Как купить недвижимость, перешедшую в собственность банка

Один из самых выгодных видов вложения денег в недвижимость — инвестирование в заложенное имущество. На этом рынке можно встретить самые доходные сделки. Есть даже категория инвесторов, которые специализируются исключительно на изъятом за долги имуществе.

Состояние рынка

До глобального экономического кризиса на многих зарубежных рынках был бум спроса на недвижимость. Покупатели часто приобретали квартиры и дома с помощью ипотечного кредита, еще не зная, что начнется экономический спад, и они не смогут расплатиться. В результате во время кризиса и после него огромное количество жилья было изъято за долги. Проблемных объектов особенно много в Испании, Греции и США.

В Испании владеть недвижимостью, купленной в кредит, после наступления кризиса стало невыгодно: в результате снижения рыночных цен до 60% стоимость обеспечения перестала покрывать размер кредитной задолженности, и возник так называемый «отрицательный капитал» (negative equity). В итоге огромное количество домов были конфискованы за неуплату. Некоторые банки оказались собственниками тысяч объектов жилой и коммерческой недвижимости, которую затем стали продавать по бросовым ценам. С 2007 года в Испании, по данным Spanish Property Insight, банками были изъяты свыше 250 тыс. объектов. В реальности эти цифры могут быть выше. По данным Национального института статистики, в Испании с 2003 по 2013 годы 25% объектов, купленных в кредит, были изъяты банками. В I квартале 2014 количество объектов, конфискованных за долги, в стране сократилось на 4,2% в годовом исчислении, но повысилось на 19,5% за квартал. По состоянию на I квартал больше всего объектов было изъято в Андалусии (4 373), Каталонии (3 993) и Валенсии (2 726) — то есть, в самых популярных регионах.

В Греции с 2010 года правительство заморозило процедуру изъятия жилья для тех, чей долг не превышает 200 тыс. евро. Эта мера предотвратила появление в стране тысяч бездомных. Экономическая ситуация в стране продолжает оставаться неблагополучной: по состоянию на апрель 2014 года 27% жителей были безработными. По данным Банка Греции, по состоянию на I квартал 33,5% займов являются нефункционирующими, то есть по ним не выплачиваются проценты.

Согласно информации от CoreLogic, в США по состоянию на май 2014 банками были изъяты около 660 тыс. домов. Количество таких объектов постоянно снижается: в мае 2013 их насчитывалось около 1 млн. Сейчас в стране изъяты 1,7% домов, приобретенных в ипотеку. Самая большая доля конфискованных домов — в штатах Нью-Джерси (5,8% от числа объектов, купленных в ипотеку), Флорида (5,2%), Нью-Йорк (4,3%), Гавайи (3,1%) и Мэн (2,8%). За 12 месяцев до мая 2014 почти половина всех изъятых за долги домов пришлась на пять штатов: Флорида (122 тыс. объектов), Мичиган (44 тыс.), Техас (39 тыс.), Калифорния (34 тыс.) и Джорджия (32 тыс.).

Фазы продажи заложенной недвижимости

Лучше всего процесс продажи заложенной недвижимости отрегулирован в США. В этой стране предусмотрены три фазы: «короткая продажа», аукцион и REO. Во всех трех случаях купить недвижимость можно с помощью ипотечного кредита, однако в случае с аукционом заем получить трудно, поскольку нужно совершить сделку за короткий срок.

• «Короткая продажа» (short sale) — продажа без покрытия на срок, когда собственник и кредитор стремятся продать объект как можно быстрее. В таком случае цена продажи недвижимости обязательно ниже общей суммы взятых на себя кредитных обязательств. «Короткая продажа» занимает многие месяцы, а иногда и годы, так как связана с бюрократическими процедурами. По мере ожидания процентные ставки могут меняться, банки не склонны соглашаться на продажу по цене, существенно отличающейся от рыночной, и цены на недвижимость растут быстро, поэтому, получив негативный ответ от банка, покупатель попросту потеряет время. Из-за таких проволочек «короткая продажа» не популярна среди инвесторов.

  Рассказывает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker: «В мае 2014 мы закрыли сделку по «короткой продаже», где сменилось пять потенциальных покупателей, так как два кредитора не могли принять решение более двух лет. Был страшный стресс: вместо получения займа на покупку моей клиентке пришлось одалживать внушительную сумму у семьи. На закрытие сделки нам было отведено только 14 дней, в то время когда стандартным сроком является 30 дней. При этом ждать нам пришлось около 10 месяцев, и квартира была приобретена всего на 20–25 тыс. дешевле, чем похожие варианты, продаваемые стандартно».

  Если «короткая продажа» не одобрена кредитором либо его совершение невозможно по иным причинам, то в большинстве случаев следующим этапом будет инициирована принудительная продажа (foreclosure) и аукцион.

