Трансграничные сделки с недвижимостью: сколько и как тратят инвесторы на мировом рынке

Всё больше инвесторов вкладывают средства в недвижимость за рубежом, чтобы диверсифицировать капитал и защитить его от рисков на родине. Эксперты Tranio проанализировали трансграничные сделки на мировом рынке за 2015 год и изучили предпочтения крупнейших групп инвесторов.

Сколько тратят

В 2015 году глобальный объём трансграничных сделок с недвижимостью составил 456 млрд долл., 237 из которых пришлись на коммерческие объекты и 219 — на жильё.

* Расчёты основаны на данных компаний Deloitte, JLL, Knight Frank, Numbeo и статистических ведомств стран

Первое место по объёму международных покупок недвижимости занял рынок Великобритании: в 2015 году иностранцы потратили здесь 89 млрд долл. (56 млрд на коммерческие объекты и 33 млрд на жильё). В Великобритании на покупателей из других стран приходится 60% сделок на рынке коммерческой недвижимости и 7% на рынке жилья.

На втором месте — США (76 млрд долл.). Это крупнейший в мире по общему объёму инвестиций рынок недвижимости, но на иностранцев тут приходится лишь 17% сделок в сегменте коммерческой недвижимости и 2% в сегменте жилья. Этим объясняется отставание США от Великобритании.

Тройку лидеров по объёму трансграничных инвестиций замыкает Германия, где в 2015 году зарубежные покупатели приобрели недвижимость на сумму 42 млрд долл. При этом доля иностранцев на рынке коммерческой недвижимости ФРГ составила 38%, а в жилом сегменте — 10%. В Германии, как и в США, на рынке преобладают местные покупатели, поэтому по общему объёму инвестиций Германия уже опережает Великобританию и в 2016 году стала крупнейшим рынком Европы.

В топ-10 стран по числу трансграничных сделок также попали Китай (29 млрд долл. только в сегменте коммерческих объектов), Италия, Франция, Испания, Австралия, Япония и Южная Корея (в каждой из этих стран иностранцы потратили на недвижимость в 2015 году более чем 10 млрд долл.).

На рынке коммерческой недвижимости наибольшая доля иностранных инвесторов зафиксирована в Румынии (93%), Польше (90%), Италии (87%), Венгрии и Португалии (по 80%). На рынке жилья зарубежные покупатели чаще всего заключают сделки в Монако (28%), на Кипре (25%), в Португалии (20%) и на Мальте (19%). В целом по миру доля иностранцев составляет 27% в сегменте коммерческих объектов и 2% на рынке жилья.

Что покупают

Крупнейшие группы инвесторов на мировом рынке недвижимости — это граждане Китая, Великобритании и стран Ближнего Востока. Также заметны на международных рынках американцы и россияне.

Китайцы

По данным Real Capital Analytics (RCA), в 2015 году китайские инвестиции в зарубежную недвижимость достигли семилетнего пика и составили 34,4 млрд долл. Покупатели из КНР чаще всего покупают недвижимость в США, Канаде, Австралии и Великобритании.

Китайцы — крупнейшая группа покупателей недвижимости в США. По данным Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors), с апреля 2015 по март 2016 китайские покупатели приобрели американскую недвижимость на 27 млрд долл., что соответствует 14% всех иностранных покупок в стране за этот период. Средний бюджет китайцев — 940 тыс. долл., что в два раза больше, чем бюджет иностранцев в целом (480 тыс. долл.). Граждане КНР чаще всего покупают американское жильё для основного места жительства (40%) и предпочитают заключать сделки в Калифорнии (32%).

Не менее активны китайские инвесторы и в Канаде. Согласно данным сайта Juwai, в 2015 году они оставили заявки на канадскую недвижимость общей стоимостью 14,9 млрд долл., что почти в три раза больше, чем в 2014-м. Самые популярные у китайских покупателей города в Канаде — Торонто и Ванкувер. По данным Национального банка Канады (National Bank of Canada), в Ванкувере китайцы составляют 33% всех покупателей. Чтобы охладить рынок, в августе 2016-го власти города обязали иностранных покупателей платить налог в размере 15% от стоимости объекта.

В Австралии китайцы покупают недвижимость в Сиднее и Мельбурне. Согласно информации RCA, в 2015 году граждане КНР заключили в этих городах сделки на 4,3 млрд долл.

Большинство сделок в Великобритании китайцы заключают в Лондоне, особенно в центральных районах города. По данным Real Capital Analytics, в 2015 году они вложили в объекты британской столицы 1,8 млрд долл. и чуть меньше (1,7 млрд) только за первую половину 2016-го. Эксперты отмечают, что после «Брекзита» спрос на местную недвижимость со стороны китайцев растёт.

