Склады — альтернатива торговой недвижимости?

Склады — один из самых выгодных для инвестиций типов объектов. Во-первых, у них самая высокая доходность: в среднем 6,0–7,5%, в то время как офисы приносят 4–5%, а магазины — 5–6%. Во-вторых, на рынке складов можно заключать долгосрочные контракты на 5–15 лет.

Развитие технологий делает перспективы такой недвижимости ещё интереснее. С полной автоматизацией доставки товаров в ближайшие 10–15 лет спрос на офлайн-магазины начнёт снижаться, а на склады — расти.

Доставка за 13 минут перевернёт рынок

На оплату персонала приходится до 50% логистических затрат. Когда людей заменят самоуправляемые грузовики, дроны и промышленные роботы, логистика будет стоить в разы дешевле. Таких роботов тестируют уже сейчас:

• В апреле 2016 Министерство инфраструктуры и окружающей среды Нидерландов организовало тестирование 12 беспилотных грузовиков, которые пересекли четыре европейские границы и проехали больше 3 тыс. км.
• 7 декабря 2016 года Amazon впервые использовал дрон для доставки товара весом до 2,3 кг — покупка была доставлена клиенту за 13 минут.
• Как пишет South China Morning Post, компания Shentong (STO) Express уже использует на складах в Ханчжоу роботов, которые работают круглосуточно и сортируют до 200 тыс. товаров в день. Благодаря этому компании удалось сократить операционные расходы вдвое и увеличить эффективность работы на 30%.

По прогнозам Boston Consulting Group, участие роботов в логистике вырастет с 2–3% до 25% уже к 2025 году. Тогда же затраты на персонал сократятся в среднем на 20–30% (в первую очередь, в Южной Корее, Китае, Германии, Японии и США).

Удешевление и ускорение доставки, в свою очередь, даст толчок интернет-торговле. по прогнозам Savills, к 2025–2030 годам доля онлайн-торговли в сегменте B2C («business-to-consumer», прямые продажи потребителям) составит 20–30%.

Общаясь с коллегами, которые работают в торговой недвижимости, я пытался посчитать, какую часть стоимости продукта в торговом центре составляет логистика от места производства до полки (арендная плата, зарплаты грузчиков, маркетинг), — получилось 20–30%. Как только товар сможет доехать до нас самостоятельно — не вижу причин, которые заставят человека идти в магазин.

Георгий Качмазов Основатель Tranio

По данным Colliers, последние несколько лет объём B2C сделок в интернете растёт в среднем на 20% в год, в 2016 увеличившись до 2,6 трлн долл. Если такой темп сохранится, то к 2020 году сумма продаж достигнет 5,4 трлн долл. в то же время согласно исследованию Prologis, на каждый 1 млрд евро, потраченный онлайн, требуется 72 тыс. м² новых складских помещений.

Новые требования к индустриальной недвижимости

Развитие технологий и движение в сторону онлайн-торговли изменит традиционный формат складских площадей:

1. Увеличится площадь распределительных центров

Появление беспилотных грузовых автомобилей позволит строить склады бо́льшего размера и располагать их дальше друг от друга и от жилых районов.

«Если посмотреть на историю строительства за последние 5–10 лет, можно заметить, что раньше большим складом (big box) считалось здание площадью 500 тыс. кв. футов (45,5 тыс. м²). Теперь, по мере роста интернет-торговли, возводятся огромные распределительные центры площадью 1 млн кв. футов (92,9 тыс. м²)», — рассказывает Дуайт Хотчкисс, директор производственно-технического отдела американского подразделения Colliers.

По данным компании, размер трети складов Amazon в Европе больше 90 тыс. м², а средний размер распределительного центра в Китае сегодня — почти 150 тыс. м².

2. Станет больше многоуровневых и многоэтажных складов

По подсчётам CBRE, если стоимость земли составляет более 50% от стоимости строительства склада, то девелоперу выгоднее увеличить его высоту: сделать здание многоярусным или многоэтажным. Если человеку обслуживать такие склады тяжело, то автоматизация упрощает складирование, выгрузку и упаковку.

По данным Colliers, с 2006 по 2015 годы максимальная высота потолков в распределительных центрах США выросла на 25% до 11–12 м. Многоуровневые склады возводятся в странах, где земля стоит дорого: Гонконге, Сингапуре, Токио, Южной Корее и на плотно застроенных рынках Европы.

3. Вырастет спрос на склады «последней мили»

Вместе с крупными распределительными центрами увеличится спрос на склады «последней мили» (откуда товар доставляется непосредственно покупателю): доставка в день заказа товара станет новой нормой этого рынка.

По мнению аналитиков CBRE, такой склад площадью до 20 тыс. м² должен быть расположен в черте города с высокой плотностью населения, чтобы обеспечить поставку товара потребителю в течение нескольких часов.

4. Появятся новые форматы

Эксперты предсказывают частичное слияние складской недвижимости с торговой. Например, в торговых центрах крупных городов Европы и США нередко устанавливаются постаматы (parcel lockers) — самообслуживаемые склады индивидуального хранения, куда доставляются товары, заказанные онлайн. Каждый бокс оснащён терминалом по приёму дебетовых и кредитных карт или устройствами бесконтактных платежей.

Аналитики Savills убеждены: новые склады должны предоставлять возможность их альтернативного использования. В результате появятся гибриды производственных помещений, распределительных центров и ретейла, специализированные центры для интернет-торговли с дополнительным пространством для дата-центров, фотостудий и офисов. Свободное пространство можно сдавать в аренду или субаренду, как в бизнес-центрах.

В такой ситуации в выигрыше окажутся те помещения, которые можно переоборудовать согласно требованиям рынка.

Шанс для инвесторов

По прогнозам Colliers, Китай обеспечит самый высокий спрос на складские помещения в следующие пять лет: до 49 млн м² новых помещений в год. Следом идут США и Индия (до 12,5 млн м²), Великобритания, Ирландия, Австралия, Западная Европа, Мексика и Турция. В докладе JLL за I квартал 2016 перспективными европейскими рынками названы Франция, Хорватия, Польша, Румыния и Словакия: здесь такие объекты стоят недорого: меньше 70 евро/м².

В будущем торговая недвижимость будет подвержена серьёзным рискам, поскольку новые технологии поменяют ландшафт коммерции. Если сейчас склады продаются значительно дешевле магазинов, то в ближайшие 10–15 лет из-за увеличения спроса стоимость (капрейт) будет расти и постепенно приближаться к показателям магазинов и торговых центров. Складская недвижимость уже выходит на первый план с точки зрения потенциальной доходности и актуальности инвестиций.

Георгий Качмазов Основатель Tranio

Tranio рекомендует инвестировать в складскую недвижимость с бюджетом от 2,5 млн евро. Дешёвые объекты часто несут высокие риски: неудачное местоположение, плохое состояние объекта или мелкий оператор, который «съест» доходность инвестора.

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для banki.ru