• Foreclosure и продажа на аукционе. В качестве начальной цены обычно устанавливается неуплаченная сумма плюс другие дополнительные расходы. Объект достается тому, кто заплатит больше. Иногда на аукционе всего один покупатель, иногда — вообще ни одного. Например, в Нью-Джерси аукционы (другое название — sheriff sales) проводятся шерифами в столице каждого округа, и выигравший обязан незамедлительно внести 20% от заявленной покупной стоимости в день аукциона и совершить сделку в течение 30 календарных дней. «Покупка foreclosure — дело не простое, и на этом поле чаще всего удачно играют лишь опытные инвесторы»,— считает Илья Битков.

  Если аукцион в нескольких попытках так и не принес результатов, кредитор чаще всего принимает решение поставить проблемную недвижимость на свой баланс и произвести принудительное выселение собственника. При этом объект переходит в собственность банка и превращается в REO (Real Estate Owned). И в таком случае связанные с недвижимостью задолженности по налогам и коммунальным платежам полностью погашаются банком.

• REO (Real Estate Owned). Если недвижимость не получилось продать на аукционе (не было ставок и желающих или цена была слишком высокой), банк отзывает объект и выставляет его на продажу с помощью местного агентства недвижимости через систему MLS (multiple listing service).

  «REO — наиболее простой и логичный вариант для иностранного инвестора, не желающего сталкиваться со сложностями, сопряженными с покупкой short sale или foreclosure. Цена изначально максимально приближена к реальной рыночной стоимости, однако торговаться здесь можно активней и за этот счет достигнуть чуть лучшего результата, нежели при покупке от частного лица. Во многих случаях банк может предоставить потенциальному покупателю независимую оценку объекта продажи и предварительно подготовленный отчет о его техническом состоянии»,— говорит Илья Битков.

По словам эксперта, успешнее всего проходит такой сценарий: покупка дома, требующего реновации, на аукционе, осуществление ремонта или перестройки и последующая перепродажа. Часто в самых невзрачных и разбитых вариантах кроются хорошие возможности для подобных инвестиций. В данном случае приходится оперировать наличными средствами, поскольку получение займа добавит существенные расходы и потребует дополнительного времени.

В Испании для продажи проблемной недвижимости чаще всего используются аукционы. Однако не все объекты выставляются на торги, особенно если нет «отрицательного капитала». В Испании распространена процедура «dación en pago» (предоставление встречного удовлетворения, передача имущества кредитору в счет уплаты долга). В ходе этой процедуры собственник в присутствии нотариуса передает право собственности банку, погашая тем самым долг, и больше не считается должником. Такая процедура не применима к объектам с «отрицательным капиталом». «Это опция, которую владелец недвижимости может обсудить с банком, если он не справляется с выплатой ипотеки и хотел бы погасить долг за счет передачи собственности обратно в собственность банка. Если к моменту передачи объекта обратно банку выплаченная сумма не погасила комиссию банка и платежи за оформление ипотеки, то банк, даже приняв объект недвижимости от владельца в счет погашения долга, будет ожидать выполнения обязательств по выплате данных платежей. После того как объект перейдет к банку, он будет снова выставлен на продажу — на аукционе или с помощью сети аккредитованных агентств»,— говорит Мэри Данн, управляющий директор MP Dunne Properties.

Испанские банки, которые имеют на своем балансе долговое жилье, обычно заключают договоры с агентствами недвижимости. Как только в банк поступает запрос на покупку такого объекта, они передают его риелторам, и те занимаются полным сопровождением сделки. Комиссию агентству недвижимости выплачивает банк, а для покупателя помощь риелтора является бесплатной.

По словам Мэри Данн, в случае с аукционом в Испании покупатель должен быть готов оплатить всю сумму полностью без привлечения кредита. При покупке через аккредитованное агентство клиент сможет вступить в переговоры с банком по поводу окончательной цены и ипотеки.

«Подводные камни»

Покупка недвижимости, ставшей собственностью банка, требует вдумчивого подхода. Есть несколько моментов, на которые покупателям следует обратить пристальное внимание.

