Коммерческая недвижимость в Германии: пошаговое руководство по оформлению сделок

Чтобы приобрести коммерческую недвижимость в Германии, потребуются несколько месяцев. Дополнительные расходы (налоги, комиссии и затраты на консалтинг) составляют 5–15% сверх цены объекта.

Покупка доходных объектов в Германии осуществляется в несколько этапов (очередность может меняться в зависимости от особенностей конкретной сделки):

1. Определение критериев поиска. Покупатель формулирует основные требования к инвестиционному проекту: бюджет, доходность, местоположение, тип объекта, потребность в кредитовании, срок инвестирования, тип арендного договора, наличие и качество арендаторов. На этом этапе возможна первичная консультация с налоговым консультантом, чтобы заранее понять, какое структурирование сделки наиболее предпочтительно. Только после определения критериев можно начинать поиск недвижимости в Германии.

2. Поиск маклера. В идеале лучше начать работу минимум с 2–3 маклерами. В дальнейшем покупателю нужно остановить выбор на одном специалисте, который вызвал наибольшее доверие.

С помощью маклера покупатель уточняет критерии поиска объекта и формирует окончательные требования.

В связи с ужесточением антитеррористического законодательства маклер может попросить покупателя заполнить анкету с личными данными.

3. Открытие счета в банке. В рамках глобального Плана действий по борьбе с минимизацией налогообложения и выведением прибыли (Action Plan on Base Erosion and Profit Shifting, BEPS), иностранному покупателю в Германии, как и в других странах Европы, нужно доказать свою платежеспособность. Поэтому до подписания договора ему необходимо открыть счет в немецком банке, на который до или после заключения договора купли-продажи будет переведена сумма, равная стоимости объекта недвижимости. Подтверждением платежеспособности служит выписка из банка.

Из-за длительности процедуры лучше открыть счет заранее, еще до того, как найден нужный объект. Наличие открытого счета, пополненного необходимой для заключения сделки суммой, в глазах продавца повышает доверие к покупателю.

Счет также нужен в том случае, если сделка финансируется немецким банком.

4. Выбор объекта и получение краткой информации о нем. Покупатель получает от «Транио» краткую информацию о приобретаемой недвижимости: тип объекта, местоположение, арендаторы, условия аренды (срок, ставка, условия продления договора), цена, ставка капитализации, расходы по сделке. На этом этапе может быть подписан договор о неразглашении информации (NDA), по которому покупатель обещает не раскрывать третьей стороне полученные сведения.

5. Выяснение схемы покупки. Есть два типа сделок — Asset Deal (сделка с активами) и Share Deal (сделка с долей). В первом случае активы приобретаются напрямую у продавца, во втором объект покупается опосредованно, через акции или доли компании. При Share Deal отсутствует налог на передачу права собственности.

Если тип сделки — Asset Deal, то недвижимость обычно оформляется на юридическое лицо (как правило, GmbH — аналог ООО). Зарегистрировать компанию можно за 2–4 недели (в некоторых случаях можно оформлять сделки сразу после отправки заявки на регистрацию компании, когда юридическое лицо еще не создано). Для заключения сделки с недвижимостью потребуется взять из торговой палаты (Handelskammer) документ, подтверждающий законность деятельности компании.

6. Заключение маклерского договора. Покупатель подтверждает заинтересованность в приобретении объекта и заключает маклерский договор с брокером — немецким офисом «Транио» или партнером «Транио». Этот договор обязывает клиента оплатить комиссию брокера при покупке объекта. Больше этот документ покупателя никак не связывает.

Есть брокеры, которые даже общую информацию об объекте дают только после подписания маклерского договора, особенно если объект узнаваемый, а у брокера нет эксклюзивного права продажи. Это связано с тем, что в таком случае агент опасается, что клиент выйдет напрямую на продавца.

7. Осмотр объекта. По желанию покупатель выезжает на место и осматривает объект вместе с брокером. Если брокер не говорит по-русски, а клиент не владеет английским и немецким, покупатель нанимает переводчика за отдельную плату.

8. Подписание LOI. На преддоговорной стадии может быть оформлено письмо о намерениях (LOI). LOI защищает права покупателя и служит гарантией того, что объект не будет продан другому лицу. В случае несоблюдения положений, зафиксированных в письме о намерениях, до начала сделки можно потребовать компенсацию.

В письме о намерениях обычно указываются адрес объекта, цена на недвижимость, временные рамки заключения сделки (в том числе срок одобрения кредита, если покупка будет осуществляться с помощью заемных средств), размер задатка и срок его внесения, а также расходы на заключение сделки.

9. Получение подробной информации об объекте. Подробная информация об объекте предоставляется покупателю только после подписания NDA, LOI и маклерского договора. Продавцу важно знать, что у покупателя достаточно денег и что они получены законным путем.

Как правило, детальная информация включает сведения о продавце, о наличии или отсутствии обременений (о сервитутах, ипотеке), подробности о расположении недвижимости, копия арендного договора, выписка с банковского счета компании, на которую оформлена недвижимость (подтверждение поступления арендных платежей), информация об условиях взаимоотношениях собственника и арендатора (кто оплачивает коммунальные платежи, страховку, налог на землю). С этого момента у покупателя есть четыре недели, чтобы изучить и проверить документы.

