Исследование: В 2023 россияне расширили географию инвестиций в недвижимость

В Tranio подвели предварительные итоги 2023 года по тенденциям спроса на зарубежную недвижимость среди клиентов из России и стран СНГ. По статистике за 11 месяцев 2023 года, у россиян сохраняется высокий интерес к недвижимости за рубежом, но в этом году он более диверсифицирован по географии и бюджету сделок, чем был годом ранее.

В прошлом году в сегменте трансграничных сделок с недвижимостью был зафиксирован пик спроса россиян. При этом большая часть сделок тогда приходилась на три наиболее популярных страны, где граждане РФ скупали квартиры тысячами: Турцию, ОАЭ и Грузию. В 2023 году эти направления по-прежнему привлекали множество покупателей из России, но наметилось охлаждение спроса: число заявок на покупку в Турции упало на 70% в сравнении с прошлым годом, в Грузии — на 38%, а в ОАЭ — на 13%. В долгосрочной перспективе, однако, спрос россиян в трёх этих странах находится на подъёме, что можно отследить при сравнении с показателями 2021 года. Недвижимость в Эмиратах остаётся самой востребованной у россиян, заинтересованных в покупках за рубежом.

Топ-10 зарубежных направлений популярных у россиян

В этом году российских покупателей зарубежной недвижимости можно разделить на две основные группы по мотивам покупки. Первая группа продолжает связывать свою жизнь и бизнес-интересы с Европой: эти клиенты заинтересованы в недвижимости для оформления ВНЖ, который упрощает пересечение границ и доступ к банковским услугам. Вторая группа выбирает те направления, где российский капитал наиболее защищён от негативных политических факторов — те страны, где граждане РФ не сталкиваются со сложностями при релокации, открытии счетов и ведении бизнеса.

При этом сам статус «дружественной» или «недружественной» страны не является определяющим фактором. Показательна ситуация на рынке Турции: несмотря на то, что страна не поддержала западные санкции, россияне в 2023 году менее охотно приобретали там недвижимость из-за проблем с оформлением ВНЖ. В то же время на Кипре, который входит в «недружественный» ЕС, налажена вся инфраструктура для ведения бизнеса и на паспорт РФ оформляют ПМЖ за инвестиции в недвижимость.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Дальше на Восток: россияне нашли альтернативы Турции и Дубаю

Снижению активности российских покупателей в Турции в этом году способствовало множество факторов, начиная с разрушительного землетрясения в феврале и заканчивая рядом законодательных ограничений, введённых этой осенью. Так, в октябре 2023 г. был повышен лимит по ВНЖ за покупку недвижимости — с 50 до 200 тыс. долларов, а также введены новые условия по сдаче жилья в краткосрочную аренду.

На фоне более жёсткого регулирования и роста цен на жильё в Турции, этой осенью число сделок у россиян сократилось примерно в 2–2,5 раза по отношению к пиковым показателям прошлой осени. Тем не менее, граждане РФ по-прежнему лидируют среди иностранцев, приобретающих жильё в Турции. В октябре россияне купили 713 объектов жилой недвижимости в Турции — это на 31% больше, чем в 2021 году, и на 144% больше, чем в 2019.

Ещё одним поводом для снижения спроса может стать будущее повышение лимита по программе «золотого паспорта» Турции. В начале декабря государственное СМИ Турции оповестило о том, что с января 2024 года претенденты на гражданство должны будут инвестировать в экономику страны свыше 600 тысяч долларов, тогда как действующий лимит составляет 400 тыс. долларов.

Покупка недвижимости — одна из главных схем получения турецкого «золотого паспорта», востребованная у инвесторов из России, Ирана и других стран. В свете нового регулирования часть клиентов может переориентироваться на схожие программы других стран — в частности, в Египте теперь можно получить «золотой паспорт» за инвестиции в недвижимость от 300 тыс. долларов.