• Банки не делают больших скидок на ликвидную недвижимость. Заложенные объекты часто продаются дешевле рыночной стоимости. Продажа такой недвижимости для банков — непрофильное занятие, они также не специализируются на управлении и не делают ремонт, и поэтому стремятся как можно быстрее избавиться от недвижимости, чтобы получить «живые» деньги. К тому же, теоретически недвижимость может ждать покупателя годами, и всё это время банку придется оплачивать налоги, страховку и коммунальные услуги. «Однако банки не дают больших скидок на качественные объекты, так как им это не выгодно. Большие скидки прямо пропорциональны ликвидности и востребованности объектов у местных жителей»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.
• Существуют скрытые расходы. «Покупая недвижимость через банк, клиенты рискуют столкнуться с некоторыми дополнительными обязательствами,— говорит Георгий Качмазов.— Например, нам известны случаи, когда, покупая через банк, клиенты были обязаны пользоваться страховкой конкретной фирмы, принадлежащей банку, и услугами юристов. Услуги эти стоят дороже, чем обычно, таким образом банк компенсирует потери от «недорого» проданной недвижимости. Также реальная стоимость ипотеки может быть спрятана за различными сервисными сборами по обслуживанию счета клиента в банке, который тоже нужно обязательно открывать. Поэтому, если подсчитать все дополнительные расходы, может так получится, что банковская недвижимость не такая выгодная, как может показаться на первый взгляд».

  Например, в Испании при подаче в суд на должника инвестору нужно оплатить судебный сбор, который зависит от размера долга. Перед аукционом необходимо произвести оценку стоимости объекта, которую также оплачивает инвестор (в зависимости от объекта — от 300 до 500 евро). Также нужно заплатить 0,5% от стоимости долга для регистрации обременения в реестре недвижимости.

• Инвестор должен ориентироваться на умеренную прибыль. Объект нужно выбирать так, чтобы с учетом скидки и последующего роста долга инвестор в случае покупки на торгах получил прибыль. Некоторые агентства обещают прибыль в размере 50–100% от вложенного капитала, однако в реальности она будет намного меньше. «Можно достигать существенной прибыли лишь в очень проблематичных регионах, в стабильных же районах это очень сложно. 50–100% — пожалуй, лишь рекламный ход пропагандирующих свои услуги инвестиционных гуру. В отдельных случаях можно достигать прибыли в 20–25%»,— говорит Илья Битков.

  «Прибыль зависит от того, что это за объект, когда он был приобретен, по какой цене, как изменился рынок за время, прошедшее с момента покупки до момента продажи, какие улучшения были выполнены, а также от наличия подобных объектов на рынке и множества прочих факторов»,— говорит Мэри Данн.

• На аукционе вы зачастую вы покупаете «кота в мешке». Пока недвижимость не поменяла собственника, осмотр или оценка объекта изнутри по закону невозможна. Чаще всего есть только фотографии квартиры или дома и возможность подойти к объекту снаружи, чтобы оценить его состояние и окружающую обстановку. «Уходящий с аукциона объект может быть частично или полностью заселен владельцем либо арендаторами, при этом принудительное выселение начнется только после совершения сделки и может занять неопределенное время. Часто у покупателя нет прямого доступа для внутреннего ознакомления с продаваемой недвижимостью, нет возможности провести детальную проверку (Title Search) на возможные проблемы и наличие задолженностей по коммунальным платежам, уплате налогов на недвижимость»,— говорит Илья Битков.
• Проблемная недвижимость не всегда в хорошем состоянии. Не стоит ожидать, что конфискованная недвижимость будет в идеальном состоянии. Как минимум, помещению потребуется генеральная уборка. Если же у прежнего владельца не было средств на текущий ремонт, будьте готовы обнаружить сырость, протекающие трубы, поврежденные стоки или неработающую систему отопления. Квартиры, изъятые у частных лиц, в отличие от первичной недвижимости, зачастую требуют ремонта, поэтому цены на вторичное жилье такого типа низки: например, в Испании встречаются объекты площадью до 80 м² по цене менее 40 тыс. евро.
• У банков нет послепродажного обслуживания. Если вы будете приобретать жилье напрямую у банка, то и решать все последующие проблемы вам также придется самостоятельно. У банков не бывает отделов послепродажного обслуживания, помогающих преодолеть первоначальные трудности и берущих на себя оформление всех документов после сделки (контракты на обеспечение электроэнергией, подключение телефона, договор с управляющей компанией или ТСЖ и прочее). Лучше обратиться к агентству – официальному представителю банка. В настоящее время почти все банки сотрудничают с различными риелторскими агентствами.

Чтобы подыскать подходящий дом или квартиру, попробуйте обратиться в банк или проштудировать сайты о недвижимости. Некоторые ресурсы Интернета полностью посвящены продаже конфискованной собственности. Можно также связаться с риелторскими агентствами. Многие из них занимаются такими продажами, хотя не афишируют этого, чтобы избежать негативных ассоциаций. Еще один вариант — обратить внимание на аукционы недвижимости, где тоже могут быть такие лоты.

Интернет-центр зарубежной недвижимости Tranio.Ru заключил прямые договоры со многими крупными европейскими банками. На сайте имеются выборки объектов от банков, например, на странице «Банковская недвижимость в Испании» представлены около 200 объектов.