10% годовых с умеренными рисками: опыт инвестирования в строительство в Дортмунде

В 2020 году компания Tranio помогла немецкому девелоперу привлечь дополнительные инвестиции, чтобы завершить строительство дома престарелых. Мы минимизировали риски проекта для инвесторов и обеспечили им привлекательную доходность.

Объект инвестиций — дом престарелых

К нам обратился наш партнёр в Германии — девелопер, который работает на рынке уже 46 лет и ввёл более 250 тыс. квадратных метров жилого и коммерческого назначения. На этот раз он строил жилой комплекс для пожилых в городе Дортмунд на западе Германии. Общая площадь комплекса с пансионатом и инфраструктурой для жильцов с деменцией составляла 3 821 м². Наш партнёр вложил 675 тыс. евро собственного капитала, привлёк 7 млн евро банковского финансирования и ещё 1,65 млн — в виде займа краудфандинговой инвест-платформы, который нужно было погасить до конца 2020 года.

Проект находился на финальной стадии строительства. Комплекс уже был сдан в аренду на 15 лет с возможностью продления, а также продан вместе с арендным контрактом институциональному инвестору за 10,9 млн евро с условием оплаты через 3 месяца после сдачи в эксплуатацию. Однако в середине 2020 года строительство затянулось из-за ограничений, связанных с пандемией, и застройщик понимал, что не успеет получить деньги от продажи до того, как наступит срок погашения займа. Поэтому он попросил нашей помощи в привлечении дополнительных инвестиций.

Эксперты Tranio провели юридическую, экономическую, техническую и налоговую проверку девелопмента, чтобы убедиться в его надёжности, прежде чем предложить клиентам-инвесторам его финансировать.

Три грамотных инвестора

К участию в проекте мы привлекли трёх инвесторов. Первым стал опытный финансовый менеджер, который вместе с управляющим партнёром Tranio Георгием Качмазовым выступал в качестве спикера на инвестиционных конференциях и уже неоднократно инвестировал в девелоперские проекты Tranio.

Второй инвестор — успешный управляющий на российском рынке ритейла — присоединился к проекту по рекомендации первого. А третий клиент, ИТ-специалист, пришёл в Tranio за консультацией, убедился в нашей компетентности и решился на свою первую подобную сделку.

Изучив наш анализ девелопмента, инвесторы предоставили проектной компании застройщика субординированный заём в сумме 1,7 млн евро на 12 месяцев под 10% годовых с капитализацией каждые 6 месяцев.

Привлекательная доходность при минимальных рисках

На современном рынке девелопмента в Германии доходность 10% годовых обычно соответствует более высоким рискам: например, когда инвестор входит в проект в начале строительства или когда ещё нет покупателя и арендаторов. Но в нашем случае большинство рисков было позади, а оставшиеся мы минимизировали.

Риск превышения сметы

Мы проанализировали факторы, из-за которых проект мог выйти за рамки бюджета. Все они были маловероятными, потому что стройка уже заканчивалась. Например, если обанкротится генеральный подрядчик, то придётся привлекать другого, чьи услуги, скорее всего, окажутся дороже.

Чтобы защитить инвесторов, мы попросили девелопера дополнить договор двумя условиями:

• в случае превышения сметы застройщик полностью покрывает дефицит из собственного капитала;
• если обанкротится текущий подрядчик, то инвесторы вправе потребовать вернуть свои деньги, не дожидаясь завершения строительства.

Риск потери покупателя

Дома престарелых в Германии — защищённый и востребованный актив. Федеральный институт демографических исследований Германии прогнозирует, что к 2030 году в стране будет 4,1 млн жителей старше 70 лет, нуждающихся в медицинской помощи, что на 20% больше показателей 2017 года. Это означает, что в ближайшее десятилетие понадобятся новые площади для размещения почти 700 тысяч человек. А по данным Центрального комитета по недвижимости Германии, в 2020 году 95% муниципалитетов страны сообщали о растущем дефиците мест в домах престарелых.

Поэтому мы были уверены, что даже если текущий покупатель передумает, то девелопер быстро найдёт нового, причём без потери в цене: наш анализ показывал, что нынешняя цена жилого комплекса адекватна рынку.

Мы согласовали условие о том, что в случае отказа покупателя инвесторы смогут либо досрочно забрать свой капитал из проекта, либо подождать нового покупателя. Во втором случае, если ждать придётся дольше изначально запланированных 12 месяцев, то за период просрочки инвесторы получат повышенную прибыль 15% годовых. Эта прибыль будет обеспечена арендатором: после ввода объекта в эксплуатацию вступит в силу арендный контракт. Анализ Tranio показал, что плановый доход от аренды покроет оплату и кредитных взносов банку, и процентов инвесторам.

Надёжность арендаторов жилья для пожилых обеспечивает государство: проживание и уход оплачиваются в основном из пенсии жильцов и государственных страховых выплат.

Инвесторы настроены на новые проекты

Инвесторы ожидают выход из проекта до конца 2021 года и уже интересуются нашими новыми проектами для реинвестирования.

Многие инвесторы видят развитие в том, чтобы на выходе из девелопмента остаться не просто с финансовой прибылью, а с квадратными метрами, которые будут долговременно приносить арендный доход. Некоторые девелоперские проекты позволяют получить такой актив выгоднее, чем на рынке готовой недвижимости. Мы в Tranio сейчас обсуждаем с партнёрами-застройщиками сделки с такими возможностями.

Найти надёжный девелоперский проект с прозрачной маржинальностью — непростая задача. Часто такие проекты в Германии не нуждаются в привлечении новых инвесторов, поскольку опытные девелоперы предпочитают работать с проверенными партнёрами — инвесторами и фондами. Tranio Capital удалось стать таким партнёром для нескольких опытных девелоперов и получить доступ к их флагманским проектам.

Свяжитесь с нашими специалистами по инвестициям в девелопмент. Они расскажут об актуальных проектах и помогут структурировать сделку наиболее безопасно и выгодно.

Пообщаться со специалистом

Автор: Алеся Разинкевич