Чек-лист покупателя: что стóит узнать перед приобретением коммерческой недвижимости за рубежом

Покупатели недвижимости за рубежом всё чаще рассматривают её не только как жильё, но и как объект для выгодного вложения средств, особенно в период кризиса. В исследовании «Транио» за 2014 год инвестиционная привлекательность является для россиян вторым по важности фактором при покупке недвижимости за рубежом.

По сравнению с приобретением курортного жилья инвестиции в коммерческие объекты требуют более серьёзного подхода и глубокого анализа. Чтобы сэкономить время и избежать дорогостоящих ошибок, ещё перед покупкой следует узнать основные параметры инвестиционного проекта:

• местоположение;
• бюджет;
• расходы;
• особенности арендного договора;
• доходность;
• риски;
• финансирование;
• варианты управления;
• стратегию выхода из проекта.

Местоположение

От того, в какой локации находится объект, во многом зависят его доходность, риски и ликвидность. Например, надёжными считаются инвестиции в крупные города Австрии, Великобритании, Германии, США и Франции. Изучая информацию о местоположении объекта, стоит обращать внимание не только на страну и город, но и на то, в каком районе находится недвижимость, а именно:

• на инфраструктуру: например, при инвестициях в доходные дома важно наличие поблизости парковки, а также социальных учреждений и магазинов;
• на преимущества и перспективы района: от этого зависит то, будут ли расти в будущем стоимость объекта и доход от сдачи в аренду;
• на транспортное обслуживание района: где находится ближайшая остановка общественного транспорта, есть ли свободный доступ к автомагистралям, каково расстояние до крупных транспортных узлов.

Бюджет

Как правило, покупатели инвестируют в коммерческую недвижимость при наличии минимум 2,5 млн евро, так как с меньшей суммой трудно найти качественный и низкорискованный объект. От бюджета во многом зависит выбор типа недвижимости.

* Средние показатели для объектов:

• в благополучных районах крупных европейских городов;
• новые объекты или после капитального ремонта;
• арендные контракты в начале срока действия.

Расходы на покупку и содержание

При планировании бюджета стоит учесть, что затраты на оформление сделки составляют от 5 до 20% от стоимости объекта в зависимости от типа недвижимости, цены, а также вида сделки. К таким расходам относятся услуги нотариуса и стоимость государственной регистрации, налог на покупку, комиссия брокера и расходы на процедуру проверки юридической чистоты сделки — Due Diligence.

Помимо этого, после покупки собственника ждут расходы на содержание: затраты на услуги управляющей компании, коммунальные платежи и ремонт, страхование, а также налоги (налог на имущество и корпоративный налог). Инвесторам рекомендуется обратить внимание на наличие в стране налоговых льгот и вычетов и условия их получения. Они могут значительно снизить затраты и повысить прибыль.

То, какие расходы несет собственник, а какие — арендатор, зависит от типа арендного контракта.

Арендаторы и арендный договор

При изучении условий аренды следует выяснить, сдан ли объект, кто является якорным оператором и какова надёжность лиц или компаний, снимающих помещения. Стоит обратить внимание на процент сданных площадей — в идеале средняя годовая заполняемость должна быть не менее 90%.

Также важен тип аренды (от него зависит объем расходов на содержание, а, значит, и размер прибыли).

Для инвесторов наиболее выгодны последние два типа договоров: при их заключении расходы на содержание недвижимости со стороны владельца минимальны.

Следует также заранее определиться с продолжительностью арендного договора. Она во многом зависит от готовности инвестора идти на риск: например, если он не готов терять арендаторов, то, скорее всего, вложится в объект с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным контрактом.

Доходность

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости, cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9%, в то время как ставка капитализации равна 5,5%.

Риски

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск. Если инвестор хочет получать бóльшую доходность, он должен быть готов принять бóльший риск. Например, на ключевом офисном рынке — в центре Лондона — спрос превышает предложение, и это приводит к снижению доходности в сегменте (ставка — около 4%). В то же время рынок офисов в менее востребованных районах даёт инвестору гораздо бóльшую доходность (например, в Ливерпуле — 7%) при незначительно повысившемся риске.

Финансирование

В некоторых случаях инвесторы берут кредит на покупку коммерческой недвижимости. Этот вариант выгоден тем, что кредит является рычагом повышения доходности. Тем, кто решил воспользоваться банковским финансированием, стоит выяснить, на какие условия можно рассчитывать:

• каков размер кредита в сравнении со стоимостью объекта (Loan-To-Value Ratio, или LTV);
• какова процентная ставка;
• каков срок кредитования;
• какова комиссия за выдачу кредита.

При покупке инвестиционной недвижимости в Германии заемщик может рассчитывать на кредит в размере 60% от стоимости объекта под 2% годовых. При арендной доходности объекта 6,5% доходность на инвестированный капитал с учетом кредита может достигать 8–10%.

Георгий Качмазов Основатель Tranio

Управление

«Хороший менеджмент похож на изысканный обед в ресторане: еда прекрасна на вид и вкус, и официанты заботливы и предупредительны. Главное — вам совершенно не о чем заботиться»,— пишет Крейг Коппола (Craig Coppola), брокер по коммерческой недвижимости США.

Конечно, собственник может заниматься управлением самостоятельно, но удобнее нанять компанию, специализирующуюся на управлении недвижимостью, поскольку это поможет сэкономить время владельца объекта.

Стратегия выхода и сроки инвестиций

Есть две стратегии выхода из инвестиционного проекта — передача по наследству и продажа.

• Передача имущества по наследству. С годами стоимость недвижимости растет, и один и тот же объект может находиться в собственности одной семьи более 100 лет. Поэтому сделка должна быть структурирована так, чтобы имущество можно было передать по наследству с минимумом налоговых потерь. Например, во Франции выгодно оформлять недвижимость на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI) — в таком случае отсутствуют налоги на наследование и дарение.
• Продажа. Обычный срок владения доходной недвижимостью до перепродажи — 10–20 лет, но встречаются и ситуации, когда владельцу необходимо выйти из инвестиционного проекта раньше, поэтому объект должен быть ликвидным, то есть таким, чтобы его можно было продать оперативно (за 2–4 месяца) без значительной потери стоимости. Это достигается за счёт покупки недвижимости в премиальных локациях, многовариантности использования объекта и т.д.

Вывод

Грамотная оценка всех позиций в таком чек-листе, произведённая перед покупкой объекта недвижимости, поможет обезопасить инвестиции в недвижимость. При этом стоит выбирать низкорисковые ликвидные объекты на стабильных рынках и не гнаться за большой доходностью.

Юлия Кожевникова, «Транио»