В США растет доверие инвесторов

National Real Estate Investor и Marcus & Millichap составляют прогнозы ситуации на рынке коммерческой недвижимости и анализируют поведение и ожидания инвесторов. С 11 ноября 2010 по 11 января 2011 в США проводилось исследование, в котором приняли участие 508 человек.

Согласно полученным данным, индекс ожиданий инвесторов в IV квартале 2010 года достиг 152 — самой высокой отметки за всю историю наблюдений. Для сравнения, в III квартале индекс составлял всего 119 пунктов. Восстановление экономики, ограниченное предложение новых объектов и улучшение ситуации на рынке ценных бумаг — все это способствует оптимизму инвесторов.

В планах — наращивание активов

Большинство инвесторов (75%) считают главной причиной отказа от вложений медленный экономический рост, на втором месте — недостаток финансирования (59%), далее следуют государственные меры по регулированию налогообложения, а также решению проблем экологии (54%) и непредвиденные экономические риски (46%). 69% респондентов все же планируют увеличить активы в этом году, хотя в предыдущем квартале на это расчитывали только 61% опрошенных.

«Самое важное, что мы выяснили в ходе исследования,— это то, что несколько смежных факторов меняют отношение инвесторов в сторону большего приятия рисков»,— утверждает Хессам Наджи, старший вице-президент и главный менеджер калифорнийского подразделения Marcus & Millichap Real Estate Investment. По его мнению, эти факторы — низкие процентные ставки, восстановление рынка ценных бумаг и экономический рост.

Инвесторов мотивируют низкие ставки

Доверие инвесторов растет на фоне крепнущей уверенности в том, что рынок недвижимости уже достиг дна, и экономика в будущем будет только расти. Так считают 62% респондентов. Но еще важнее, по мнению опрошенных, что процентные ставки, скорее всего, повышаться не будут.

84% инвесторов признали, что именно беспрецедентно низкие ставки повлияли на их решение приобрести недвижимость в 2011 году. Кроме того, 78% всех респондентов утверждают, что коммерческие объекты имеют хорошую доходность по сравнению с другими классами инвестиционных активов.

«Консервативно настроенные инвесторы видят в низких процентных ставках эффективную гарантию от рисков, вследствие чего относятся к возможным опасностям более толерантно и возвращаются на рынок»,— говорит Наджи.

Однако бóльшая часть инвесторов (62%) верят, что процентные ставки в 2011 году будут расти, хотя и незначительно.

Сомнения в эффективности государственных мер

В целях стимулирования экономики к концу 2011 года Федеральный резервный банк намеревается приобрести ценные бумаги на сумму 900 млрд долларов.

«Нравится вам это или нет, но кредитно-денежная политика государства станет тем самым механизмом, который будет сдерживать процентные ставки»,— считает Наджи.

В краткосрочной перспективе это благоприятно скажется как на рынке недвижимости США, так и на экономике страны в целом. Однако в долгосрочной перспективе такая кредитно-денежная политика может стать причиной инфляции, если Федеральный резервный банк вовремя не предпримет необходимые меры для ее сдерживания.

Большинство респондентов на этот счет высказываются пессимистично: 34% инвесторов считают, что государственные меры негативно повлияют на курс доллара и сдержат экономический рост. 21%, напротив, считают, что такая политика будет стимулировать восстановление экономики.

Квартиры и отели вызывают больше доверия

По мнению Наджи, среди всех сегментов по росту цен лидируют квартиры и отели. Эти объекты сдаются в аренду на короткие сроки чаще, чем другие типы недвижимости, а значит, по мере восстановления рынка они будут демонстрировать рост арендных ставок.

72% инвесторов, вкладывающих средства в квартиры, считают, что сейчас лучшее время для покупки. С уверенностью смотрят в будущее и владельцы отелей, 70% которых убеждены, что пора увеличивать активы. Менее оптимистичны те, кто предпочитает вкладывать в другие типы недвижимости: среди владельцев торговых площадей покупку планируют 49%, столько же желающих инвестировать среди владельцев промышленных объектов и только 44% — среди владельцев офисов.