Конкуренция за международных инвесторов усиливается и на рынках стран Персидского залива. Долгое время Дубай лидировал по привлечению зарубежных инвестиций в сектор недвижимости, но сейчас другие эмираты и страны Персидского Залива перенимают опыт соседа. Российские покупатели наряду с Дубаем зачастую рассматривают недвижимость в Абу-Даби и Рас-эль-Хайме, а также в соседних странах. По данным Tranio, за последний год число заявок россиян на покупку недвижимости в Катаре выросло на 75%, в Омане и Саудовской Аравии — на 200% (в каждой из стран).

В Персидском заливе сейчас развиваются новые центры притяжения международного капитала, где власти хотят развивать туризм и инфраструктуру по модели Дубая. Так, по итогам августа 2023 в Рас-эль-Хайме отчитались о росте объёма рынка недвижимости на 106% к августу прошлого года. В Маскате, столице Омана, отмечен рост на арендном рынке: в районе Аль-Муджа средняя стоимость аренды за последние 18 месяцев выросла на 15%, в Куруме — на 10%.

Со снижением курса рубля некоторые клиенты из России выбирают вложения в эти развивающиеся локации с более низким порогом входа (от 150–200 тыс. долларов), а не развитые районы Дубая, где более высокий чек — от 400-500 тыс. долларов. В свою очередь, многие крупные российские инвесторы ранее приобрели активы в Дубае, а сейчас диверсифицируют портфель за счёт новых локаций в Заливе, рассчитывая на повышение общей доходности.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Новые визы Старого Света: программы ВНЖ поддерживают спрос на недвижимость в Европе

По статистике Tranio, в 2023 году у россиян снизился спрос на покупку зарубежной недвижимости с целью оформления гражданства или ВНЖ — за 11 месяцев таких заявок поступило на 24% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако стоит учитывать, что в 2022 году был отмечен пик спроса на этот продукт, а в долгосрочной перспективе интерес россиян к инвестициям под паспорт и ВНЖ, наоборот, растёт. Так, в сравнении с 2021 годом — число заявок увеличилось более, чем в 2 раза (или на 112%).

В топ-5 популярных стран входит Испания, которая остаётся единственной страной в ЕС, где напрямую на паспорт РФ можно получить «золотую визу» за покупку недвижимости от 500 тыс. евро. Программа даёт ряд преимуществ в сравнении с обычным национальным ВНЖ: нет требований по постоянному проживанию для продления визы и не возникает налоговое резидентство в Испании, если жить в стране менее 183 дней в году.

У россиян также сохраняется возможность оформить ВНЖ Испании для финансово независимых при покупке или аренде жилья. Благодаря лояльным визовым программам, интерес клиентов из России к этой стране практически не снизился на фоне санкций. По данным Коллегии Регистраторов Испании за 9 месяцев 2023 года, россияне находятся на 10-м месте среди иностранных покупателей жилья в Испании, выкупив 2182 объектов.

Топ-5 стран для покупки недвижимости под ВНЖ / паспорт

В последние годы Греция испытывает приток иностранных инвестиций, и в ряде регионов недавно повысили стартовый порог по «золотой визе» с 250 до 500 тыс. евро. Оформить эту визу напрямую на паспорт РФ нельзя, но возможно подать заявку с паспортом страны СНГ: некоторые клиенты Tranio уже воспользовались данной возможностью. Накануне повышения лимита был взлёт заявок на покупки в Греции, что обусловило её высокие позиции в рейтинге стран.

В настоящее время интерес россиян к недвижимости в Греции сохраняется, при этом клиенты открывают для себя новые развивающиеся локации, где действует лимит по ВНЖ от 250 тыс. евро — на такое перераспределение спроса и были нацелены последние законодательные изменения.

К популярным направлениям в ЕС относится Кипр, где наличие визовой программы для инвесторов сочетается с высокой доходностью объектов. При покупке недвижимости в новостройках Кипра на сумму от 300 тыс. евро можно оформить ПМЖ, то есть статус резидента с неограниченным сроком действия. При этом для сохранения резидентства жить на острове не требуется, а недвижимость можно сдавать в аренду: в курортных регионах она может приносить около 4–6% годовых в евро.

