Стоит ли покупать памятники архитектуры и истории?

Зáмки и не только

Памятник архитектуры или истории — это статус, который государство присваивает объектам, имеющим особую ценность. Памятником может стать отдельное сооружение или его часть, комплекс зданий, архитектурный ансамбль, сад, целые кварталы, площади, улицы, фрагменты древних поселений, природные ландшафты.

Много исторических памятников находится во Франции, Великобритании, Германии и Чехии.

В каждой стране есть свои особенности. Например, в Англии много имений эпохи Тюдоров — домов XV–XVI веков, которые отличаются своеобразной архитектурой. Так, имение Cordwainers, построенное в XVI веке, представляет собой фахверковый двухэтажный дом со сводчатыми потолками на верхнем этаже, с двумя каменными каминами. Название имения переводится как «Сапожники», так как во времена Генриха VIII здесь обитали представители этого ремесла, шившие обувь для короля. Шотландия тоже славится средневековыми замками, которые находятся в живописных местах — в окружении гор и озер.

На чешском рынке представлены как небольшие замки («замечки»), так и крупные замковые комплексы с земельными наделами. Состояние этих объектов тоже разнится — от развалин до отреставрированных зданий.

Среди любителей старины популярна Франция, где много старинных дворцов, средневековых замков и усадеб — около 43 тысяч. Особенно много исторических объектов в Иль-де-Франс, Земле Луары, Нормандии.

В землях Германии интерес у покупателей вызывают фахверковые дома и средневековые замки. Много памятников истории и архитектуры в Саксонии, Баварии, Бранденбурге, Гессене, Тюрингии.

Особый статус

Объекты культурного наследия принадлежат как государству, так и частным лицам. Как правило, они находятся под охраной специальных организаций или фондов.

В Великобритании есть памятники архитектуры (listed buildings) и охраняемые объекты (scheduled monuments). К первым относятся исторические здания, шедевры архитектуры, а также другие сооружения, имеющие какое-либо исключительное свойство. Ими могут быть не только жилые дома, но и, например, пабы или хозяйственные постройки. В Соединенном Королевстве все здания, возведенные до 1700 года, автоматически относятся к памятникам архитектуры. К этой категории могут быть причислены сооружения старше 10 лет, если они представляют исторический или архитектурный интерес, имеют отношение к известным людям и событиям, а также здания с необычным дизайном. К охраняемым относятся около 18 300 объектов, включая дольмены, курганы, старинные замки, монастыри, усадьбы, поселки, шахты, бомбоубежища. Охраной занимаются такие организации, как English Heritage в Англии, CADW в Уэльсе и Historic Scotland в Шотландии.

В Лондоне, Бирмингеме, Портсмуте, Саутгемптоне и Ливерпуле English Heritage присваивает особый статус домам, в которых жили известные люди. Такие здания отмечаются круглой мемориальной доской и стóят дороже обычных. В остальных городах особый статус присваивают местные муниципальные органы. Например, в графстве Саффолк был выставлен на продажу за 1,35 млн фунтов стерлингов дом из шести комнат, в котором жил Норман У. Хитли — один из ученых, занимавшихся разработкой пенициллина.

Во Франции существуют два уровня государственной защиты исторических объектов. Здание может быть классифицировано как исторический памятник или занесено в особый список (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, ISMH).

В Германии защитой исторических объектов занимается Национальный комитет по охране памятников культуры (Nationalkomitee für Denkmalschutz).

Недвижимость для души и инвестиций

Замки и старинные особняки приобретают как для личного пользования, так и для ведения бизнеса. Например, можно разместить в историческом здании частный клуб или использовать его в качестве резиденции компании.

Историческую недвижимость приобретают и для получения дохода. Обычно в замках несколько десятков комнат, иногда есть бассейн и сад, поэтому в них часто устраивают элитные отели.

