую очередь за показателями доходности и совсем забывают о росте стоимости недвижимости»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

В 2012 самый большой рост цен на офисы был зафиксирован в Мюнхене, Нью-Йорке и Стокгольме — более 10%. Совокупная доходность в этих городах превысила 15%, поэтому они оказались на верхних строчках нашего рейтинга.

Данные Colliers, Jones Lang LaSalle, NAR, Savills

Больше всего за год подорожали офисы в Мюнхене — на 11,6% до 11,5 тыс. долл./м². По версии PricewaterhouseCoopers (PwC), баварская столица является самым привлекательным европейским городом для инвестиций в недвижимость всех типов. Здесь открывают штаб-квартиры и представительства многие зарубежные компании. Из-за высокого спроса процент пустующих площадей ничтожно мал по сравнению с другими крупными городами Германии. В 2012 году совокупная доходность офисов в Мюнхене составила 16%.

На втором месте рейтинга — Нью-Йорк. За 2012 цена за квадратный метр здесь выросла примерно на 10,7%, и совокупная доходность достигла 15,4%. Офисы в этом городе сдавались в среднем за 670 долл./м² в год (данные Jones Lang LaSalle). За 12 месяцев собственники помещений площадью 1 000 м² могли получить 1,2 млн долл. с учетом арендных ставок и прироста стоимости.

Офисы Стокгольма тоже приносили большую прибыль — 2,4 млн долл. в год для помещений площадью 1 000 м². Совокупная доходность в 2012 здесь была почти такая же, как в Нью-Йорке — 15,35%. Швеция хоть и является членом Евросоюза, но к еврозоне не относится, и кризис затронул ее в меньшей степени. В Стокгольме не хватает современных просторных помещений, поэтому спрос со стороны арендаторов не уменьшается. Офисы сдавались в среднем за 700 долл./м² в год (CBRE). Цена продажи за 2012 выросла на 10,6% до 15,5 тыс. долл./м² (Jones Lang LaSalle).

Несмотря на волнения, связанные с президентскими выборами во Франции, слухи о повышении налогов и общую нестабильность экономики, офисный рынок Парижа оставался устойчивым к кризису. В III квартале 2012 спрос на аренду был на самом высоком уровне за последние 12 лет. По данным Jones Lang LaSalle, этот сегмент получил 81% инвестиций в столичном регионе. Сегодня офисы — самый популярный тип доходной недвижимости в Париже. По информации CBRE, элитные площади в центре города подорожали в среднем на 3% до 1 033 долл./м². Выросла и средняя цена продажи — на 6,9% в годовом исчислении. Поэтому и совокупная доходность оказалась высокой — 12,85%.

Офисный рынок Пекина тоже продолжал процветать: за год аренда подорожала на 14,6%, третий год подряд повышение арендных ставок выражается в двузначных цифрах. Повысилась и цена продажи — на 4,3% в годовом исчислении. Совокупная доходность — 8,61%.

Среди других городов, привлекательных для инвестиций, можно отметить австралийские Перт и Сидней, где высоки ставки начальной доходности (8,0 и 6,9% соответственно).

Офисная недвижимость Токио — одна из самых дорогих на планете: в среднем 30,7 тыс. долл./м². Однако из-за слабого роста цен совокупная доходность не превысила 6,75%. Похожая ситуация и в Лондоне, где самые дорогие офисы в мире (в среднем 42,9 тыс. долл./м²). Однако за 2012 год прироста стоимости не произошло, поэтому перепродавать офисы в британской столице было невыгодно.

Жилье: и снова в лидерах немецкий город

Почти все города в рейтинге самых доходных рынков жилья по версии Tranio.Ru — американские. Мы объясняем это тем, что, согласно данным исследования Cushman & Wakefield, больше всего инвестиций недвижимость этого типа привлекают именно города США. Ставки доходности в этой стране зачастую выше, чем в Европе, и цены в 2012 году значительно подросли. Однако, несмотря на то, что Старый Свет переживает кризис, первую строчку в рейтинге занял Берлин.

Данные CBRE, Freddie Mac, Global Property Guide, Jones Lang LaSalle, LoopNet.Com, Nationwide, Numbeo.Com, Real Capital Analitycs, Savills, Trulia, Zillow

Среди рассматриваемых городов именно в столице Германии больше всего подорожало жилье — на 17,4% в годовом исчислении (CBRE). Совокупная доходность превысила 21%. Поэтому даже при невысокой средней стоимости жилья (1 568 долл./м²) получается большой совокупный доход на выходе — 33,7 тыс. долл. для квартиры площадью 100 м².

Второе место досталось Сан-Франциско. В этом городе и его окрестностях жилье часто покупают или арендуют сотрудники IT-компаний. Спрос на недвижимость всегда велик, поэтому она приносит хорошую прибыль. Ставка доходности не самая высокая — 5,26%, зато цены за год выросли на 14% (Zillow), и совокупная доходность составила более 19%. Поэтому в 2012 жилье в Сан-Франциско было выгодно перепродавать.

В техасских городах Даллас и Хьюстон самые высокие ставки начальной доходности среди исследуемых городов, и цены на недвижимость за год выросли значительно, поэтому совокупная доходность составила 11,7 и 14,4% соответственно.

Из американских городов интерес для инвесторов могут представлять также Лос-Анджелес и Нью-Йорк, совокупная доходность в которых составила 13,0 и 10,6% соответственно.

Среди 600-тысячного населения Вашингтона, столицы США, преобладают государственные служащие, бизнесмены, молодые специалисты и студенты. Многие учащиеся местных вузов приехали из-за рубежа. Этот город во время командировок часто посещают чиновники и предприниматели. Учитывая эти особенности, можно догадаться, что спрос на аренду жилья в Вашингтоне всегда велик. В 2012 году совокупная доходность недвижимости составила 10,85%, или 48,7 тыс. долл. для квартиры площадью 100 м².

Бостон — один из немногих мегаполисов США, являющихся студенческими центрами. Поэтому арендное жилье пользуется огромным спросом среди учащихся. Скромную ставку доходности (4,9%) компенсирует рост цен (5,3%). В результате совокупная прибыль достигла 10,8%. Таким образом, в 2012 году доход от квартиры площадью 100 м² составил 53 тыс. долл.

«Многие считают, что „надежные гавани“ имеют низкую доходность по сравнению с периферийными локациями. Однако исследование Tranio.Ru показало, что недвижимость на большинстве низкорискованных рынков приносит большой процент отдачи»,— говорит Георгий Качмазов.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru