Инвестиционные потоки на глобальном рынке: трансграничные сделки с недвижимостью в 2016 году

В прошлом году на нескольких рынках недвижимости был отмечен значительный рост зарубежных инвестиций. Всё больше инвесторов вкладывают средства в недвижимость за рубежом с целью диверсифицировать инвестиционный портфель и защитить своё состояние от рисков на родине. Эксперты Tranio проанализировали трансграничные сделки, совершённые на мировом рынке в 2016 году, и изучили предпочтения крупнейших групп инвесторов.

Сделки с недвижимостью на мировом рынке

Согласно проведённому Tranio анализу крупнейших рынков, в 2016 году общий объём трансграничных сделок с недвижимостью составил 426,8 млрд долл. При этом трансграничные инвестиции в коммерческую недвижимость достигли 188,4 млрд долл., 238,4 млрд долл. были вложены в жильё.

Крупнейшим по объёму трансграничных сделок с недвижимостью стал рынок США, где в 2016 году иностранцы в общей сложности потратили 149 млрд долл. – 48,5 млрд долл. на покупку коммерческой и 100,5 млрд долл. – на покупку жилой недвижимости. В США зарубежные покупатели заключили около 11% сделок на рынке коммерческой недвижимости и ещё меньше на рынке жилья.

Второе место заняла Великобритания с 86,1 млрд долл., из которых 33,1 млрд пришлись на коммерческую и 53 млрд – на жилую недвижимость. На британском рынке коммерческой недвижимости иностранцы составляют около 57% покупателей.

В Германии, где объём трансграничных покупок недвижимости составил всего 25,8 млрд долл., бо́льшая часть поступающих средств (22,7 млрд долл.) вкладывалась в коммерческую недвижимость и сравнительно небольшая их часть (3,075 млрд долл.) — в жильё. В 2016 году в сегменте коммерческой недвижимости объём внешнеинвестиционных сделок составил 40%. В Германии, как и в США, на рынке преобладают местные покупатели. Помимо этого, Германия опередила Великобританию, став крупнейшим национальным рынком Европы, а Берлин, Гамбург, Франкфурт и Мюнхен попали в число крупнейших локальных рынков.

Франция (25,1 млрд долл.), Канада (21,4 млрд долл.), Испания (20,2 млрд долл.), Италия (16,3 млрд долл.), Южная Корея (13,8 млрд долл.), Австралия (13,1 млрд долл.) и Сингапур (11,3 млрд долл.) также вошли в наш список ведущих стран по объёму сделок с недвижимостью, совершённых иностранцами в 2016 году. Сразу за Сингапуром следуют Нидерланды, где объём таких сделок составил 10,5 млрд долл.

Зарубежные инвесторы, вкладывающие в коммерческую недвижимость, были довольно активны на таких рынках, как Ирландия (72% всех сделок), Чехия (70%), Нидерланды (62%), Италия (62%), Испания (60%) и Великобритания. Согласно нашим оценкам, в Сингапуре (25% от общего объёма сделок) и Испании (13%) доля присутствия иностранных инвесторов в сегменте жилой недвижимости была наибольшей. Среднее и медианное значения соотношения объёмов зарубежных инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость составляют 1,63 и 0,63 соответственно. При этом единственными странами, выбивающимися из общего ряда, являются Германия и Австралия, где инвестиции в коммерческую недвижимость намного превышают инвестиции в жильё.

Откуда поступают инвестиции в недвижимость

Среди крупнейших и важнейших групп зарубежных инвесторов на глобальном рынке недвижимости — граждане стран Азии и Персидского залива, Великобритании и США. Заметными игроками на зарубежных рынках недвижимости являются также россияне.

Покупатели из Азии

Главными азиатскими странами-источниками инвестиций являются Китай, Сингапур, Гонконг, Южная Корея и Япония. Около 85% инвестиций из Китая пришлось на долю офисной и гостиничной недвижимости, в то время как Сингапур в этом отношении был более разнообразен: в его инвестиционный портфель (12 млрд долл.) вошли офисная, гостиничная, промышленная, торговая, жилая недвижимость, а также объекты смешанного назначения. За Сингапуром следуют Гонконг (8,4 млрд долл.), Южная Корея (7 млрд долл.) и Япония (3 млрд долл.).

Китайские инвестиции в зарубежную недвижимость составили 33 млрд долл., что всего на 4% меньше по сравнению с объёмом 2015, составившем, по оценкам Real Capital Analytics, 34,4 млрд долл., что, возможно, объясняется ужесточением контроля за движением капитала со стороны Пекина. В пятерку целевых рынков для китайских инвестиций в недвижимость вошли США, Гонконг, Малайзия, Австралия и Великобритания. По данным JLL, Соединённые Штаты Америки, где граждане КНР составляют самую многочисленную группу зарубежных инвесторов, привлекли китайские инвестиции на сумму 14,3 млрд долл.; Великобритания в 2016 году получила из Китая на 22% больше инвестиций, чем в 2015.

Инвесторов из Китая традиционно привлекала гостиничная, офисная и жилая недвижимость, но с недавнего времени они начали приобретать недвижимость в промышленном секторе. Китайские инвесторы стремятся сохранить свои растущие накопления в форме крупных инвестиций, гарантирующих высокую доходность. При выборе рынка для вложений по такому критерию одним из кандидатов на получение инвестиций становятся США.

Согласно информации Национальной ассоциации риелторов, с апреля 2015 по март 2016 года на приобретение жилой недвижимости в США покупатели из Китая (включая жителей Гонконга и Тайваня) потратили 27,3 млрд долл., что составило 13,7% от общего объёма покупок, совершённых иностранцами в стране за данный период, и 26,7% от общего объёма покупок в сегменте жилой недвижимости.

Как правило, китайские покупатели приобретают дома стоимостью около 900 тыс. долл. Отдельные инвесторы, вкладывающие средства в жилую недвижимость, зачастую хотят купить второй дом или доходную недвижимость, нередко расположенную в агломерациях крупных городов на побережьях. С недавних пор они начали осваивать небольшие рынки центральных штатов. Ожидается, что к 2025 году объём этих инвестиций увеличится примерно до 50 млрд долл.

Китайские инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, также проявляют большой интерес к рынку Канады. В первом полугодии 2016 года они приобрели коммерческую недвижимость на общую сумму в 1,3 млрд канадских долл. Наиболее популярными рынками для размещения средств, поступающих из Китая, являются Торонто и Ванкувер. Всё больше инвестиций получают также и многие другие рынки, особенно в провинциях Квебек и Онтарио.

Согласно данным Национального банка Канады, количество китайских покупателей в Ванкувере достигает трети от общего числа покупателей в стране. В 2015-2016 годах цены на жильё здесь подскочили на 24%, достигнув среднего значения в 2 млн канадских долл. за дом на одну семью, что во многом объясняется спекуляциями китайских инвесторов. В августе 2016 года, чтобы охладить рынок, власти провинции ввели налог в размере 15% от стоимости недвижимости для всех иностранных покупателей, которые по законам Британской Колумбии теперь обязаны раскрывать данные о своём гражданстве.

В Австралии китайцы в основном покупают недвижимость в Сиднее (53%) и Мельбурне, несмотря на налоги (9% в Сиднее и 14% в Мельбурне) и другие инвестиционные ограничения. Китайские инвесторы, хотя и не являются крупнейшими иностранными покупателями, на покупку жилья в среднем потратили около 1,06 млн австралийских долл. В Новом Южном Уэльсе китайские инвесторы составили 77% от общего числа иностранных покупателей.

Основная привлекательность австралийской недвижимости для китайских покупателей заключается в сравнительно низких медианных ценах на дома и квартиры (около 500 тыс. австралийских долл. в крупных австралийских городах по сравнению с почти 900 тыс. австралийских долл. в крупных городах Китая) и относительно высокой валовой арендной доходности (4,5% и 1,5% соответственно).

Покупатели из стран Персидского залива

В 2016 году компании Cluttons и YouGov опубликовали результаты опроса 127 инвесторов из Бахрейна, Катара, Кувейта, ОАЭ, Омана и Саудовской Аравии, согласно которым арабские покупатели предпочитают такие рынки, как Лондон, Нью-Йорк и Сингапур.

Четыре рынка – Бангалор, Мумбаи, Нью-Дели и штат Керала – также вошли в первую десятку. Это объясняется тем, что среди жителей стран Персидского залива немало индийцев. Например, в ОАЭ они составляют 30% населения.

Опрошенные инвесторы выразили готовность вложить или уже вложили в зарубежную недвижимость в среднем по 1 млн долл. Более половины (54%) из них отдают предпочтение жилью, 22% предпочитают коммерческую недвижимость, а ещё 23% – объекты смешанного назначения. Кроме того, инвесторы, принявшие участие в опросе, сообщили, что зарубежная недвижимость составляет 55% их портфеля.

Покупатели из Великобритании

Британцы достаточно активно инвестируют в зарубежную недвижимость, чаще всего совершая покупки в Европе и США. По данным британского сайта Rightmove, граждане Великобритании — самая многочисленная группа покупателей недвижимости в Испании, Италии и Франции, причём больше половины покупателей приобретают в названных странах дома и квартиры для отдыха. В Испании бюджет для покупки курортных домов достигает 200 тыс. долл., в Италии — 195 тыс. долл., во Франции — 250 тыс. долл.

Наиболее популярными у граждан Соединённого Королевства испанскими рынками являются Малага, Аликанте, Мурсия и Альмерия. в Италии подданные Её Величества в основном покупают недвижимость в Тоскане, Абруццо, на Сицилии, в Ломбардии и Лигурии. Во Франции они выбирают такие регионы, как Овернь — Рона — Альпы, Новая Аквитания, Бретань и Прованс-Альпы-Лазурный Берег.

По данным Национальной ассоциации риелторов, британцы — пятая по численности группа иностранных покупателей в США после китайцев, канадцев, мексиканцев и индийцев. на этом рынке граждане Соединённого Королевства отдают наибольшее предпочтение отдельно стоящим загородным домам на одну семью в таких штатах, как Флорида (39%) и Калифорния (15%), где средний бюджет покупки немного превышает 680 тыс. долл.

Покупатели из Америки

Американские зарубежные инвестиции, объём которых увеличился с 10,3 млрд долл. в 2009 году примерно до 60 млрд долл. в 2014, как правило, превосходят вложения из большинства других стран.

Согласно информации Национальной ассоциации риелторов США, американцы проявляют повышенный интерес к покупке недвижимости за рубежом. Чаще всего их привлекает недвижимость в Мексике (13% опрошенных), в то время как Коста-Рика, Филиппины, Колумбия и Канада пользуются у жителей США одинаковой популярностью (по 4%). Из европейских стран американцев привлекают только Испания (3%), Италия (3%) и Франция (2%).

Бóльшая часть американских инвесторов (79%) покупают жилую недвижимость, причём 53% из них предпочитают отдельные дома. Большинство (87%) интересуются жильём для проведения отпуска и доходной недвижимостью, и только 9% планируют переезд.

Согласно информации компании AIG Private Client Group, американские ультрахайнеты покупают недвижимость в Мексике (14%), на Багамских островах (13%), в Англии (12%), Франции и на Карибских островах (по 9%).

Покупатели из России

По данным Центрального банка РФ, в 2013–2014 годах россияне ежегодно вкладывали в зарубежную недвижимость немногим более 2 млрд долл. В 2015 году инвестиции сократились до 962 млн долл., а в 2016 году итоговая сумма инвестиций составила 870 млн долларов. Объём вложений за I квартал 2016 — 199 млн долл. — стал самым низким показателем по итогам I квартала с 2009 года.

Объём покупок коммерческой недвижимости вырос на 20%, в то время как общий объём зарубежных сделок упал более чем на 50%. При этом, россияне теперь, по всей видимости, предпочитают бюджетное жильё, высокодоходные и коммерческие объекты любым другим типам недвижимости, в особенности роскошным вторым домам.

Примечательно, что бюджет покупок россиян увеличился, по данным Tranio, с 295 тыс. долл. в 2015 до 415 тыс. долл. в 2016 для жилья и с 860 тыс. долл. до 2,1 млн долл. для коммерческих объектов.

Как показывает статистика сервиса «Подбор слов Яндекса», с января по ноябрь 2016 россияне больше всего интересовались недвижимостью в Испании, на Кипре, в Италии, США и Германии. Другие показатели свидетельствуют о том, что в число популярных среди российских инвесторов рынков также вошли Швейцария и Великобритания; в то же время интерес к рынкам Греции, Латвии и Черногории снижается.

•

Несмотря на неопределённость, вызванную среди прочего референдумом о выходе Великобритании из ЕС, выборами в США и демонетизаций банкнот в Индии, в том, что касается глобальных инвестиционных потоков, прошедший год оказался достаточно оптимистичным. Главные события 2016 года, такие как превращение Китая в основной источник инвестиций и явное восстановление нескольких рынков жилой недвижимости США в ближайшее время могут оказать благоприятное влияние на трансграничные инвестиционные потоки во всём мире.