Главные тенденции и прогнозы развития мирового рынка недвижимости на ближайшие десятилетия

По мнению экспертов PwC, на рынке грядут значительные изменения, связанные с состоянием экологии, демографическими тенденциями и развитием технологий.

К 2020 году в Азии, Африке, Латинской Америке и на Ближнем Востоке значительно вырастет население крупных городов. Самое активное переселение в города ожидается в Китае. Ежемесячно миллионы людей будут направляться в мегаполисы, в надежде обрести благополучие среднего класса.

Урбанизация коснется и развитых стран, но она будет проходить не так стремительно. Население Лондона, согласно прогнозу, вырастет на 1,7 млн — до 10 млн к 2031 году. Большой процент вновь прибывших будут составлять обеспеченные представители развивающихся стран, желающие приобрести элитную недвижимость в Европе. В 2013 году 35,7 млрд долл. иностранного капитала было вложено в Лондон, это самая крупная сумма инвестиций в мире. В Нью-Йорке уже ведутся проекты перепланировки и расширения города, к примеру, проект New York’s Hudson Yards Redevelopment Project.

Объем строительства в мире возрастет с 8,7 триллионов в 2012 году до 15 триллионов долл. к 2025 году. Азиатский регион, по прогнозам, будет самым быстрорастущим в мире, на втором месте находятся африканские страны, расположенные к югу от Сахары. Затраты на инфраструктуру, дороги, транспорт в развивающихся странах составят по 1 триллиону долл. в год в течение ближайших 20 лет.

В Китае, Индии и на Ближнем Востоке появятся новые города, построенные с применением экологически эффективных технологий, менее губительных для окружающей среды. Корпорациям, частным инвесторам и государству придется объединиться для создания этих городов и их инфраструктуры. Только совместная работа с государством поможет смягчить риски запланированных грандиозных проектов: Masdar City в Абу-Даби, Jaypee Greens Sports City в Индии, Sejong City в Южной Корее и прочих.

Поскольку преуспевающие города привлекут большое количество жителей, цена за квадратный метр недвижимости высокого класса продолжит расти. Жилье станет менее доступным, большое количество людей будет жить в крошечных апартаментах. Застройщикам придется эффективнее использовать ограниченное пространство. В то же время новые строительные технологии, а именно сборные дома и ЗD-печать, возможно, позволят создавать дешевое, экологичное и быстро изготавливаемое жилье.

Все больше людей будут перебираться в крупные города

Значительные демографические изменения создадут новые ниши на рынке

Зарождающийся городской средний класс в Африке, Азии и Южной Америке создаст спрос на новые объекты недвижимости. В 2020 году африканское население будет быстро расти, а коренное европейское население продолжит сокращаться. С 2010 по 2040 средний класс увеличится на 180%. С 2010 по 2020 более миллиарда людей перейдут в средний класс.

Темпы старения населения значительно возрастут. Самое молодое население окажется в развивающихся странах, но после 2020 годов, процесс старения населения начнется и там. С 2025 по 2030 год число людей старше 60 лет будет возрастать на 2,8% ежегодно. Проблемы пенсионного обеспечения и здравоохранения станут ключевыми и критическими в некоторых странах. Доля иждивенцев пенсионного возраста по прогнозам достигнет 25,4% к 2050 году, по сравнению с 11,7% в 2010. Рост численности и старение населения приведут к появлению новых рынков недвижимости. Стареющее население развитых стран будет нуждаться в особом жилье. Жилая, офисная, торговая и индустриальная недвижимость по-прежнему останутся ведущими отраслями, но усилится значимость отдельных секторов, таких как недвижимость для пенсионеров, медицинские центры, доступное жилье. Необходимость в большем количестве пищи для растущего населения повысит нужду в сельскохозяйственных землях, а старение населения потребует больше специализированных комплексов для проживания пенсионеров с включенными медицинскими услугами.

