Инвестиции за рубежом: как выбрать коммерческую недвижимость

В какую недвижимость за рубежом вложить капитал: в отель, магазин или торговый центр? Ответ на этот вопрос во многом зависит от стратегии и бюджета, который инвестор готов выделить на покупку. Tranio рассказывает, какие объекты лучше всего выбирать при различных объёмах инвестиций.

* Средние показатели для объектов:

• в благополучных районах крупных европейских городов;
• новые объекты или после капитального ремонта;
• арендные контракты в начале срока действия.

Бюджет от 300 тыс. до 2,5 млн евро

Если вы готовы инвестировать в недвижимость от 300 тыс. до 2,5 млн евро, Tranio рекомендует приобретать квартиры или апартаменты для студентов.

Инвесторы с бюджетом 500–600 тыс. евро часто хотят приобрести классическую коммерческую недвижимость, например торговую или офисную. Однако этих средств недостаточно для приобретения качественного объекта этого типа. В данном случае под качеством мы понимаем невысокие риски актива: расположение, размер, надёжность арендатора, срок и условия договора аренды. Таким инвесторам мы рекомендуем жилую недвижимость для сдачи в аренду. Да, доходность такого вложения будет ниже, но ликвидность, надёжность и прирост капитализации в долгосрочной перспективе — выше. Кроме того, такую недвижимость при необходимости можно использовать в личных целях.

Анна Курьянович Руководитель отдела коммерческой недвижимости

Квартиры для сдачи в долгосрочную аренду

Среди плюсов долгосрочной аренды — стабильный спрос и высокая ликвидность объекта, однако при таких инвестициях есть риск, что арендатор перестанет платить и его будет трудно выселить.

Для сдачи в аренду лучше всего подходят одно- или двухкомнатные квартиры в одном из европейских городов, в районе, популярном у среднего класса. Также можно ориентироваться на студентов и выбрать квартиру вблизи крупного вуза или учитывать спрос сотрудников офисов и купить жильё недалеко от делового квартала.

Доходность в случае долгосрочной аренды составляет около 2–3%. Инвесторам, которые не готовы заниматься управлением самостоятельно, стоит нанять управляющую компанию, комиссия которой — около 5–15%. Договоры аренды обычно заключаются на год с правом продления.

Квартиры для сдачи в краткосрочную аренду

Краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной тем, что доходность такого объекта выше (5–7%) и нет проблем с выселением арендаторов. Однако при этом есть риск простоев, и при краткосрочной аренде квартиры быстрее изнашиваются, чем при долгосрочной.

Покупать квартиры для сдачи в краткосрочную аренду стоит в местах, популярных у туристов. При этом лучше выбирать крупные города, спрос в которых не зависит от сезонности, и тогда можно ориентироваться не только на туристов, но и на бизнесменов, приезжающих в командировки, и на пациентов клиник — в таком случае предпочтительно жильё рядом с деловыми кварталами или, соответственно, поблизости от университетских клиник.

Краткосрочная аренда подразумевает сдачу посуточно, на наделю или на несколько месяцев. Сдавать жильё в краткосрочную аренду можно, например, через популярный сервис Airbnb. Если инвестор не готов погружаться в бизнес и заниматься менеджментом объекта самостоятельно, может понадобиться помощь управляющей компании, комиссия которой (в зависимости от города, опыта и набора услуг) составляет от 15 до 30% от стоимости аренды. Зарубежному инвестору в любом случае понадобится помощь в управлении, и команда Tranio готова её предоставить. Мы предлагаем управление квартирами, сданными в краткосрочную аренду, и гарантируем грамотный менеджмент и доходность до 5–7%.

Студенческие апартаменты

Студенческие апартаменты рядом с хорошим университетом — отличное вложение, так как инвестору будет обеспечен постоянный поток клиентов на долгие годы вперёд, при этом доходность таких объектов выше, чем у обычных квартир. Минус в том, что студенческое жильё в специализированных комплексах быстрее изнашивается, чем квартиры, сдающиеся в долгосрочную аренду. К тому же, студенческие апартаменты сложнее продать, потому что они рассчитаны на конкретную аудиторию, и инвестор не может использовать их для собственного проживания. Но по сравнению с нежилой недвижимостью студенческие апартаменты отличаются высокой ликвидностью.

Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании и Германии. Эти рынки надёжны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов. Чтобы правильно выбрать город для инвестирования в студенческое жильё, нужно обращать внимание на наличие поблизости одного или нескольких популярных у студентов учебных заведений, а также на отсутствие избыточного предложения на местном рынке аренды, где студенческим апартаментам может составить конкуренцию большое число свободных квартир, а на доходность повлияет низкий уровень арендных ставок.

