Таиланд: страна улыбок. Недвижимость Пхукета, Самуи и Районга

Рынок недвижимости Таиланда — пока еще в новинку для россиян. Впрочем, постепенно таинственная страна открывается и нам. Здесь великолепный климат, приветливые люди и недорогое жилье. В нашей предыдущей статье о Таиланде мы подробно рассматривали недвижимость Паттайи, сегодня поговорим о других курортах, изучим арендные ставки и обсудим привлекательность инвестиций в квадратные метры Таиланда.

Если не Паттайя

Паттайя — самый удобный для русских курорт Таиланда, в других курортных районах, по мнению экспертов рынка, «иностранная» и «русская» инфраструктуры развиты хуже. С Паттайей может сравниться разве что Бангкок, но это огромный душный мегаполис.

Кроме того, недвижимость на других курортах Таиланда дороже. Например, за 120–150 тыс. долларов можно купить квартиру в Паттайе с одной спальней и панорамным видом на море, в респектабельном Хуахине — летней резиденции короля — за эти деньги предлагается лишь удаленная от пляжа «двушка» без сколь-нибудь интересного вида либо квартира недалеко от пляжа, но однокомнатная и с видом на соседний дом и кусочек моря. В этом городе предложений меньше, а квартиры с панорамным видом на море — штучный товар, и стоят они, по данным Эрнеста Новика, управляющего международного агентства недвижимости Euro Asia Development, не менее 12–20 млн бат (400–670 тыс. долларов): тайская валюта близка по курсу к рублю.

Второй по популярности курорт Таиланда среди россиян — остров Пхукет, также отличающийся неплохой инфраструктурой для иностранцев, как сообщает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank,— один из самых дорогих регионов для приобретения недвижимости в стране. Здесь практически нет кондоминиумов, продаются в основном таунхаусы и частные дома, а уж если «кондо», то высокого класса. Например, апартаменты площадью 127 м² с двумя спальнями, без вида на море, но меблированные и оснащенные техникой в The Holme Place Condominium, где есть два бассейна и фитнес-центр, в 400 м от пляжа Карон предлагаются за 14 млн бат (около 470 тыс. долларов) Более скромное жилье можно купить в городе Пхукет, где нет пляжа, и, например, на пляже Ката. Здесь квартира с двумя спальнями площадью 90 м² в Kata Ocean View Condominium, правда, опять же без вида на море стоит 6 млн бат (около 200 тыс. долларов).

Таунхаус с двумя спальнями в люксовой резиденции в 800 м от пляжа Ката можно купить за 12 млн бат (около 400 тыс. долларов). Цены на дома на Пхукете стартуют от 8 млн бат (около 270 тыс. долларов), но заканчиваются миллионами долларов: «На Пхукете есть особо привилегированное место «Лагуна Пхукет» (Banyan Tree, Phuket Resort), эксклюзивный агент по продаже которого — компания Knight Frank. Комплекс находится под управлением пятизвездочного отельного оператора известной бутиковой сети отелей. Купив здесь виллу, можно пользоваться ресторанами, фитнес-центрами и другими сервисами отеля. Объект можно и сдавать в аренду на длительный срок. А стоит вилла 1,8–4,2 млн долларов»,— рассказывает Елена Юргенева.

Аналогичная ситуация с недвижимостью на Самуи и ее стоимостью, где, как сообщает Эрнест Новик (агентство недвижимости 2-thai.ru), есть ограничения по высоте зданий, и потому 95% рынка составляют отдельные дома.

С Паттайей по ценам может сравниться разве что Районг, также расположенный на берегу Сиамского залива. Здесь любят отдыхать обеспеченные тайцы, пляжи чище, чем в Паттайе, и, по данным Эрнеста Новика, тут тоже можно купить старенькую квартиру за 15 тыс. долларов (но можно и за 15 млн бат, то есть за 500 тыс. долларов, в новом комплексе прямо на берегу), вот только с инфраструктурой для иностранцев пока слабовато, и сложно сдать недвижимость в аренду. Так что Районг — это скорее на перспективу в 5–7 лет.

