И продаём, и покупаем: сотрудники Tranio инвестировали в проект пансионата в Алании
В апреле 2022 года сотрудники и клиенты Tranio купили несколько квартир в новом проекте на побережье Алании, где планируется размещение пансионата. На старте продаж одну из квартир купил наш постоянный клиент, инвестор из России. Ещё одну выбрала сотрудница коммерческого отдела, а третью — наша коллега из редакции Аня и её мама. Аня рассказала о том, почему её привлекла концепция пансионата и как найти свой объект в период ажиотажного спроса.
В 2021 году Аня с мамой начали искать жильё в регионе с тёплым климатом, где можно будет жить зимой, а в остальное время — сдавать квартиру в аренду и получать стабильный доход. Семья живёт в Уфе, Аня работает удалённо в редакции Tranio, а её мама скоро выйдет на пенсию. На покупку планировали выделить 50 тысяч евро — средства, полученные от продажи двух небольших инвестиционных квартир в своём городе.
Аня:
«Российский юг мы исключили почти сразу — когда начали сравнивать, оказалось, что по соотношению цена-качество предложения на побережье в Греции, Болгарии и Турции более выгодные при сопоставимых расходах на проживание».
За несколько месяцев изучения рынка Анна с мамой выделили несколько общих проблем с жильём в приморских городах: отопление, инфраструктура и управление арендой. Например, в Болгарии, где средняя температура зимой около 5°C, много жилых домов без центрального отопления. Даже небольшую квартиру отапливать накладно. Чтобы летом сдавать в аренду недвижимость в курортном регионе, нужно учитывать особенности местного законодательства, искать арендаторов самим или отдавать большую часть дохода управляющим компаниям.
При этом иностранцу будет непросто найти управляющую компанию, которая возьмёт в работу квартиру из старого фонда: такие объекты местные жители обычно сдают самостоятельно, нередко договариваясь с туристами прямо на месте. Поэтому Аня начала искать новые жилые комплексы с качественной инфраструктурой для арендаторов и собственной управляющей компанией. После объявления Болгарии и Греции недружественными странами выбор сузился до рынка Турции.
Из-за ажиотажного спроса в Турции решение пришлось принимать быстро
Аня:
«На жильё в нашем бюджете в Турции сейчас высокий спрос, выбора объектов почти нет. Нужно ежедневно следить за новыми предложениями, если объект понравился — сразу бронировать и вносить задаток. Первое предложение, которое нам подошло по цене и формату, мы упустили. Это была новостройка в Авсалларе (Алания), где квартиры в нашем бюджете выкупили за день, и мы не успели сделать бронь».
С Аней и её мамой работали два менеджера: Инна из Tranio и Гульнара — консульнант нашего партнёра в Турции. Инна сформулировала критерии поиска и помогала клиентам оценивать объекты, а Гульнара искала новые варианты и присылала подробности: описания проектов, планировки квартир и актуальные цены.
Через три недели поисков появился новый проект в Каргыджаке (Алания), который подошёл по критериям. Аня внесла задаток через несколько часов, чтобы сразу оформить бронь. В тот же день в Tranio забронировали ещё две квартиры в этом проекте: одну купила сотрудница коммерческого отдела, вторую — инвестор из России.
$306 000
Общая площадь 128 м² Площадь земли: 6 400 м²
$522 000
Общая площадь 200 м² 3 спальни
$1 213 000
Общая площадь 419 м² Площадь земли: 455 м²
$237 000
Общая площадь 90 м² 2 спальни
$1 571 000
Общая площадь 425 м² Площадь земли: 502 м²
$1 028 000
Общая площадь 419 м² Площадь земли: 455 м²
Прогноз доходности аренды
Важным преимуществом проекта стало наличие концепции по управлению объектом после сдачи. Управляющая компания застройщика планирует разместить здесь пансионат с фокусом на wellness-услуги и организацию досуга для возрастных арендаторов. Предложение адресовано в первую очередь пенсионерам из стран Северной Европы, которые нередко снимают жильё в Турции сразу на несколько месяцев в холодное время года.