«Средняя доходность студенческих апартаментов — от 4 до 6%. Этот показатель зависит от того, насколько крупный университет находится по соседству, далеко ли от вуза расположены апартаменты и насколько они качественные и современные. Соответственно, чем выше качество, тем ниже риск и доходность»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.

Договор аренды обычно заключается на один календарный или академический год.

Бюджет от 2,5 млн до 10 млн евро

Покупателям с бюджетом от 2,5 млн до 10 млн евро Tranio советует приобретать объекты формата стрит-ритейл или супермаркеты. Для этого бюджета подходят также доходные дома, но инвестициями в такие объекты стоит заниматься только тем, кто готов погружаться в управление и периодически решать проблемы жильцов.

Инвестору с бюджетом до 10 млн евро лучше рассматривать в качестве объекта для вложений торговую недвижимость. Часто клиенты с таким бюджетом интересуются покупкой небольшой гостиницы, но мы не рекомендуем рассматривать этот вариант, если вы нацелены на пассивный доход и не готовы быть полностью вовлечённым в управление бизнесом. Помимо больших временных затрат, гостиничное дело требует и определённого опыта.

Анна Курьянович Руководитель отдела коммерческой недвижимости

Доходные дома

Доходные дома отличаются высокой ликвидностью, но, как и в случае с отдельными квартирами, жильцов бывает трудно выселить, поскольку в Европе их права защищены законодательно.

Главная сложность доходных домов — большое количество арендаторов и высокая вероятность возникновения каких-либо вопросов или проблем, требующих времени на решение. Поэтому инвестору обязательно понадобится помощью управляющей компании.

Многоквартирные дома стоит выбирать на рынках, где аренда жилья стабильно пользуется спросом, например в Берлине, где примерно 85% жителей — арендаторы. Стоит ориентироваться на города с развитым рынком труда: если есть работа, есть и арендаторы, а следовательно, можно быть уверенным в спросе на жильё и стабильном доходе. В Германии к таким городам относятся Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн и Мюнхен, в Австрии — Вена.

При этом важно обратить внимание не только на особенности города, но и конкретного района: выгодно покупать доходный дом там, где арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и планируются крупные инфраструктурные проекты.

Арендная доходность многоквартирных домов составляет в среднем 3–5%. Как и в случае с отдельными квартирами, договор аренды обычно заключается на год с правом продления.

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл — это небольшие магазины, кафе и рестораны, расположенные на первых этажах жилых домов. Этот формат — типичное решение при застройке центральных улиц крупных городов. Помещения стрит-ритейла отличаются высокой ликвидностью, но низкой доходностью. Часто в Европе продаётся не первый этаж отдельно, а только здание целиком. Поэтому таких объектов, особенно в хороших локациях, мало.

По словам Анны Курьянович, главные показатели ликвидности таких объектов — расположение на торговых улицах с интенсивным пешеходным трафиком и рядом с остановками общественного транспорта, а также привлекательный внешний вид и удобство для посетителей (наличие витринных окон, отдельного входа с улицы и т. д.).

Доходность объектов формата стрит-ритейл составляет в среднем 3–4%, но на крупных, известных торговых улицах (например, Оксфорд-стрит в Лондоне или Пасео-де-Грасия в Барселоне) она может быть ниже 3%.

В отличие от других типов недвижимости, арендные контракты у объектов стрит-ритейла обычно короткие — от 3 до 5 лет,— но это компенсируется высоким спросом со стороны арендаторов. В некоторых странах, например в Испании, распространены договоры на 10 лет.

Супермаркеты

«Это один из наиболее востребованных форматов инвестиций для международных инвесторов. Его популярность обусловлена простотой управления, низкими рисками и высокой доходностью. Но есть и минусы: чем ближе окончание арендного договора, тем ниже ликвидность и выше дисконт на продажу. Ключевым фактором снижения риска является хорошее местоположение»,— говорит Георгий Качмазов.

Выгоднее всего покупать супермаркеты в городских районах с растущим населением, по соседству с другими торговыми точками, притягивающими арендаторов, вблизи остановок общественного транспорта и основных транспортных путей.

Доходность супермаркетов составляет 5–6,5%. Арендные контракты таких объектов продолжительные — обычно они заключаются на 15 лет.

Бюджет более 10 млн евро

При наличии более 10 млн евро Tranio рекомендует инвестировать в дома престарелых. При крупных бюджетах можно также вкладывать средства в торговые центры и отели, однако такие объекты сложны в управлении. К тому же, для покупки крупных и качественных гостиниц и торговых центров требуются инвестиции в размере 30–100 млн евро.