Демографические тенденции к 2020 году и далее создадут огромные новые ниши на рынке. Жилая недвижимость может стать более специализированной под нужды определенных общественных групп. К примеру, апартаменты для молодых специалистов могут быть небольшими, без полноценной кухни и парковки; необходим ряд специализированных комплексов для пенсионеров; семьи в развивающихся странах могут жить в коттеджных поселках за центром города.

К 2020 году вырастет нужда в специализированных жилых комплексах для пенсионеров

На рынке недвижимости появятся новые крупные игроки из развивающихся стран

Рынок недвижимости играет важную роль в феномене быстрого роста экономики развивающихся стран. Темпы строительства остаются очень высокими, что увеличивает инвестиционные возможности.

К 2025 году по прогнозу больше 60% объектов будут строиться в развивающихся странах (вместо 35% в 2005). Индия, Китай, Индонезия, Мексика, Россия, США и Канада составят 72% от общего объема строительства в мире. Азия и африканские страны к югу от Сахары станут самыми быстрорастущими странами по объемам строительства. Только в Нигерии понадобится почти 20 млн новых домов.

Рост развивающихся стран вызовет появление на рынке недвижимости новых влиятельных игроков. Связи и поддержка местных инвесторов на рынке помогут им усилить свои позиции по отношению к западным фирмам. Усилится интернационализация торговых связей, укрепятся уже существующие отношения между развивающимися странами.

Глобализация рынка недвижимости откроет новые широкие возможности для инвесторов.

Согласно прогнозам, объем вкладов институциональных инвесторов в недвижимость вырастет на 55% (с 29 триллионов в 2012 до 45,3 триллионов долл. в 2020).

Более 60% всех объемов строительства будет реализовываться в развивающихся странах

Усилится роль экологических стандартов в строительстве

Города производят 70% парниковых газов, занимая всего 2% площади земной поверхности. Усиление парникового эффекта способствует изменению климата и ставит под угрозу безопасность городов, расположенных низко над уровнем моря. Процессы урбанизации ускоряются, и экологическая безопасность строительства становится все более важным фактором.

Скорость внедрения технологий и принятия новых стандартов экологической безопасности строительства зависит от того, как быстро будет меняться климат, и как это отразится на жизни людей. Также немалую роль сыграет рост цен на энергоносители.

К 2020 году большая часть недвижимости в развитых странах должна быть оценена согласно системе стандартов экологической безопасности и энергоэффективности. Кроме того, критерии оценки должны быть расширены, необходимо также оценивать недвижимость с точки зрения комфорта проживающих в ней людей. Новые проекты будут разрабатываться по стандартам, контролирующим все от систем очистки воздуха и утилизации отходов до расположения зеленых рекреационных зон внутри и снаружи здания. Застройщики уже сейчас внедряют экологические стандарты на этапе проектирования домов высокого класса и целых городов. Уже ведется строительство «зеленых» эко-городов: «Тяньцзинь эко-сити» в Китае и «Масдар» в Абу-Даби. В этих городах не будет использоваться углеводородное топливо, будут внедрены энергосберегающие технологии.

Для фирм по продаже недвижимости, введение «зеленых» стандартов сулит как новые возможности, так и риски. Подобным стандартам пока соответствует лишь ограниченный сектор элитной недвижимости в развитых странах, и, если скорость внедрения новых принципов будет слишком быстрой, цены на большую часть недвижимости могут пострадать.

На сегодняшний день уже очевидно усиление роли «зеленых» стандартов. В 2007-2012 годах коттеджи в Калифорнии, имеющие сертификаты LEED (The Leadership in Energy & Environmental Design) продавались на 9% дороже обычных домов.

Модернизация уже построенных зданий в соответствии со стандартами экологической безопасности и энергоэффективности обойдется дорого, но иначе их придется продавать в убыток. Когда такие технологии, как солнечные батареи и энергосберегающие системы отопления станут доступны всем, арендаторы будут готовы доплачивать за подобные удобства. Спросом будет пользоваться жилая и офисная недвижимость с естественным освещением и качественными системами очистки воздуха.

