Второе жилье — родина или зарубежье?

Анна Шехова

Собственная квартира — это не только место для жизни, но еще и личный капитал. Если это не первое и единственное жилье, то ее, как правило, сдают и получают гарантированный доход. Однако есть и другой путь — продать квадратные метры в России и купить жилье за границей. Особенно это может быть интересно владельцам московских и петербургских квартир, чья стоимость позволяет выходить почти на любой европейский рынок.

Каждый из возможных вариантов сулит свои риски и выгоды.

Российские преимущества

Сдавать московскую квартиру — проще

Оставить себе квартиру в Москве — однозначно проще, чем заниматься инвестициями в зарубежные рынки. Свои порядки, при всей их хаотичности, нам гораздо понятнее. При сохранении квартиры на родине вам не придется изучать иностранное жилищное законодательство, соотношение спроса и предложения на рынках и прочую необходимую информацию. Не возникнет проблем с тем, как оплачивать коммунальные платежи, где и в каком порядке решать вопросы с оформлением наследства и т. п. Условия взаимодействия с риелторами и арендаторами, как правило, не вызывают вопросов и не несут неожиданностей.

Квартира всегда доступна

Московская жилплощадь будет всегда находиться в доступности: в любой момент туда можно приехать и увидеть своими глазами, в каком она состоянии. Сдавая в аренду зарубежную квартиру, придется полагаться на слова управляющей компании и жильцов.

Можно извлечь больше прибыли

Чистая прибыль от сдачи в аренду московской квартиры в отдельных случаях может быть сопоставима с доходами от рентного бизнеса за рубежом. Во-первых, в Москве легко сдавать жилье круглый год, и спрос на рынке аренды стабильно высок. За границей подобную стабильность могут обеспечить разве что столичные апартаменты — в Париже, Лондоне и других центрах всемирного притяжения.

Если речь идет о курортной недвижимости, то здесь слишком велика зависимость от сезона. Даже на престижных курортах, как правило, практикуется краткосрочная аренда. В зимний сезон, если нет громких событий (фестивалей, биеннале), приморские города пустеют. А горнолыжные городки, при всей живописности, не слишком популярны летом. Кроме того, в таких странах, как Болгария и Турция, конкуренция на рынке аренды настолько велика, что даже в сезон апартаменты могут простаивать. Тем более, многие отдыхающие предпочитают покупать дешевые туры и жить в отелях на всем готовом, а не самостоятельно искать жилье для аренды.

Кроме того, в большинстве цивилизованных стран Запада бизнес рантье строго регламентирован законом. Это означает прежде всего обязательную уплату налогов, которые съедают зачастую 20–30% полученного дохода.

Больше свободы в распоряжении своей недвижимостью

Зарубежные законы, как правило, четко определяют права и обязанности обеих сторон договора аренды. Для наших арендаторов, привыкших к своеволию на рынке, некоторые ограничения могут стать неприятным сюрпризом. Так, в большинстве стран при досрочном расторжении контракта арендодатель обязан выплатить существенный штраф. Есть также жесткие ограничения по сроку, за который он обязан предупредить жильца об окончании действия договора. Не всегда легко выселить даже того арендатора, который задолжал квартплату. Вы можете подать на него в суд, но просто так указать на дверь не получится. Если вам внезапно понадобилась квартира для заселения тетушки из деревни, вы не сможете, как в России, в двухнедельный срок избавиться от жильцов.

Жилплощадь сохраняется для детей

Если в семье есть дети, которым в ближайшем будущем понадобиться жилье, тоже уместнее оставить квартиру на Родине. Ведь при перепродаже и обмене недвижимости вы понесете большие сопутствующие расходы. Проще дождаться, пока дети вырастут и сами распорядятся жилплощадью.

Однако учтите, что если квартира находится в старом жилом фонде (особенно советского периода), то ее ценность на рынке будет постепенно падать. Чтобы поддерживать жилплощадь в приличном состоянии, требуются постоянные вложения, которые в большинстве случаев не окупаются арендной платой. Поэтому сегодня многие собственники предпочитают не ремонтировать «бабушкины» квартиры, а сдавать их в имеющемся виде.