На верхних этажах комплекса разместятся 56 квартир с разными видами планировок, которые подойдут как одиноким арендаторам, так и семьям. На нижних этажах — бассейн, SPA, ресторан, библиотека, спортзал и зоны отдыха для жильцов. Комплекс строится в районе Каргыджак у подножия гор, до пляжа жители смогут добраться за 5–10 минут на бесплатном трансфере, который обеспечит управляющая компания.
Застройщик планирует завершить строительство в марте 2023 года и предоставляет рассрочку на этот период. Первый платёж в 30% нужно было внести в течение месяца после оформления брони, оставшуюся сумму — платежами по 10% до окончания строительства. Договор на управление сроком на 10 лет собственники подписывают после ввода объекта в эксплуатацию, квартиры сдаются с мебелью и техникой.
Аня:
«Для краткосрочной аренды жилья в Турции нужна специальная лицензия и формирование пула из 30 и более квартир в одном корпусе, так что просто сдать квартиру туристам через AirBnB или подобные сервисы не получится. Наш объект подходит и для долгосрочной, и для краткосрочной аренды, поскольку она изначально предусмотрена проектом. Представители застройщика дали свой прогноз по доходности в пансионате — инвесторы смогут получать с аренды около 340 евро в месяц после налогов, или 7% в год при нашем бюджете.
Если в жилом комплексе нет своей управляющей компании, работающей с арендаторами, то собственники могут искать съёмщиков на длительный срок сами, публикуя объявления на турецких сайтах, или заключить договор управления с риэлторами. Обычно в таких договорах предусмотрены не фиксированные выплаты, а процент от фактического арендного дохода за те периоды, когда квартира сдавалась. Доход между владельцем жилья и риэлтором может распределяться в долях 80% и 20% соответственно. Судя по объявлениям на турецких сайтах, квартиру 1+1 на побережье в Аланье можно сдать за 400-500 долларов в месяц, минус проценты для риэлтора, а гарантий круглогодичного спроса нет. Поэтому мы решили, что лучше сразу искать объект отельного типа с управляющей компанией».
Управляющая компания пансионата должна будет обеспечить содержание квартир, оплату коммунальных платежей и налога на арендный доход, поиск и заселение арендаторов. Выплаты собственникам квартир по договору управления могут быть ниже средней ставки аренды в этом районе, но зато владельцам не придётся решать вопросы жильцов или беспокоиться, если квартира пустует.
Преимуществом проекта в Каргыджаке является статус жилого комплекса, а не коммерческих апартаментов, как это часто бывает в похожих объектах в европейских странах. Жильё инвесторам проще перепродать на любом этапе, когда они захотят выйти из проекта.
Аня:
«Мы торопились внести задаток, но всё же не успели забронировать квартиру за 50 тысяч евро. В итоге оформили заявку на другую планировку за 58 тысяч. Чтобы компенсировать перерасход, я оформила кредитные каникулы по другой покупке и освободившиеся средства разместила на краткосрочном депозите.
Пока банки в России предлагали хорошие ставки по вкладам в рублях, мы получили дополнительный доход. Кроме того, в мае курс рубля вырос, что позволило нам обменять валюту даже на более выгодных условиях, чем в прошлом году — поэтому превышение бюджета не стало большой проблемой. С учётом роста цен в Турции нам было бы уже сложно найти аналогичный объект: мы рады, что успели сделать бронь в апреле и зафиксировать цену».
Одно из условий управляющей компании — то, что собственники не будут сами жить в пансионате. Это не помешает покупателям получить статус резидентов, ведь проживание на территории страны не играет роли при выдаче ВНЖ Турции. Раньше резидентами могли стать все собственники турецкого жилья, но с 26 апреля 2022 года введены требования к его минимальной стоимости — от 75 тысяч долларов США для столичных муниципалитетов и от 50 тысяч долларов США для остальных регионов.