К 2020 году на рынке увеличится доля эко-домов

Новые технологии изменят лицо рынка

Развитие технологии окажет существенное влияние на рынок недвижимости. По мере разработки и внедрения современных технологий, исчезают целые сферы деятельности. К примеру, в розничной торговле видео и аудио продукцией уже практически нет нужды, покупки такого рода осуществляются онлайн. Между тем, в интернет магазинах сокращается время доставки, значит, что есть необходимость в складских помещениях, расположенных рядом с покупателями. Многие магазины перейдут на онлайн-торговлю. Онлайн-шоппинг будет развиваться активнее, возможно, за счет роботизированной доставки. Для того, чтобы остаться в оффлайне торговые сети будут, как и сейчас, предлагать посетителям и развлекательные и досуговые мероприятия.

Требования к офисному пространству едва ли будет ужесточаться. Телекоммуникационная сфера на данный момент находится на начальном этапе развития, в ближайшие годы ожидается значительный скачок: личные встречи можно будет заменить видеоконференциями, а бумажные документы электронными файлами. Многие сотрудники смогут работать дома. По мнению экспертов PwC, эти тенденции окажут на рынок недвижимости большее влияние, чем принято считать. К 2020 году и далее на рынок выйдет новое поколение, выросшее в цифровом мире, и именно они будут определять «правила игры».

Девелоперам развитие технологии поможет делать энергоэффективные здания. Будут совершенствоваться технологии разработки интеллектуальных устройств, систем управления «умными домами»; комплексные системы управления городской энергетикой и прочими сферами деятельности станут более простыми и доступными.

Технологии придут на помощь даже менеджерам по продаже недвижимости. В этом бизнесе небольшое число людей оперируют огромными базами данных. Следует ожидать внедрения систем анализа этих данных. Пока индустрия продажи недвижимости не высокотехнологична. Только 40% менеджеров активно пользуются социальными сетями, имеют свои сайты. К 2020 году овладение информационными технологиями станет жизненной необходимостью для агентов по продаже недвижимости.

Больше людей смогут работать, не выходя из дома

Частный капитал станет чаще инвестироваться в недвижимость

Частные капиталовложения потребуются для финансирования возрастающей потребности в недвижимости и городской инфраструктуре. Частный капитал станет важным партнером государства.

По прогнозам PwC, объем недвижимости, находящейся в составе активов различных инвестиционных фондов, увеличится с 63,9 триллионов сегодня до 101,7 триллионов долл. в 2020 году.

Увеличение объемов инвестиций в недвижимость будет исходить из трех основных источников:

• рост числа состоятельных людей в развивающихся странах;
• увеличение объемов инвестирования за счет индивидуальных пенсионных планов;
• расширение фондов национального благосостояния.

Частный капитал займет место банков и страховых компаний, как результат мер, направленных на ограничение их операций с реальными активами. Согласно Basel III — документу Базельского комитета по банковскому надзору, и закону Додда Франка, ужесточаются требования к капиталу банка и вводятся новые нормативные требования по ликвидности. Эти законы направлены на повышение качества управления рисками в банковском деле, что должно укрепить стабильность финансовой системы в целом. Директива ЕС «The Solvency II Directive» ограничивает возможность страховых компаний инвестировать в недвижимость, в то время как, азиатские компании не ограничены в инвестициях.

Исследование показывает, что институциональные инвесторы увеличивают инвестиции в материальные активы. 72% инвесторов, опрошенных в ходе исследования PwC в 2013 году, заявили, что предпочитают вкладывать средства именно в недвижимость. Многие инвесторы, ранее работающие на местных рынках, обратят внимание на «международную арену».

72% инвесторов предпочитают делать вклады в недвижимость

Юлия Кузнецова, Tranio.Ru