Многие люди покупают замки, чтобы сдавать их в аренду для торжественных мероприятий — свадеб, дней рождения и т. д. Если объект находится не в сельской глуши, а вблизи крупного города, его доходность довольно высока — от 4% годовых. Во Франции и Германии усадьбы и жилые дома ХIХ–ХХ веков отличаются красивой архитектурой, высоким качеством строительства и выгодным местоположением — в центральных районах городов. В этом случае инвесторы могут рассчитывать на 6–7% годовых от сдачи в аренду.

Сколько стоит почувствовать себя королем?

Небольшой замок в Европе стоит от 300 000 до 1 млн евро, более шикарный объект обойдется в два-три раза дороже. Есть и гораздо более дорогая недвижимость: например, Villa Castiglione площадью 10 000 м² на итальянском Капри была выставлена на продажу по цене более 27 млн евро.

Даже полуразрушенный французский особняк под реконструкцию стоит не менее 1 млн евро. Впрочем, цена зависит от региона, состояния объекта и транспортного сообщения — аэропортов, железнодорожных станций, автомагистралей. Так, в радиусе 100 км от Парижа, в Провансе и на Лазурном берегу цены на историческую недвижимость поражают воображение: до 100 млн евро. Поэтому во Франции за выгодными предложениями стоит ехать в северные или западные регионы. Например, в Дордони средневековый замок площадью 900 м², расположенный посреди леса, выставлен на продажу за 4,1 млн евро. А в пригороде Бордо можно купить поместье ХIХ века с дворцом из 20 комнат и огромным парком за 1,7 млн евро.

Старинные особняки в Великобритании стоят 1–2 млн фунтов стерлингов или выше. Замки в Шотландии редко обходятся дешевле 3 млн фунтов, а некоторые стоят несколько десятков миллионов. Однако цены на севере и юге Великобритании значительно разнятся. Например, средний замок в Шотландии стоит не дороже двухкомнатной квартиры в Белгравии — престижном районе Лондона. Шотландские замки высоко ценятся, но их предложение ограничено: большинство из них принадлежат местным семьям, которые берегут их как фамильное достояние, поэтому в год на продажу выставляется в среднем 1–2 замка.

В Чехии много исторических объектов: замков, крепостей, старых мельниц, постоялых дворов, но большинство из них находится в полуразрушенном состоянии. На старинные здания большой разброс цен: от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов евро. Самая дешевая недвижимость — та, что когда-то принадлежала церковным приходам. Ее стоимость — 10–50 тыс. евро. Особняки и замки в хорошем состоянии стоят намного дороже. Например, в Теплице четырехэтажный особняк ХIХ века площадью 4 500 м² выставлен на продажу за 1 520 000 евро. А недалеко от Марианске-Лазне продается готический замок-отель по цене 2,2 млн евро.

В Германии спрос на замки и старинные загородные виллы велик, поэтому цены здесь — от 3 млн евро. Например, в пригороде Дюссельдорфа можно купить имение-крепость, основанное в XIII веке, за 3 450 000 евро.

Разорительная недвижимость

Далеко не каждый может позволить себе владение замком — не только из-за высокой стоимости, но и из-за больших расходов на содержание. Дорого обходится отопление, замена труб и ветхих конструкций. К тому же постоянно жить в замке не всегда удобно. Например, в нем может быть 40 комнат или больше, но всего две ванные, или центральное отопление только в одном крыле здания. В таком случае придется оплачивать дополнительное строительство или довольствоваться тем, что есть.

В год содержание имения обходится в 10–40% от его стоимости, в зависимости от цены поместья, даты его сооружения, общего состояния и площади угодий.

Главный недостаток владения старинной недвижимостью — высокие расходы на капитальный ремонт. Часто здание приходится полностью реставрировать, особенно если владелец намерен разместить в нем отель или ресторан. Расходы на реконструкцию могут составить примерно 20% от стоимости объекта. Поэтому иногда инвестиции в историческую недвижимость окупаются только при перепродаже.