10. Наём консультантов по сделке. Клиент нанимает консультантов для проведения Due Diligence, юридического консультанта для составления и анализа договоров, маркетингового консультанта для анализа местоположения объекта относительно конкурентов, налогового консультанта для определения схемы сделки.

Покупатель может как искать специалистов самостоятельно, так и доверить поиск профессионалов компании «Транио».

11. Проведение Due Diligence. В ходе подготовки предварительного договора консультанты, нанятые покупателем, проверяют объект на юридическую чистоту (Due Diligence). Существует четыре вида экспертизы:

• юридическая экспертиза (Legal Due Diligence): юристы проверяют договор аренды и наличие разрешения на строительство; в зависимости от объема работ этот вид Due Diligence стоит от 2 500 до 5 000 евро;
• финансовая и налоговая экспертиза (Financial &amp Tax Due Diligence): налоговый консультант устанавливает реальные затраты на содержание объекта, рассчитывает прибыльность и размер налоговых отчислений; стоимость — от 2 500 до 5 000 евро;
• оценка рисков (Chance &amp Risk): экспертиза перспектив развития локации, а также влияния действующих и будущих конкурентов; цена в зависимости от объема работ составляет от 5 000 до 10 000 евро;
• техническая оценка (Technical Due Diligence): экспертиза технического состояния недвижимости (обычно не проводится при покупке новых объектов); стоимость — около 5 000 евро.

Выше указаны усредненные расценки на Due Diligence; если речь идет о нетипичных объектах или объектах с множеством арендаторов и сложной структурой управления, то стоимость проверки юридической чистоты может быть выше.

Даже если в ходе Due Diligence не будут выявлены дефекты объекта и недостатки инвестиционного проекта, покупатель имеет право отказаться от сделки.

12. Обращение в банк за кредитом (если требуется). Параллельно проведению Due Diligence покупатель может обратиться в банк за кредитом, если это нужно. Клиент может получить как новый кредит, так и перенять имеющееся у объекта обременение («перенятие кредита»). В обоих случаях банк рассматривает в первую очередь платежеспособность покупателя и доходность объекта.

Выбрав банк, покупатель готовит нужные документы: загранпаспорт, выписка из другого банка о наличии средств, справки о доходах (НДФЛ-2, НДФЛ-3), оценочные и прочие юридические документы по объектам, арендный договор. Банки дают ссуды под 1,5 – 2,5% годовых (при росте доли заемных средств ставка возрастает и может достигать 2,5 – 3,5%). Требуемая доля собственных средств — чаще всего 50%.

13. Выбор нотариуса. Покупатель выбирает нотариуса и получает от него устное согласие на проведение сделки. Далее нотариус готовит договор купли-продажи, согласовывает детали договора между продавцом и покупателем и назначает дату сделки.

В Германии все сделки с недвижимостью проводятся только через нотариуса. Он защищает права как продавца, так и покупателя. Нотариус проверяет объект на отсутствие обременений, изучает всю необходимую документацию и проводит все действия, связанные с записью собственника в поземельной книге (Grundbuch). Все нотариусы в Германии независимы и представляют государственные структуры, поэтому сделку можно оформлять через любого нотариуса.

14. Определение формы собственности на объект. В Германии существуют три формы владения:

• полное право собственности (Eigentum): собственнику принадлежит и земля, и здания, расположенные на ней. При этом срок владения не ограничен;
• право собственности на квартиру (Wohnungseigentum): лицу принадлежит квартира в многоквартирном здании или комплексе, а места общего пользования в доме находятся в общей собственности жильцов (Miteigentum); для коммерческих объектов применим термин Teileigentum («долевая собственность»);
• наследственное право застройки (Erbbaurecht): право владения зданием предоставляется на ограниченный срок (обычно от 30 до 99 лет), который можно продлевать; собственник имеет право пользования (но не владения) землей; права на недвижимость могут быть проданы или переданы по наследству; держатель прав обязуется построить здания на вверенном участке и ежегодно платит земельную ренту (Erbbauzins) собственнику земли.

15. Заключение окончательного договора купли-продажи. Покупатель и продавец в присутствии нотариуса подписывают договор купли-продажи.

16. Отправка предварительной заявки в поземельную книгу. Нотариус отправляет заявку на предварительную запись покупателя в поземельную книгу. Предварительная запись делается после оплаты налога на переход права собственности. После того, как делается предварительная запись, нотариус получает извещение и дает разрешение на оплату покупки.

17. Оплата сделки. Деньги отправляются до или после заключения сделки на счет эскроу нотариуса или другого третьего лица. Деньги также могут быть переведены напрямую на счет продавца после подписания договора. Если объект еще не построен, потребуется перевести не всю сумму, а только часть (по согласованию сторон — обычно около 5–10%), остальное — при сдаче в эксплуатацию. Оплачивать наличными в Германии не принято.

Когда выплачена сумма сделки, покупатель становится «коммерческим» (но не юридическим) собственником объекта. Он может, например, получать арендную плату от арендаторов или разместить в приобретенном помещении собственный бизнес.

18. Отправка нотариусом заявки на окончательную запись в поземельную книгу.

19. Внесение изменений в поземельную книгу. После оплаты суммы покупки, всех налогов и сборов нотариус извещает регистрационное ведомство, и в поземельную книгу вносится имя нового собственника. После этого покупатель официально становится юридическим собственником недвижимости.

Юлия Кожевникова, «Транио»