Британцы

Британцы чаще всего покупают недвижимость в европейских странах и США. По данным британского сайта Rightmove, граждане Великобритании — самая многочисленная группа покупателей недвижимости в Испании, Италии и Франции, причём больше половины покупателей приобретают в названных странах дома и квартиры для отдыха. В Испании средний бюджет для покупки домов — 200 тыс. долл., квартир — 115 тыс., в Италии — 145 тыс. и 195 тыс. долл. соответственно, во Франции — 207 тыс. и 250 тыс. долл. Популярные у британцев испанские рынки — Малага, Аликанте, Мурсия и Альмерия. В Италии подданные Её Величества покупают недвижимость в основном в Тоскане, Абруццо, на Сицилии, в Ломбардии и Лигурии. Во Франции у таких покупателей больше всего востребованы объекты в исторических областях Рона – Альпы, Аквитания, Бретань, Прованс и Лангедок.

По данным Национальной ассоциации риелторов, британцы — пятая по численности группа иностранных покупателей в США после китайцев, канадцев, мексиканцев и индийцев. Большинство граждан Великобритании на этом рынке (39%) заключают сделки во Флориде и покупают жильё для проведения отпусков. Их средний бюджет — 600 тыс. долл.

Арабы

В начале 2016 года компании Cluttons и YouGov опубликовали результаты опроса 127 инвесторов из Бахрейна, Катара, Кувейта, ОАЭ, Омана и Саудовской Аравии, согласно которым самыми популярными у арабских покупателей рынками недвижимости стали Лондон, Нью-Йорк и Сингапур. В десятку также вошли четыре индийских локации (города Бангалор, Мумбаи и Нью-Дели, а также штат Керала). Это объясняется тем, что в странах Персидского залива живёт много индийцев. Например, в ОАЭ они составляют 30% населения.

Опрошенные инвесторы вложили или готовы вложить в зарубежную недвижимость в среднем по 1 млн долл. Половина из них (54%) предпочитают жильё, остальные (46%) ориентируются на покупку коммерческих объектов. Также арабские инвесторы готовы отвести под зарубежную недвижимость примерно половину своего портфеля (55%).

Американцы

По данным Национальной ассоциации риелторов США, американцы чаще всего ищут недвижимость в Мексике (13% опрошенных). Одинаково популярны у жителей Штатов Коста-Рика, Филиппины, Колумбия и Канада (по 4%). Среди европейских стран интерес у американцев вызывают только Испания (3%), Италия и Франция (по 2%). Бóльшая часть инвесторов (79%) покупают жилую недвижимость, причём 53% из них предпочитают отдельные дома. Большинство (87%) интересуются жильём для проведения отпусков, и только 9% планируют переезжать.

Согласно информации компании AIG Private Client Group, американцы с состоянием более 30 млн долл. покупают недвижимость в Мексике (14%), на Багамских островах (13%), в Англии (12%), Франции и на Карибских островах (по 9%).

Россияне

По данным Центрального банка РФ, в 2013–2014 годах россияне ежегодно вкладывали в зарубежную недвижимость 2 млрд долл. В 2015 году инвестиции сократились до 960 млн, а в 2016 году могут составить менее 800 млн. В то же время бюджеты покупок россиян увеличились: для жилья — с 295 тыс. долл. в 2015 году до 415 тыс. долл. в 2016-м, для коммерческих объектов — с 860 тыс. до 2,1 млн долл. (данные Tranio).

Как показывает статистика сервиса «Подбор слов Яндекса», с января по ноябрь 2016 россияне больше всего интересовались недвижимостью в Испании, на Кипре, в Черногории, Италии, Греции, США и Германии.

Россияне стали покупать меньше жилья для себя и больше доходных объектов. Предварительные итоги исследования Tranio за 2016 год показали: если в 2015 году тот факт, что инвесторы составляют заметную долю среди клиентов, отмечал 71% опрошенных игроков рынка, то в 2016-м этот тренд стал заметен уже для 85% респондентов.

По данным JLL, 2015 год стал рекордным по объёму инвестиций в коммерческую недвижимость на глобальном рынке. Поскольку доля иностранцев в этом сегменте велика (в среднем 27%), можно предположить, что и объём трансграничных сделок достиг максимума. По прогнозам экспертов, в 2016 году в доходные объекты будет вложено уже меньшее количество средств, чем в 2015-м, и объём трансграничных сделок тоже уменьшится.

Дарья Березина, Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для Forbes