Хорошим инвестиционным потенциалом обладает и недвижимость во Франции, где выделяется несколько регионов, популярных у международных инвесторов: Париж и его предместья, Лазурный берег и Французские Альпы. Например, прогнозируемая арендная доходность от инвестиций в шале на горнолыжном курорте составляет до 6% годовых в евро. Помимо получения дохода, во Франции вместе с покупкой жилой недвижимости можно оформить ВНЖ для финансово независимых лиц.

Спрос на инвестиционный ВНЖ или гражданство далеко не всегда связан с планами на эмиграцию. Многие наши клиенты в 2022-2023 годах обращались за оформлением ВНЖ или паспорта для того, чтобы адаптироваться к новым ограничениям для граждан РФ на Западе. Наличие второго паспорта или европейского ВНЖ упрощает для россиян пересечение границ, доступ к банковским счетам и ведение международного бизнеса.

Предпочтения клиентов по регионам для покупки недвижимости под ВНЖ в последние годы достаточно стабильны — в топ входят те страны, где есть государственные программы для иностранных инвесторов, такие как «золотые визы» Испании и Греции или ПМЖ Кипра за покупку недвижимости. В 2023 году закрылись ранее популярные у россиян программы «золотого паспорта» Черногории и «золотой визы» Португалии, но, поскольку интерес к инвестиционным ВНЖ в Европе сохраняется, рынок быстро предлагает альтернативы. Например, мы видим, что во второй половине 2023 года растёт спрос российских клиентов на недвижимость под ВНЖ Венгрии и программу Global Residence Мальты.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Азия на все случаи жизни: для отдыха, релокации и инвестиций

Растущий интерес со стороны россиян в Tranio отмечают в регионе Юго-Восточной Азии, где ключевыми точками притяжения стали острова Пхукет и Бали. По итогам 11 месяцев 2023 года, Таиланд закрепился в тройке стран, наиболее востребованных у российских клиентов, а Индонезия — вошла в Топ-10.

По данным Tranio, за последний год спрос россиян на тайскую недвижимость вырос на 37%. Соотносимые цифры можно найти и в официальной статистике за 9 месяцев 2023 года, где среди иностранных покупателей жилья с большим отрывом лидируют граждане Китая, а на втором и третьем месте — клиенты из России и США. При этом в первой половине 2023 года в сегменте жилой недвижимости Таиланда увеличилась активность европейцев: рост сделок у граждан Франции составил 78%, у граждан Великобритании — 56%, а у граждан Германии — 53%.

Если на рынках Персидского Залива россияне чаще заключают инвестиционные сделки, а в Европе — покупают недвижимость под оформление ВНЖ, то в странах Юго-Восточной Азии сочетаются разных цели: помимо инвестиций в курортных локациях, россияне часто ищут здесь недвижимость для отдыха, сезонного проживания и полноценной релокации. Этому способствует невысокая стоимость жизни, лояльная визовая политика Таиланда и Индонезии, а также то, что на крупнейших азиатских курортах доступна уже не только туристическая инфраструктура, но и комфортная среда для постоянного проживания с международными школами, клиниками, коворкингами и другими сервисами.

Изменение отношения российских покупателей к тайскому рынку можно отследить по многолетней динамике целей покупки. Пять лет назад большинство не рассматривало недвижимость в Таиланде для перепродажи или получения ВНЖ, а основной целью был поиск жилья для отдыха и сдачи в аренду (59%). К концу 2023 года совмещение аренды и отдыха остаётся преобладающей целью (56%), но и заметно выросла доля клиентов, кто рассматривает идею переезда в будущем (12%), оформление ВНЖ или гражданства (5%), а также появилась группа инвесторов, покупающих объекты для перепродажи (3,5%).

Снижается доля столиц: как инвестируют регионы России в 2023

По итогам 11 месяцев продолжается тренд на снижение доли жителей столицы среди российских покупателей зарубежной недвижимости. Если пять лет назад более половины запросов на покупку поступало из Москвы, то сейчас этот показатель составил 45%. При этом спрос на зарубежную недвижимость у москвичей снижался с меньшим темпом, чем по России в целом: годовая динамика составила —9% против —31% по стране.