Зарубежные бонусы

Недвижимость лучшего качества

Если речь не идет о домике за 5 тыс. евро в глухой болгарской деревушке, то качество предложения на зарубежных рынках недвижимости, как правило, гораздо выше российского. За одну и ту же сумму вы получите либо убогую и тесную квартиру в «хрущевке», либо просторные новые апартаменты площадью около 100 м² в Турции или Болгарии. Этих же денег хватит на небольшую (50–60 м²), но уютную квартиру в Париже.

Меньшие риски

Доходы от аренды за рубежом, как правило, немного выше, чем в России: 4–5% годовых против российских 2–3%. С одной стороны, эта разница может показаться не принципиальной. Но, с другой стороны, в Европе это стабильный и безопасный бизнес. Рантье платит налоги, но при этом может быть уверен, что арендаторы несут полную ответственность за состояние квартиры. Тем более, как правило, поиском квартиросъемщиков и организационно-финансовыми вопросами занимаются специальные управляющие компании, которые несут ответственность за квартирантов.

Можно получать гарантированный доход

В некоторых странах (во Франции, например) можно оформить договор гарантированной ренты, по которой собственник круглогодично будет получать оговоренный доход — чуть ниже рыночного, зато стабильно. Отечественный рынок пока не предоставляет таких условий.

Кстати, с большинством популярных стран у России подписаны договоры об избежании двойного налогообложения. Таким образом, при сдаче зарубежного жилья в аренду россиянин не будет нести больше расходов, чем при законной сдаче московской квартиры.

Можно создать зарубежный «плацдарм»

Если вы рассматриваете возможность дать детям заграничное образование — имеет смысл заранее обзавестись своей жилплощадью. Стоит присматривать квартиру в крупных городах вблизи известных европейских университетов. Кстати, в таких местах, как правило, не возникает проблем и со сдачей апартаментов.

В некоторых случаях зарубежная квартира может стать «страховкой», обеспечив возможность со временем перебраться за границу.

Еще один случай, когда может быть целесообразна покупка квартиры за рубежом,— это при выходе на пенсию. Заграничное жилье дает реальный шанс провести старость в краях с более благоприятным климатом. Многие люди пенсионного возраста начинают об этом задумываться, сопоставив стоимость своей «хрущобы» в Кузьминках и апартаментов на Солнечном Берегу или в Шарм-эль-Шейхе.

Однако надо иметь в виду, что если вы покупаете второе жилье на морском побережье, то неизбежно столкнетесь с такой проблемой, как сезонность. Часто привлекательные объекты недвижимости предлагаются в расчете на то, что покупатель будет проводить там только отпуск. Многие курортные города Болгарии вымирают с осени по весну: закрывается большинство магазинов и ресторанов (если не все), население также иссякает. Поэтому стоит трезво оценить — готовы ли вы жить в уединении?

* * *

Таким образом, решение о том, как распоряжаться недвижимостью — это, по сути, выбор вашей жизненной стратегии. Прежде чем принимать решение, стоит тщательно проанализировать свои возможности и оценить свои планы. Необходимо ответить на ключевые вопросы:

• Где будут получать образование ваши дети?
• Где будут жить ваши родители в старости?
• Рассматриваете ли вы в будущем возможность переезда за границу на постоянное место жительства?
• Есть ли у вас регулярный доход, достаточный для выплаты всех налогов и коммунальных платежей за свою зарубежную недвижимость?

Не стоит уповать на то, что выбор в любой момент можно изменить. Сейчас, после окончания мирового финансового кризиса, на большинстве зарубежных рынков сложилась ситуация, максимально благоприятная для покупателей. Однако в некоторых странах наилучшие возможности для покупки (крупные скидки, беспроцентные рассрочки) уже остались в прошлом. Но и сегодня еще можно найти достаточно интересные предложения и схемы продажи. Поэтому, если вы принимаете решение об инвестициях в зарубежную недвижимость,— не стоит откладывать его исполнение.