Самые перспективные рынки жилой недвижимости Германии

В течение последних пяти лет, с 2010 по 2015 год, цены на жилье в Германии ежегодно росли в среднем на 2–3%. Однако рынок страны неоднороден, поэтому прежде чем вкладывать средства в местную недвижимость, стоит познакомиться с особенностями того города, в котором инвестор планирует купить квартиру или дом. Эксперты Postbank, одного из крупнейших банков страны, проанализировали макро- и социально-экономические показатели 402 населённых пунктов страны и перспективы их развития до 2030 года с целью выявить самые перспективные рынки ФРГ для долгосрочных инвестиций в жилую недвижимость.

По результатам исследования, наибольшим потенциалом роста обладают Гамбург, Мюнхен, Ольденбург, Штутгарт и Бонн. В топ-10 вошли также Ингольштадт, Людвигсхафен, Регенсбург, Кёльн и Хайльбронн. Берлин оказался лишь на 26-м месте рейтинга Postbank. Большинство городов из первой десятки расположены в Западной Германии, что неудивительно: эта часть страны по экономическому развитию опережает восточные земли.

На инвестиционную привлекательность конкретного рынка влияет комплекс факторов, самые важные из которых — демографическая ситуация, уровень безработицы, покупательная способность, доступность жилья, динамика цен и арендных ставок, а также развитость инфраструктуры. Большинство данных показателей в городах, попавших в первую десятку рейтинга, во многом превосходят средние по Германии — в них выше индекс потребительской способности, доля арендаторов и темпы прироста населения, а также стремительнее рост цен на жилье.

Демографическая ситуация

Чем больше население, тем быстрее растут спрос и цены на жилье. Так, в десяти рассматриваемых аналитиками Postbank городах в последние три года наблюдалась положительная демографическая динамика, причём количество жителей здесь увеличивалось быстрее, чем в среднем по Германии, то есть рост был обусловлен не столько ситуацией в стране, сколько особенностями именно этих городов.

В целом же в Германии наблюдается неблагоприятная демографическая ситуация: рождаемость среди коренных немцев остаётся низкой, население растёт в основном за счёт иммигрантов, а недавно возникла и дополнительная проблема — беженцы с Ближнего Востока. По прогнозам Федерального статистического ведомства Германии (Statistisches Bundesamt), с 2014 по 2030 год население ФРГ сократится с 81 млн до 79 млн человек, но в некоторых городах количество жителей будет увеличиваться (среди рассматриваемых городов наиболее заметно — в Мюнхене, Ингольштадте и Бонне), особенно в городских районах, близких к центру.

Рынок труда

Города с низким уровнем безработицы более привлекательны для инвестиций, поскольку это признак благоприятной экономической ситуации. К тому же, работающее население — это потенциальные арендаторы.

По данным Федерального агентства занятости Германии (Bundesagentur für Arbeit), по состоянию на июль 2015 самый низкий уровень безработицы среди рассматриваемых городов наблюдался в Ингольштадте и Регенсбурге. Оба находятся в Баварии — самой благополучной в экономическом плане федеральной земле Германии.

В Гамбурге и Кёльне уровень безработицы значительно выше, чем в среднем по стране, но всё же не так высок, как на востоке страны, где этот показатель достигает 11–13%. Крупным городам Германии, за исключением Мюнхена и Штутгарта, свойственна более высокая безработица, так как мегаполисы привлекают иммигрантов как из других регионов страны (особенно с востока), так и из-за рубежа. Например, во Франкфурте-на-Майне (Frankfurt am Main) уровень безработицы составляет 7%, в Дюссельдорфе — 9%, в Берлине — 11%.

Динамика цен

На привлекательность рынка недвижимости указывает стабильный рост цен на уровне выше среднего по стране — обычно это следствие высокого спроса. С 2011 по 2014 годы во всех рассматриваемых городах квартиры дорожали быстрее, чем в среднем по Германии. Больше всего выросли цены в Мюнхене (9,8%), Хайльбронне (8,7%) и Ингольштадте (8,4%).

Согласно исследованию Postbank, в 77% всех рассмотренных немецких городов и округов покупать недвижимость в 2015 году выгодно, поскольку локальные рынки останутся стабильными или будут ежегодно расти минимум на 1,5%, по крайней мере, в течение ближайших 15 лет.

На данный момент больше всего стоит жилье в Мюнхене — в среднем более 6 600 евро/м² для квартир площадью 60 м². В Гамбурге квадратный метр стоит около 3 800 евро/м², в Штутгарте — 3 700, в Кёльне — 3 200.

Покупательная способность населения и доступность жилья

Помимо численности населения и его занятости, на инвестиционную привлекательность рынка влияют финансовые возможности местных жителей. В десяти рассматриваемых городах покупательная способность выше, чем в среднем по стране. Это значит, что население Мюнхена, Ингольштадта, Штутгарта и других городов из рейтинга Postbank способно тратить больше денег на услуги и товары, включая покупку жилой недвижимости.