Статус резидента даёт инвесторам право пользоваться социальными услугами, открывать банковские счета и вести бизнес в Турции, а также оформить разрешение на работу, не выезжая из страны. У Ани и её мамы были сомнения насчёт того, как скоро семья сможет воспользоваться возможностями ВНЖ. Хватит ли потенциальных доходов от аренды на проживание в Турции, если в пансионате остановиться нельзя и нужно снимать другое жильё?
Многие собственники жилья на курортах Турции приезжают сюда на отдых на пару месяцев в году, а в остальное время квартиры сдаются. Зная о предпочтениях покупателей, застройщик предложил инвесторам пансионата альтернативу — 2 месяца бесплатного проживания в других жилых комплексах, построенных компанией. Квартиры там тоже сдаются в аренду, но не в формате пансионата. Аня с мамой планируют поехать в Турцию в конце лета 2022 года, чтобы провести отпуск в готовом жилом комплексе от застройщика и заодно понаблюдать за ходом строительства.
От $346 000
Срок сдачи: 2025.III Всего 202 квартиры
От $306 000
Построено в 2021 Всего 200 квартир
От $179 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 616 квартир
От $183 000
Построено в 2024 Всего 656 квартир
От $136 000
Срок сдачи: 2025.II Всего 769 квартир
От $292 000
Построено в 2024 Всего 171 квартира
Покупку оплатили переводом через SWIFT
Средства с продажи российских квартир Аня с мамой распределили по депозитам в трёх банках: ВТБ, Абсолют Банке и Райффайзен Банке. В марте 2022 года часть вкладов в евро и долларах США обналичили, чтобы в дальнейшем было проще выезжать за рубеж. Остальные средства перевели на валютный счёт в Тинькофф Банке, чтобы с него оплатить покупку квартиры в Турции. Задаток и первый взнос в 30% Аня отправила со своего евро-счёта на турецкий счёт застройщика переводом через SWIFT.
Аня:
«Как и многие россияне, мы думали, что такие переводы сейчас недоступны, но оказалось, что всё работает, если соблюдать правила по адресату и назначению перевода. Комиссия за один перевод составляет 15 евро, на счёт продавца деньги поступают через 3-4 дня.
Первый взнос в 17 400 евро мы перевели 4 мая. Тут нам повезло, ведь буквально через два дня Тинькофф объявил о приостановке переводов в евро. Все оставшиеся платежи придётся проводить в долларах США, из-за чего возможны потери на конвертации. Однако, застройщик уже предоставил и реквизиты своего счёта в долларах, чтобы нам было удобнее вносить оставшуюся сумму».
Риски инвестиций в новостройку в Турции
Проект в Каргыджаке реализует турецкий застройщик, который работает на рынке недвижимости Алании более 20 лет. Девелопер специализируется на жилых комплексах в курортных районах.
В 2022 году компания параллельно ведёт строительство нескольких жилых комплексов с отельной инфраструктурой.
В подтверждение права на привлечение инвестиций частных лиц в проект в Каргыджаке застройщик предоставил TAPU (свидетельство о собственности на земельный участок) и разрешение на строительство:
В период пандемии власти Турции приняли ряд мер для поддержки строительного бизнеса и сохранения занятости в отрасли: строителям предоставили возможности по реструктуризации долгов и продление периодов овердрафта. Программы господдержки снизили потери турецкого стройсектора, но запуск многих проектов отложили. Это привело к тому, в ряде регионов Турции возник временный дефицит предложения недвижимости, что стало толчком для роста цен. В Алании почти не осталось предложений от застройщиков в новостройках высокой степени готовности, что позволяет частным инвесторам увеличить доходы при сделках по уступке прав.