На фоне общего охлаждения спроса в некоторых регионах России в 2023 году был отмечен рост активности: число запросов на покупку от клиентов из Челябинской области увеличилось на 70%, из Башкортостана — на 33%. Среди регионов, не входящих в топ-10 по абсолютному количеству заявок, рост спроса наблюдается в Кемеровской области (+86%), в Брянской области (+75%), Амурской области (+45%) и в Ханты-Мансийском автономном округе (30%). Самыми популярными странами для покупки недвижимости в регионах с растущим спросом стали Таиланд, Греция и ОАЭ.

Резкое сокращение числа заявок в этом году было отмечено в Красноярском крае (—38%), Свердловской области (—47%) и в Татарстане (—63%), а также в Ростовской области (—59%), вышедшей в этом году из топа регионов с наиболее активным спросом. В остальных регионах остался на уровне прошлого года или снизился соотносимо со средней по всей стране динамикой (в пределах —30%).

Топ-10 регионов России по спросу на зарубежную недвижимость в 2023 году

Заявки на покупку самой дорогостоящей зарубежной недвижимости в 2023 году поступили в Tranio от клиентов из Санкт-Петербурга (максимальный бюджет — 40 млн евро), Москвы (30 млн евро) и Башкортостана (27,6 млн евро). Покупатели с высоким бюджетом чаще всего рассматривали люксовые виллы в Дубае, Франции и Испании, а также инвестиции в девелоперские проекты в Дубае и на Кипре. При этом доля заявок с бюджетом свыше 5 млн евро составляет около 5% от общего числа квалифицированных заявок на покупку, а большая часть спроса приходится на масс-маркет (около 60% заявок) и премиальный сегмент (около 35% заявок).

Общий медианный бюджет у россиян не изменился за последний год и составил 250 тыс. евро, к этой отметке тяготеют заявки клиентов практически по всей стране. При этом в 44 регионах России медианный бюджет превышает 200 тысяч евро, а в 23 регионах — находится в диапазоне от 100 до 200 тысяч евро. Самыми экономными в 2023 году оказались покупатели из Курганской области с медианным бюджетом в 82 тыс. евро, а также клиенты из Мордовии, Бурятии и Сахалинской области — во всех трёх регионах медианный бюджет составил 100 тыс. евро.

Волна высокого спроса на недвижимость дошла до СНГ

Если спрос российских клиентов в 2023 году постепенно остывает, то покупатели из других стран СНГ, наоборот, наращивают активность на международных рынках. По данным Tranio за 11 месяцев текущего года, число заявок от клиентов из стран СНГ, исключая Россию, увеличилось на 49%.

В большинстве остальных стран СНГ в 2023 году тоже зафиксирован прирост заявок, а исключение составляют лишь Россия и Молдова, где за последний год спрос снизился соответственно на 31% и 26%.

Спрос на зарубежную недвижимость у клиентов из СНГ в 2023 году

С точки зрения приоритетных направлений, выбор клиентов из Казахстана, Беларуси и Кыргызстана сейчас во многом совпадает с предпочтениями российских покупателей недвижимости. В то же время клиенты из Армении и Молдовы чаще делают выбор в пользу европейских рынков: Испании, Греции и Франции. Самый высокий медианный бюджет зафиксирован у белорусов (286 тыс. евро), а наиболее экономными оказались покупатели из Азербайджана (140 тыс. евро) и Узбекистана (150 тыс. евро).

Учитывая одновременный рост числа заявок и снижение их медианного бюджета, можно заключить, что сейчас в странах Центральной Азии (Узбекистан, Таджикистан и Азербайджан) покупка недвижимости за рубежом становится более массовым трендом. Отчасти активизация спроса вызвана опасениями граждан этих стран о том, что западные санкций могут со временем распространиться и на этот регион, сохраняющий тесные экономические связи с Россией и Беларуси.

Автор: Диана Имамгаязова