Покупатель — руководитель тайской компании

«В любом кондоминиуме Таиланда только 49% квартир может быть продано иностранцам, а остальные 51% застройщик обязан продать тайцам или тайским компаниям, и наиболее сложно реализовать именно эту часть жилья. Поэтому риелторы часто предлагают квартиры на 15–20% дешевле при условии их регистрации на тайскую компанию, однако в будущем такую квартиру продать будет сложнее»,— рассказывает Эрнест Новик. Принцип покупки такой: покупатель с помощью тайского юриста регистрирует в Таиланде компанию, на которую покупается недвижимость, и получается, что она принадлежит компании, руководителем которой является покупатель. Кстати, землю, дома и таунхаусы в Таиланде можно покупать только таким образом, а на свое имя иностранцам разрешено приобретать лишь квартиры, причем деньги на покупку должны быть либо переведены безналично на счет в тайском банке, либо ввезены в страну в виде тревел-чеков.

И еще надо понимать, что покупка недвижимости в Таиланде с целью сдачи в аренду — не самая выгодная инвестиция: «Прибыль за вычетом расходов на содержание квартиры и комиссии агента составит максимум 6–7%»,— сообщает Эрнест Новик.

Жилье в аренду

Конечно, не все российские граждане, даже проживающие в Таиланде больше полугода, желают приобретать недвижимость в собственность, многие из них выбирают аренду жилья, не говоря уже о тех, кто приезжает сюда на «зимовку» или на месяц во время отпуска.

Арендные ставки в Таиланде обычно пропорциональны стоимости недвижимости, а на курортах очень зависят от сезона: когда льют дожди или жарко, и туристов меньше, они снижаются на 20–30% по сравнению с высоким благоприятным для отдыха сезоном, а в период новогодне-рождественских праздников (в пиковый сезон) цены поднимаются на 10–20%.

Если рассматривать туристические зоны, то самое дешевое жилье можно снять также в Паттайе. Например, маленькая студия с микроволновкой и Интернетом, в нескольких километрах от моря при условии аренды на год предлагается за 4–5 тыс. бат в месяц (130–170 долларов). «А, например, студия у моря площадью 34–36 м² с полноценной кухней и Интернетом предлагается за 10–15 тыс. бат (340–510 долларов) в месяц»,— говорит Эрнест Новик. Квартиру с одной спальней площадью 36 м² с балконом, кухней и сейфом в новом комплексе примерно в 1 км от моря можно снять за 10–12 тыс. бат (330–400 долларов), а если поближе к пляжу — за 13–20 тыс. бат (430–670 долларов). Но стоимость аренды может доходить и до 80–100 тыс. бат (2,7–3,3 тыс. долларов) в месяц, если это будут апартаменты с двумя спальнями на первой береговой линии, с евроремонтом, дорогой мебелью и панорамным видом на море.

Аренда же дома с 3–4 спальнями в зависимости от площадей здания и участка, наличия бассейна и близости к пляжу в Паттайе в среднем стоит 25–35 тыс. бат (830–1 170 долларов) в месяц при условии заключения годового контракта и 40–70 тыс. бат (1,3–2,3 тыс. долларов) в месяц, если снимать жилье лишь на месяц-другой.

На Пхукете весьма востребованы виллы класса люкс, их можно снять в среднем за 600–850 тыс. бат в месяц (20,1–28,5 тыс. долларов), но есть там и жилье дешевле: в удалении от пляжей и в Пхукет-тауне много студий и однокомнатных квартир даже за 3–6 тыс. бат (100–200 долларов) в месяц. У моря же предложение такого типа жилья — редкость, здесь проще найти дом или таунхаус. Например, таунхаус на Ката-бич можно снять за 25 тыс. бат в месяц (840 долларов), а дом — за 40 тыс. бат (1 300 долларов).

