Инвестируем в Германию: как изменились ставки доходности коммерческих объектов за 10 лет

Зачастую невысокая доходность недвижимости в Европе отпугивает российских инвесторов, привыкших к высоким прибылям на родине. И совершенно напрасно — по крайней мере, в случае с Германией.

Экономика Германии не только крупнейшая, но и как показал кризис 2008-2009 годов, самая устойчивая в Европе. Стабильный прирост ВВП в последнее десятилетие (около 2% в год) позволил добиться внушительного успеха в снижении безработицы: с 12% в 2006 году до 4,5% в 2015. Поэтому коммерческая недвижимость в ФРГ пользуется неизменным интересом инвесторов, в том числе и международных.

В посткризисные годы спрос инвесторов на коммерческие объекты в Германии был поддержан кредитной политикой европейского регулятора и немецких банков. Средние ставки по кредитам снизились с 6,5% в 2009 году до 2,7% в 2015.

Дешевый кредит в сочетании с благоприятной экономической ситуацией стимулировал инвестиционный спрос на коммерческую недвижимость. С 2010 года объем сделок в Германии вырос на 105% (с 19,4 млрд евро в 2010 до 39,8 млрд евро в 2014 ). По подсчетам Colliers International, международной консалтинговой компании, работающей в области коммерческой недвижимости, к III кварталу 2015 год объем сделок уже достиг 38,2 млрд и рекорд прошлого года вероятно будет побит.

Повышенный спрос в условиях относительного дефицита качественных объектов влечет за собой заметный рост цен: с 2005 по 2014 год средняя стоимость коммерческой недвижимости в Германии выросла на 24%. В частности, стоимость офисов, на которые приходится 45% рынка коммерческой недвижимости Германии, выросла за аналогичный период на 40%.

При этом арендные ставки с 2005 по 2015 оставались относительно стабильными. К примеру, ставки на аренду офисной недвижимости премиум-класса в Германии колебались в пределах 24-27 евро за м² в месяц, а офисы среднего сегмента можно было арендовать за 13-15 евро за м².

В условиях роста стоимости объектов коммерческой недвижимости, опережающей арендную выручку, происходит плавное снижение доходности. Доходность офисов и торговых помещений, составляющих в сумме 66% от рынка коммерческой недвижимости, сократилась за 10 лет с 4,7 до 4,5% и с 4,8 до 4,1% соответственно.

Снижение доходности наблюдалось и у других типов коммерческой недвижимости Германии. Так, доходность гостиничной недвижимости снизилась с 6,3 до 5,0%, складской — с 6,5 до 6,0%. Производственная недвижимость, пережив рост доходности в посткризисный период, в 2015 году вернулась на уровень 6,0%, аналогичный показателю 2007 года.

Как уже было отмечено выше, немецкая экономика стабильна, а значит коммерческие объекты характеризуются высокой ликвидностью и низкими рисками. Растущие цены и рекордно низкие ставки делают коммерческую недвижимость Германии выгодным вложением средств.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, при схожих рисках, сегодня дают большую доходность, чем в Великобритании и Франции. Это возможно благодаря, с одной стороны, более высоким ставкам доходности на аналогичные объекты, а с другой — более выгодным условиям финансирования, а именно: низкому проценту кредитования и возможности получить значительную долю от стоимости объекта в кредит.

Георгий Качмазов Основатель Tranio

Иван Чепижко, «Транио»