Из-за закрытия границ ранее пострадал туристический сектор, который до пандемии обеспечивал около 12% ВВП страны, также во время локдауна резко снизилась загрузка промышленных мощностей. В 2020 году дефицит бюджета Турции превысил плановый уровень на 2%, инфляция выросла в 1,5 раза. Однако, с 2021 года экономика страны активно восстанавливается. По данным Всемирного Банка, рост ВВП Турции в прошлом году составил 11% — это наивысший показатель среди стран «Большой Двадцатки».
Активность инвесторов из стран СНГ на турецком рынке в этом году заметно выросла. По данным Turkstat, в апреле 2022 года число сделок по покупке жилья гражданами России увеличилось на 31%, а гражданами Украины — на 86% в сравнении с тем же месяцем 2021 года. Общее число сделок иностранных покупателей за тот же период выросло почти на треть.
Аня:
«Отзывы наших знакомых, которые уже купили недвижимость в Турции, в целом положительные. Риэлторы обращают внимание покупателей из России на то, что здесь крайне редки ситуации, когда стройки остаются не завершёнными. В случае падения спроса мы не сможем заработать на аренде, и застройщик с управляющей компанией не защитят нас от этого риска.
Однако, в договоре с застройщиком есть условия обратного выкупа. Если компания не выполнит эти обязательства, можно будет обратиться в суд. Думаю, договор с застройщиком в Турции в этом отношении принципиально не хуже, чем договор с банками в России, которые чаще всего тоже не начисляют проценты на депозиты в иностранной валюте, а с недавних пор некоторые банки и вовсе ввели отрицательные ставки. Поэтому нам кажется, что более надёжный в нынешних реалиях вариант для размещения сбережений — это недвижимость в Турции».
По договору застройщик гарантирует выкуп квартиры по цене покупки, если Аня с мамой захотят выйти из сделки. Однако, цены на недвижимость в Турции в этом году продолжают расти — к концу строительства квартира в приморском районе может заметно вырасти в цене. Договор с застройщиком не ограничивает возможность собственника продать квартиру другому покупателю по рыночной цене.
Рынок Турции как новый рубеж
Наряду с двумя успешными вложениями в новостройки в России, где доходность составила около 15–17% годовых в рублях, у семьи Ани был и неудачный опыт инвестирования. В конце 2019 года Аня заключила договор долевого участия на квартиру в жилом комплексе, который должны были достроить в декабре 2020 года. Далее срок сдачи переносили дважды, а после событий февраля 2022 года стройку заморозили, началась процедура банкротства. Дольщики смогут получить компенсации от госфонда, но выплаты нужно ждать до двух лет.
Другой негативный опыт связан с арендой в России. Одну из своих инвестиционных квартир Аня с мамой пробовали сдавать в аренду, но столкнулись с недобросовестным жильцом, который небрежно относился к имуществу собственников. После выезда арендатора, пришлось провести ремонт перед тем, как квартиру выставили на продажу. Эти расходы в итоге превысили полученный от аренды доход. С проблемными арендаторами можно столкнуться везде, но в Турции, благодаря развитой отрасли туризма и гостеприимства, лучше отлажены процессы регулирования отношений на арендном рынке.
Аня:
«Сделка в Турции стала для меня новым рубежом, выйти на который вряд ли удалось бы без помощи команды Tranio. Принять окончательное решение о покупке стало проще, когда я узнала, что коллега из коммерческого отдела инвестировала в тот же проект. Я доверяю её оценке, ведь она много лет работает в этой сфере. Концепция пансионата оказалась мне близка, потому что в студенчестве я пару лет жила в Германии и Швеции.
Пожилые люди из этих стран много путешествуют, но при этом они консервативны и часто возвращаются в любимые места отдыха. Проект пансионата выполнен с учётом современных трендов в дизайне, чем он выгодно отличается от многих типовых курортных комплексов в Алании. Если что-то пойдёт не по плану или изменятся наши приоритеты, скорее всего, такую квартиру будет несложно продать».
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Покупка недвижимости в Марбелье
Цены на жилье в Малаге, Испания
Купить недвижимость в Барселоне