На Самуи снять квартиру вообще не получится, но зато здесь много недорогих предложений домов и таунхаусов. Например, в высокий сезон дом с 1–2 спальнями площадью 50–60 м² в жилой резиденции можно арендовать за 9–15 тыс. бат (300–500 долларов) в месяц в зависимости от близости к морю, а отдельный дом с собственным бассейном обойдется в 35–40 тыс. бат (1,2–1,3 тыс. долларов) в месяц.

И надо знать, что помимо арендной платы придется оплачивать воду и электричество по счетчикам. 1 кВт∙ч электроэнергии в Таиланде стоит 3,5–5 бат (12–17 центов), а 1 м³ воды — 25–30 бат (84–100 центов).

Таиландские инвестиции

Рынок недвижимости Таиланда, как сообщает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, никогда не относился к самым быстрорастущим, а перепродать объект бывает сложно; тем не менее цены здесь медленно, но неуклонно растут. По мнению Эрнеста Новика, рынок Таиланда до сих пор еще недооценен и имеет хороший потенциал роста, поскольку 90% недвижимости используется для проживания или аренды, а не для спекуляций. И это не прошло мимо наших соотечественников, которые начали массово покупать здесь жилье еще в 2007–2008 гг.

Механизм инвестиций прост: допустим, покупается в рассрочку квартира за 100 тыс. долларов в строящемся проекте: первый взнос — 20%, далее в течение 2 лет ежеквартально равными долями выплачивается еще 50% стоимости, а при сдаче дома через 2,5 года вносится последний взнос в размере 30%. Купив квартиру в самом начале продаж (presale), можно рассчитывать на цену на 15–20% ниже рыночной, а примерно через 12 месяцев, когда по всем законам маркетинга застройщик поднимет ее на 10–15%, реально продать контракт на квартиру за 115 тыс. долларов, ведь лучшие объекты будут уже раскуплены, что даст основание «заломить» цену. «В удачном проекте такой контракт продается за 1–2 месяца»,— сообщает Эрнест Новик.

Получаем следующий финансовый итог: вложения — 40 тыс. долларов, доход — 15 тыс. долларов, таким образом, прибыль составляет примерно 37% годовых, и даже с учетом всех расходов по оформлению сделки — не менее 25%. «За последние 2 года у нас появилось около десятка пакетных инвесторов из России, Казахстана, Украины и даже Киргизии, которые вкладывали деньги в перспективные объекты недвижимости тайских курортов (не только в Паттайе, но и в Хуахине и даже в Районге). Доходность их инвестиций колебалась от 22 до 29% годовых при вложениях от 350 тыс. до почти 4 млн долларов»,— рассказывает Эрнест Новик.

Таким образом, на первый взгляд неперспективный в плане инвестиций Таиланд может приносить хорошую прибыль, правда, только в том случае, если грамотно выбран объект для вложения капитала. Если же купить неликвидное жилье, а риск такой покупки по сведениям Игоря Индриксонса, в Таиланде есть и не такой уж маленький, то свои деньги в условиях медленно растущего рынка, которым на сегодняшний день является страна, получится вернуть только через несколько лет. Так что инвестиции в недвижимость солнечного королевства должны быть весьма осторожными и обязательно под присмотром опытного и высокопрофессионального агента по недвижимости.

Резюме

Таиланд — страна лета, улыбчивых людей, красивой природы и ласкового моря. Многие россияне уже побывали там и, оставшись неравнодушными к прелестям азиатского королевства, возвращаются туда вновь и вновь, проводят там зимы, уезжают на несколько лет и покупают там квартиры и дома. Ну а чем больше русскоязычных, тем лучше инфраструктура, тем еще больше российских граждан и жителей СНГ устремляют свои взоры на Таиланд, особенно на недвижимость в Паттайе — самом «русском» городе страны с самыми демократичными ценами и огромным ассортиментом. Практичнее всего покупать и снимать жилье на долгий срок, конечно, здесь, но и другие курорты Таиланда открыты для иностранцев. А поскольку инвестиции в тайскую недвижимость все-таки не самый прибыльный способ размещения капитала, то покупать стоит, только если вы действительно полюбили Таиланд.

По материалам Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru