Фонды недвижимости в России и мире

Инвестирование в недвижимость всегда было делом прибыльным. Ежегодно заключаются сделки с недвижимым имуществом на сотни миллиардов долларов. Первые фонды недвижимости появились еще в XIX веке в США. С середины прошлого века инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REIT) стали распространяться по всему миру.

Россия переняла опыт западных стран, создав в 2003 году собственный вариант такого фонда — паевой инвестиционный фонд недвижимости, или ПИФН,— показавший себя на заре существования доходным вариантом инвестирования. 1 января нынешнего года вступили в силу изменения Налогового кодекса, касающиеся деятельности фондов. К чему они приведут, попробуем разобраться.

Чем паевые инвестиционные фонды отличаются от REIT

Прежде всего, стоит обратить внимание на организационно-правовую форму фондов недвижимости. ПИФ в России представляет собой сформированный из денег пайщиков имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом, в отличие от инвестиционных корпораций и трастов США, управляемых советами директоров или доверительных собственников. ПИФы не имеют корпоративного статуса, поэтому их представляют управляющие компании: банки, страховые компании, брокеры и т. д.

Согласно российскому законодательству, фонды недвижимости могут создаваться только в виде закрытых ПИФов: паи продаются только при формировании фонда, и пайщик имеет право выкупить свою долю только при его завершении. Это связано с тем, что изначально ЗПИФы создавались для ограниченного количества инвесторов, число которых не превышало 20 человек. В американских REIT дело обстоит иначе. Количество участников не должно быть меньше 100 человек,а пяти или менее инвесторам не может принадлежать больше 50% активов. Кроме того, REIT бывают и открытыми.

В России максимальный срок существования ЗПИФов — 15 лет. REIT могут функционировать в течение неограниченного периода времени. Многие экономисты считают, что нет смысла вкладывать инвестиции в фонд недвижимости на срок менее трех лет, из-за цикличности изменений рынка.

В России большая часть ПИФов получает прибыль от инвестиций в строительство недвижимости с последующей продажей. Доходы от аренды незначительны — менее 10–15%. Американским трастам разрешено инвестировать в строительство только с 1986 года, и только при условии, что не менее 75% общего дохода инвестиционного фонда должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным.

У нас дивиденды реинвестируются, то есть пайщики смогут перевести деньги на свой счет только после завершения деятельности фонда. Некоторые управляющие компании выплачивают пайщикам часть прибыли, но в меньшей пропорции, чем REIT, не менее 90% налогооблагаемого дохода которых должно ежегодно распределяться в качестве дивидендов между инвесторами.

ПИФы не стремятся участвовать в биржевых торгах. Из 39 лишь 4 фонда вывели паи на биржу, в отличие от REIT, которые ежедневно торгуются на крупных фондовых биржах.

Таким образом, ЗПИФы нельзя назвать точной копией REIT. Российские и зарубежные инвестиционные фонды недвижимости различаются организационно-правовой структурой, источником доходов и способом распределения прибыли.

REITинг ПИФов

По данным электронного ресурса Investfunds, на настоящий момент в России существуют 588 ПИФов недвижимости, из которых 27 находятся на стадии ликвидации, а 103 — зарождаются или формируются, что говорит об активном развитии исследуемого рынка. То есть прирост ПИФНов составляет около 13% от общего их количества. Посчитав эти цифры близкими к годовым, что не далеко от истины из-за длительности формирования фонда, можно провести не очень корректную, но весьма наглядную аналогию с воспроизводством населения в мире. Так паевые фонды недвижимости в России прирастают быстрее, чем население Нигера — абсолютного рекордсмена по естественному приросту за 2010 год по версии Всемирной книги фактов — в 3 раза, США — в 24 раза, а сравнение с Российским показателем вообще некорректно: у нас население убывает…

Рынок США характеризуется меньшим числом фондов — их около трехсот — и число их растет медленнее. Причина — жесткие условия формирования фонда. Однако их суммарная капитализация значительно выше — более чем в 60 раз… Плата за вход в этот бизнес постепенно снижается. Так в США долю в формирующемся фонде можно купить за 2–3 тыс. долларов, у нас это сделать еще проще: минимальные суммы доли подчас опускаются до 1000 рублей.

Разумеется, кризис больно ударил по ПИФНам. «Отрицательная доходность фондов в 2008 году, стала причиной того, что за 9 месяцев текущего года из открытых и интервальных ПИФов было выведено свыше 16 млрд рублей»,— комментировал тогда Иван Шульков, директор отдела инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». Фиксировать 70-процентный убыток захочет не каждый, поэтому инвестиции приобрели долгосрочный характер. Однако в итоге оказались правы те эксперты, которые рекомендовали вкладывать средства в недвижимость: этот сектор пострадал не так сильно, как, например, ценные бумаги, и число ЗПИФНов за 2008–09 годы даже выросло с 336 до 351, в то время как общее число ПИФов сократилось с 1055 до 1016. В тех же Соединенных Штатах, несмотря на ипотечный кризис, REIT также показали положительную пятипроцентную доходность по сравнению, например, с индексом акций S&P 500, который упал на 13,08% за тот же 2008. Да и капитализация, упав в 2008 до уровня 2002 года, уже в 2010 подобралась вплотную к цифрам наиболее удачного 2006 года.

На имущество ПИФов введены налоги

Но сейчас вкладывать деньги в ПИФы уже не так выгодно, как раньше.

1 января 2011 года вступили в силу изменения в главах 30 и 31 части второй Налогового кодекса РФ. Документ обязывает управляющие компании платить налог на имущество, составляющее ПИФ.