Наряду с покупательной способностью важно, как соотносятся доходы населения и цены на недвижимость в отдельно взятых регионах. Это говорит о том, насколько платёжеспособен спрос на жилье.

По данным сайта Numbeo, для населения крупных городов, в частности для жителей Мюнхена и Гамбурга, жилье менее доступно, поскольку в крупных мегаполисах недвижимость, как правило, дороже из-за высокого спроса. Помимо этого, наличие большего количества предложений в сегменте элитной недвижимости, делает выше среднюю стоимость объектов на рынке.

Аналитики Postbank оценили, какую долю от доходов определённой группы населения (одинокие люди, семьи с детьми, пенсионеры и т.д.) составляет средний платёж по ипотеке. Согласно этому показателю, лидерами по доступности жилья среди десяти рассматриваемых городов оказались Людвигсхафен и Ольденбург: для любой категории доля выплаты ипотеки составляет менее 35% в структуре доходов. Далее следует Хайльбронн, где доля ипотеки для работающих людей не превышает 35%, а для пенсионеров составляет 35–40%. Наименее доступно жилье в Мюнхене (доля ипотеки для всех категорий здесь — более 50%). Если жилье недоступно для многих категорий граждан, это означает, что на данном рынке много потенциальных арендаторов и инвестор сможет выгодно сдавать жилье.

Показатели рынка аренды

В городах, где арендаторов жилья больше, чем владельцев, особенно выгодно покупать доходные дома и отдельные квартиры для сдачи в аренду. Германию поистине можно назвать страной арендаторов: около 54% её жителей снимают жилье, а в центральных районах рассматриваемых городов этот показатель ещё выше. Так, в мюнхенском районе Альтштадт-Леель (Altstadt-Lehel) и в центре Бонна доля арендаторов превышает 84%.

Во всех рассматриваемых городах с 2011 по 2015 год повышались арендные ставки. Особенно заметно подорожала аренда в Штутгарте — почти в два раза. Это объясняется тем, что в этом городе стремительно росло количество домохозяйств и увеличивались доходы местного населения — и всё это на фоне того, что уровень предложения в лучших районах низкий и наблюдается дефицит земли под строительство. Это также указывает на то, что аренда в Штутгарте в ближайшие годы продолжит дорожать.

В целом в таких крупных городах, как Штутгарт, Мюнхен и Кёльн, арендные ставки растут быстрее ввиду более высокого спроса на жилье со стороны приезжих из других регионов и из-за рубежа.

Экономика и инфраструктура

Для оценки инвестиционных перспектив города важны не только вышеописанные количественные факторы, но и качественные:

— Высокий уровень развития экономики и наличие производств. Для инвестиций наиболее привлекательны населённые пункты, которые не являются моногородами, то есть не зависят от производства или услуг в какой-то одной отрасли. Например, Бонн занимается металлообрабатывающей, текстильной, фарфоро-фаянсовой, мебельной и полиграфической промышленностью. Гамбург — это одновременно и крупнейший порт Германии, и центр аэрокосмической, промышленности, машиностроения и пивоварения. Людвигсхафен — важный индустриальный и экономический хаб, а также один из важнейших в Германии центров химической индустрии. Штутгарт специализируется на высоких технологиях и машиностроении и имеет собственную биржу, вторую по величине в Германии после франкфуртской. В Ингольштадте, Кёльне, Мюнхене, Ольденбурге, Регенсбурге и Хайльбронне также сосредоточено множество компаний и предприятий, задействованных в развитых и экономически значимых отраслях.

— Наличие университетов. В каждом из рассмотренных десяти городов есть высшие учебные заведения. Например, в Кёльне расположен один из крупнейших и старейших университетов Германии (Universität zu Köln), в котором учится более 40 тыс. студентов. В Гамбурге 17 университетов, насчитывающих в общей сложности 70 тыс. учащихся. Несколько крупных вузов есть в Мюнхене и Штутгарте. Наличие университетов особенно важно для небольших городов с населением менее 200 тыс. человек (Ингольштадт, Людвигсхафен, Ольденбург, Регенсбург), поскольку тысячи студентов, приезжающих из других регионов страны и из-за рубежа, создают дополнительный спрос на недвижимость.

— Наличие крупных клиник. Германия славится качественной системой здравоохранения, и во многих городах страны есть крупные университетские центры и клиники. Их наличие создаёт спрос на арендное жилье поблизости от медицинских комплексов. Так, университетские клиники есть в Гамбурге (Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf), Мюнхене (Klinikum der Universität München), Регенсбурге (Universitätsklinikum Regensburg) и других городах.

Вывод

Международный брокер «Транио» рекомендует покупать жилье в городах Германии со следующими характеристиками:

• Демографическая ситуация: положительная динамика численности населения; перспективы дальнейшего роста.
• Безработица: не более 6% в городах с населением менее 200 тыс. жителей; не более 10% в городах-миллионниках.
• Рост цен на жилье: от 2% в год.
• Доля арендаторов: более 50%.
• Экономика: не менее двух ключевых отраслей промышленности.
• Инфраструктура: наличие крупных университетов и университетских клиник.

Юлия Кожевникова, «Транио»