Дома престарелых

Дома престарелых — перспективный вариант для инвестиций, поскольку в Европе растёт количество пожилых людей (по прогнозам Евростата, к 2040 году доля людей старше 65 лет составит более четверти населения Европы), и всё больше пенсионеров нуждаются в специализированном жилье. Основной минус такого объекта (как и в случае со студенческими комплексами) — сложность перепрофилирования.

Комплексы для пожилых стоит искать в Австрии, Великобритании, Германии, США или Франции, в крупных или средних по размеру городах и их окрестностях. Следует обращать внимание на демографическую ситуацию — сколько пенсионеров будет в этом районе в перспективе 10–30 лет (такие данные можно получить в процессе проведения Due Diligence), а также на то, есть ли в окру́ге учреждения бытового обслуживания, больницы и реабилитационные центры, хорошо ли развита транспортная инфраструктура.

Качественные дома престарелых в Европе обычно сдаются с долгосрочными (в среднем 20 лет) жёсткими контрактами. Доходность от аренды составляет 5–6,5%.

Торговые центры

По словам Георгия Качмазова, торговые центры — это сложный вариант инвестиций из-за большого количества арендаторов. Помимо этого, формат торговли постоянно меняется, и часто бывает так, что продаются старые, несовременные и нефункциональные торговые центры. Непрофессиональному инвестору легко угодить в ловушку и купить неперспективный объект. «Такой тип инвестиций скорее подходит для инвесторов с профессиональной управляющей командой, затраты на которую окупаются при больших объёмах выручки. По моему мнению, инвестировать в торговые центры стоит при наличии более 30 млн евро»,— считает Георгий Качмазов.

При выборе торгового центра следует обращать внимание на покупательную способность населения в регионе, наличие развитой инфраструктуры и транспортную доступность.

«Важны количество арендаторов, наличие якорных арендаторов-магнитов (обычно это известные бренды, например, Zara, Nike и т. д.), наличие фуд-корта, срок арендных контрактов, количество покупателей, проживающих вокруг, демография города, техническое состояние объекта и соответствие актуальным техническим требованиям таких зданий, количество конкурентов в окру́ге, а также то, как давно арендаторы снимают объект и какова вероятность появления новых аналогичных объектов по соседству»,— говорит Георгий Качмазов.

Рекомендуемые арендаторы — продовольственные магазины, магазины электроники, текстильных товаров, а также кафе. Чем больше в торговом центре известных брендов, тем лучше для бизнеса, так как популярные у посетителей марки привлекают новых клиентов и тем самым увеличивают выручку арендаторов и повышают ставки аренды для инвестора. Договоры аренды обычно заключаются на 5–15 лет. Доходность торговых центров составляет в среднем 4–6%.

Гостиницы

Гостиничный рынок неоднороден, и на нём встречаются разные по профилю и уровню риска активы. «Трудно купить качественный и ликвидный объект с бюджетом порядка 10–15 млн: есть риск того, что гостиница будет расположена в не самом востребованном месте и будет управляться мелким оператором, который может в какой-то момент съехать. При таком сценарии найти другого арендатора будет крайне трудно. Мы не рекомендуем рассматривать в качестве объекта для инвестиций маленькие гостиницы: скорее всего, к ним будет привязан небольшой (а, значит, рискованный) оператор, который «съест» доходность. К тому же маленькие гостиницы чаще всего подразумевают личный трудоемкий менеджмент бизнеса. Хорошие, крупные гостиницы с известными управляющими компаниями, расположенные в центре крупных европейских городов, стоят от 50 млн и дают низкую доходность (около 4%), так как оцениваются рынком как низкорискованные и высоколиквидные. Помимо прочего, это ещё и престижный для собственника актив»,— говорит Георгий Качмазов.

В идеале стоит выбирать отели в крупных городах, не зависящих от сезонного спроса, с большим туристическим потоком. Помимо местоположения объекта, необходимо обращать внимание на состояние гостиницы, время последнего ремонта, оценки и отзывы на Booking.com, динамику пребывания туристов в локации, сезонность спроса, конкурентоспособность гостиницы на данном рынке, наличие в здании спа- и конференц-залов.

Договоры с операторами заключаются на 10–20 лет и могут быть двух видов: договор аренды или договор на управление. В первом случае для владельца это означает получение фиксированной арендной платы, во втором — процента от выручки. Доходность в случае с договором на управление может быть выше, но она всегда зависит от финансового результата оператора. Доходность от аренды для крупных городов и столиц находится на уровне 4–6%.

•

При планировании покупки доходного объекта за рубежом нужно учесть множество факторов и рассчитать каждый шаг, поэтому стóит довериться профессионалам с большим опытом работы и хорошим знанием рынка. Обратитесь к менеджерам Tranio, и они проконсультируют вас по вопросам покупки коммерческой недвижимости за рубежом.

Юлия Кожевникова, Tranio