До принятия законопроекта управляющие компании не платили налог, ссылаясь на то, что ПИФы не являются юридическими лицами, и, следовательно, для них нельзя рассчитать налоговую базу. Такое послабление давало застройщикам возможность оптимизировать налогообложение своих организаций путем перевода части активов в ПИФы. Поправки в налоговом кодексе положат конец этой практике. Тем не менее, есть основания полагать, что эти нововведения станут причиной затяжных споров между управляющими компаниями и налоговыми органами.

Дело в том, что главы управляющих компаний не понимают, как именно нужно платить налоги, и ждут от Министерства финансов разъяснений по этому вопросу. Возникло противоречие: налоги ПИФа платит управляющая компания из имущества, принадлежащего фонду, но при этом компания этой собственностью не владеет.

«Пока неясно, исходя из какой налоговой базы будет рассчитываться данный налог. Что касается обычной практики для юридических лиц, то налог на имущество уплачивается с балансовой стоимости основных средств за вычетом амортизации. Паевой инвестиционный фонд не может быть признан юрлицом в чистом виде. Тем не менее, подобная схема расчета налога (например, в случае, если бы налог взимался с цены приобретения актива за вычетом его износа) была бы удобна пайщикам и управляющим компаниям, так как она фактически направлена на постепенное снижение размера выплат. В то же время, если Федеральная налоговая служба займет позицию, что налог должен рассчитываться, исходя из оценочной стоимости активов в ПИФе, которые, как предполагается, будут расти в цене, такая мера может стать дискриминационной для механизма паевых инвестиционных фондов», объясняет управляющий директор УК «Велес Менеджмент» Станислав Бродский. Из-за этих неточностей пока трудно дать объективную оценку тому, насколько велики будут потери пайщиков.

Больше всего от нововведений пострадают рентные закрытые ПИФы, которым принадлежат готовые объекты коммерческой недвижимости, сдаваемые в аренду, считает Станислав Бродский. Несмотря на то, что в их активы, как правило, входят качественные офисные и торговые объекты, доходность паев рентных фондов существенно ниже, чем девелоперских. По мнению Станислава Бродского, нововведения меньше всего коснутся пайщиков, вкладывающих средства в строительство объектов недвижимости, поскольку до тех пор, пока здание не построено, налог взимать не с чего.

Некоторые эксперты полагают, что из-за нововведений часть ПИФов прекратит свое существование. «Это не будет носить массовый характер и в целом не повлияет на рынок коллективных инвестиций»,— считает директор УК «БФА» Андрей Никитченко.

Однако генеральный директор УК «Финам Менеджмент» Андрей Шульга полагает, что «введение поправок может привести к масштабному расформированию фондов, что, в свою очередь, способно привести к дестабилизации ценовой конъюнктуры на рынке недвижимости».

Впрочем, не все эксперты придерживаются мнения, что отмена налоговых льгот приведет к охлаждению интереса к инвестиционным фондам.

«Изначально создавая паевые инвестиционные фонды, мы исходили из того, что земельный налог рано или поздно нужно будет платить. Ведь речь сейчас идет не о том, что раньше существовала льгота по уплате земельного налога ПИФами, а сейчас законодатель хочет эту льготу отменить. Был пробел в законодательстве, который сейчас будет восполнен. Если говорить о налоговом планировании, то основная идея работы с инвестиционными фондами — это так называемый «эффект отложенного налогообложения» по налогу на прибыль, что позволяет реинвестировать каждый заработанный рубль в новые проекты и повышать эффективность инвестиций»,— объясняет руководитель ЗАО УК «АС Менеджмент» Роберт Хайруллин.

Новые поправки к налоговому кодексу затрагивают интересы многих участников рынка и в значительной степени меняют сложившиеся устои. Есть риск, что проекты, связанные с ПИФами недвижимости, перестанут быть интересными для инвесторов, которым легче платить налог не со стоимости активов фонда, а напрямую — с имущества, исходя из его балансовой стоимости. Несмотря на это, инвестиционные фонды останутся привлекательным инструментом для вложения средств, поскольку предусмотрена возможность отсроченной уплаты налога на прибыль, а соблюдение прав пайщиков гарантирует управляющая компания.

G-REIT is GREAT, isn’t it?

В Германии, например, налоговый режим не ужесточают, а наоборот: введение особого мягкого режима налогообложения для G-REIT — нетипичный случай для немецкой налоговой системы. Такая позиция мотивируется Министерством финансов — а именно оно выступило инициатором смягчения — тем, что такое послабление приведет к росту инвестиционной привлекательности German REIT на международном финансовом рынке, обеспечит сохранение рабочих мест для высококлассных финансистов и повысит эффективность использования мощного рынка недвижимости Германии. В случае удовлетворения инвестиционным фондом всей совокупности требований, предъявляемых к G-REIT-ам, он освобождается от налога на прибыль (Körperschaftsteuer) и налога с продаж (Gewerbesteuer).

Так же четко определено и налогообложение пайщиков, на плечи которых ложится больший вес налогового бремени. Но это и не удивительно: доходы фонда — это по сути дела и есть доходы его пайщиков ведь, как говорилось выше, G-REIT обязан распределять между своими дольщиками более 90% доходов по всем активам ежегодно. Пайщики — юридические лица платят со своих доходов налог на прибыль организаций, частные лица — подоходный налог.

Подытожим

Потенциал коллективных инвестиций в России велик и, пожалуй, определиться со стратегией развития этого перспективного рынка нам могут помочь зарубежные наработки. Прекрасным примером может послужить налаженный с немецкой педантичностью механизм G-REIT.