Потенциальных покупателей отпугивает то, что чаще всего замки находятся далеко от городов, в сельской местности с плохим транспортным сообщением, вдали от учреждений. Хотя для кого-то это станет преимуществом: владелец замка может позволить себе отрешиться от городской суеты и наслаждаться спокойной жизнью.

Ограничения на ремонт

Еще один недостаток исторических зданий заключается в том, что существуют ограничения на их ремонт. Владелец памятника не вправе вести в нем работы без множества согласований. Часто при заключении сделки на покупателя возлагается обязанность восстановить здание, если оно находится в непригодном состоянии, и поддерживать в должном виде в дальнейшем.

Запрещено сносить исторические здания, изменять их конструкцию, пристраивать дополнительные этажи. Любое изменение объекта, будь то замена окон или кровли, нужно заранее согласовать с муниципальными властями, а во Франции — с министерством культуры.

То же самое касается строительства домов на земле, представляющей историческую или архитектурную ценность. Так, в Великобритании, в городе Сиренчестер (графство Глостершир), есть территории, на которых в древности находились римские поселения. Чтобы построить здесь дом, нужно получить разрешение, а перед этим провести экспертизу, чтобы выяснить, представляет ли участок историческую ценность. Работа археолога стоит примерно 25 000 фунтов стерлингов. Эта сумма не будет возвращена даже в том случае, если местные власти откажутся выдавать разрешение на строительство.

Ремонт исторических зданий обходится дорого, потому что обычные строительные компании не могут выполнять работы такого рода. Требуются услуги квалифицированных рабочих из архитектурно-строительного бюро, специализирующегося на ремонте памятников. К тому же при реставрации нужно использовать материалы, идентичные эпохе строительства. С осторожностью следует относиться даже к замене окон и дверей, а также оригинальной мебели. Для этого тоже необходимо разрешение. В целом, ремонт старинного замка может обойтись в 40–45 тыс. евро, а иногда и в несколько миллионов, в зависимости от его состояния. Реставрация продолжается, как правило, от трех месяцев до года.

Владельцы, которые не следят за зданием должным образом или ремонтируют его без разрешения властей, могут быть привлечены к уголовной ответственности. Если предыдущий владелец занимался незаконным ремонтом или строительством, то нести ответственность будет тот, кому принадлежит дом в данный момент. Поэтому перед покупкой исторического здания нужно провести его экспертизу.

Однако есть и положительная сторона: реконструкция памятников архитектуры — выгодное вложение средств. Ремонт старинного особняка часто обходится дешевле, чем строительство нового дома. Полностью отреставрированное здание можно продать в два-три раза дороже. Например, в Великобритании ветхий дом стоимостью 200 000 фунтов стерлингов после ремонта был продан за 465 000.

Налоговые льготы

Не всегда ремонт исторических зданий разоряет владельца. В Великобритании на реставрацию объектов класса 1 (Grade 1), представляющих особую историческую или архитектурную ценность, выдается грант из фонда English Heritage.

А во Франции существуют льготы для собственника, который провел капитальный ремонт в историческом здании. При уплате налога на недвижимость можно получить вычет от 35%. Кроме того, предусмотрены различные субсидии, размер которых зависит от типа и состояния здания.

В Германии для владельцев памятников архитектуры также есть льготы. Например, расходы на содержание и ремонт таких зданий вычитаются из налогов. Для этого нужно до начала строительства согласовать план работ с местной администрацией. Кроме вычета стоимости расходов на ремонт, государство возмещает до 30% ежегодного земельного налога.

Учитывая престижность и уникальность исторической недвижимости, ограниченное предложение таких объектов, а также возможность получения льгот от государства, можно сделать вывод, что памятник архитектуры — хлопотное, но довольно доходное приобретение. При выборе объекта важно учитывать не только состояние здания и расходы на его реконструкцию, но и местонахождение и период постройки.