Что будет с рынком недвижимости, если ставки по ипотеке вырастут

В последние годы ставки по ипотеке в Европе и США снижались, опустившись до рекордного минимума к 2017 году, а цены на недвижимость росли ускоренными темпами.

Однако с 2015 года Федеральная резервная система (ФРС) США начала поэтапно повышать учётную ставку. Многие предполагают, что вслед за этой ставкой начнут подниматься и проценты по ипотеке (причём как в Штатах, так и в Европе), и это окажет давление на стоимость недвижимости, так как инвесторы будут ожидать более высокой доходности на вложенный капитал.

Действительно ли стоит опасаться ценовой коррекции?

Как ставки по ипотеке влияли на стоимость недвижимости

С 2009 года США и европейские страны реализовывали политику дешёвых денег, чтобы активизировать экономику.

В результате за последние пять лет в мировой экономике произошло беспрецедентное явление: стоимость денег снизилась практически до нуля, а в некоторых странах — до отрицательных значений.

Ипотечные кредиты стали почти бесплатными. Например, по данным сайта Statista, с 2007 по 2016 годы ставки по ипотеке в Германии снизились с 5,2 до 1,5%.

Также банковские депозиты перестали приносить доход и даже стали убыточными, поскольку большинство европейских банков берёт с клиентов плату за хранение денег. Люди вынуждены искать альтернативные инструменты размещения капитала и всё чаще выбирают недвижимость, так как это понятный и надёжный способ инвестирования с относительно высокой доходностью.

Всё это привело к ситуации, при которой владельцы недвижимых активов не хотят продавать объекты по разумной цене: если инвесторы «перейдут в кэш», то деньги нужно будет снова во что-то вложить, а предложений очень мало. Если положить полученные средства на счёт в банке, то придётся платить отрицательные ставки. Это ещё больше сужает количество предложений на рынке.

Низкие ставки подстегнули спрос на недвижимость, привели к росту цен на стабильных рынках и остановили падение цен в странах, значительно пострадавших от кризиса 2008-го. По данным Eurostat, с 2013 по 2016 годы недвижимость в Германии и Австрии подорожала на 20%, а отдельные рынки (например, Берлин и Мюнхен) выросли ещё более стремительно. За тот же период достигли дна и начали повышаться цены в Испании и Португалии. Параллельно активно росли рынки Австралии, Венгрии, Ирландии, Канады, Польши и США.

С другой стороны, низкие ставки повысили и предложение, поскольку появилось больше капитала для строительства. За последние шесть лет за счёт дешёвой ипотеки мировой рынок получил огромное количество метров, которые никогда не были бы построены, если бы не столь дешёвая стоимость финансирования. Девелоперы не взялись бы за реализацию многих проектов, а конечные клиенты никогда бы не купили построенные объекты.

Приведёт ли повышение ставок к снижению цен

За последнюю пару лет ситуация на рынке кредитования начала меняться. С 2015 года ФРС поднимала учётную ставку трижды и, возможно, сделает это ещё два раза до конца 2017 года — в июне и декабре.

Федрезерв поднимает учётную ставку осторожно. Его задача — эффективно балансировать между рисками низких ставок и желанием не остановить рост экономики.

Если ставки по кредитам существенно вырастут, инвесторы потеряют покупательную способность. Депозиты начнут снова приносить пусть и минимальную, но доходность. Скорее всего, к этому моменту объёмы строительства достигнут пика, и на рынке увеличится предложение недвижимости: владельцы захотят зафиксировать прибыль или отказаться от обременительной ипотеки и потерявших ликвидность объектов.

Всё это может остановить агрессивный рост покупок и даже вызвать снижение цен на недвижимость в периферийных локациях.

Например, в США объект приносил инвестору 5% годовых при доходности казначейских облигаций (treasury yield) в 1%. Спред (или компенсация рисков инвестора) составлял 4% годовых. Затем общий уровень ставок вырос, и доходность казначейских облигаций поднялась до 3%. Логично, что инвесторы (потенциальные покупатели этого объекта) будут требовать такой же компенсации за риск, как и раньше. То есть доходность такого объекта должна подняться до 7%. Это может произойти или при соответствующем увеличении арендного потока, или за счёт снижения стоимости квадратного метра. Долгосрочные арендные контракты пересматриваются редко, поэтому остаётся второе — снижение стоимости.

Наши рекомендации

Рост ставок — это риск, о котором грамотному инвестору нужно подумать заранее. Мы советуем предпринять конкретные шаги, чтобы обезопасить капиталовложения.

Как инвестировать, чтобы не потерять деньги:

• покупайте качественные активы в локациях, где растут население и доходы. в отличие от периферии, в центральных или приближенных к центру районах цены меньше падают во время рецессии и быстрее растут во время подъёма на рынке;
• приобретайте объекты с длинными (10–20 лет) фиксированным арендными контрактами. Такие договоры позволяют спокойно пережить период коррекции цен;
• не перекредитовывайте проекты и фиксируйте ставку.

Что делать, чтобы заработать:

• находите микролокации, которые по каким-либо причинам (улучшение инфраструктуры, логистики, джентрификация) будут расти в цене быстрее соседних. Примеры таких районов — Побленоу в Барселоне, Лихтенберг в Берлине и Уинвуд в Майами;
• вкладывайте в такие типы недвижимости, которые будут наиболее востребованы на горизонте 10 и более лет, например, микроапартаменты, отели, склады и дома престарелых;
• инвестируйте в объекты, арендная выручка и капитализация которых будет расти;
• вкладывайте в проекты добавленной стоимости (девелопмент или редевелопмент) — так вы выиграете на росте цены за квадратный метр.

•

При инвестициях в арендную недвижимость горизонт планирования опытного инвестора составляет 10 лет и более. Поскольку любой рынок недвижимости подвержен цикличности, при долгосрочных вложениях коррекции цен не избежать.

Однако средняя доходность и рост цен на недвижимость на развитых рынках всегда опережают инфляцию и на горизонте 10–20 лет предстоящая коррекция будет компенсирована.

Эти рекомендации помогут вам застраховать инвестиции от риска коррекции рынка, если ставки по кредитам повысятся.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Материал подготовлен для realty.rbc.ru