Из-за беженцев Германии придётся строить в 1,5 раза больше домов

По данным правительства ФРГ, до конца 2015 года в Германию прибудет 800 тыс. беженцев с Ближнего Востока, которые нуждаются в новых домах. «Транио» выяснил, сколько жилья понадобится построить для расселения мигрантов, и какие меры немецкие власти уже приняли для решения этой проблемы.

Согласно докладу, опубликованному ганноверским Институтом системных исследований им. Эдуарда Пестеля (Eduard Pestel Institut für Systemforschung) в сентябре 2015 года, уже в ближайшее время Германии придётся увеличить норму введения в эксплуатацию нового социального жилья с 240 до 400 тыс. единиц в год, чтобы справиться с возросшим потоком беженцев с Ближнего Востока.

В начале 2015 ФРГ планировала принять около 200 тыс. беженцев, но последовавшее за этим обострение ситуации в Сирии привело к возникновению новой волны миграции, и, по заявлениям официальных представителей Германии, уже до конца года данный статус в Германии получат 800 тыс. человек. Это потребует от страны значительного увеличения объёма строительства.

Ранее, весной 2015, схожими прогнозами поделился Берлинский институт градостроительства, жилищного рынка и ипотеки (Berliner Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen): по мнению экспертов из столицы, потребуется строить около 420 тыс. новых домов ежегодно.

Аналитики Института системных исследований им. Эдуарда Пестеля отметили, что, помимо увеличения объёмов строительства, понадобится снижение средней арендной ставки на социальные квартиры до 7,50 евро/м² (сейчас она равна 10,00 евро/м²; для сравнения: средние ставки на обычное жилье в Берлине достигают 10,92 евро/м², во Франкфурте — 13,81 евро/м², в Мюнхене — 18,52 евро/м²).

В связи с этим Немецкая ассоциация застройщиков (Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks und Wohnungsbau) призвала федеральные и местные власти Германии усилить поддержку частной инициативы в области строительства социального жилья. По расчётам экспертов, общий объём субсидий, необходимых для решения проблемы размещения беженцев, должен составлять от 3 до 6 млрд евро. Помимо этого, аналитики призывают правительство стимулировать немцев со средним достатком покупать более дорогое жилье и тем самым освобождать доступную недвижимость для беженцев.

От слов к делу

Между тем местные власти принимают меры для расселения уже прибывших мигрантов. Так, в Гамбурге депутаты внесли на рассмотрение в местный парламент законопроект, согласно которому владельцы пустующей коммерческой недвижимости обязаны по требованию городской администрации предоставить эти помещения для размещения беженцев, а мэр Тюбингена (Tübingen; земля Баден-Вюртемберг) Борис Пальмер (Boris Palmer) обратился к горожанам с просьбой сдавать неиспользуемую собственность в аренду приезжим. При этом он напомнил, что, согласно законодательству, в чрезвычайных ситуациях местные власти имеют право конфисковать пустующие объекты. Имеется и соответствующий прецедент: в феврале 2015 года власти земли Северный Рейн-Вестфалия конфисковали гостиницу в городе Ольпе (Olpe), чтобы разместить 400 беженцев.

В некоторых землях столь решительные действия правительства спровоцировали возникновение конфликтов с представителями бизнеса, а в экспертных кругах уже высказываются и более радикальные предложения, которые могут затронуть интересы всех немцев.

Так, Центр экономических исследований (Ifo Institut für Wirtschaftsforschung) в Мюнхене выступил с идеей снизить уровень минимальной заработной платы в стране. По мнению сотрудников института, квалификация прибывших беженцев слишком низкая, поэтому они станут непосильной ношей для бюджета ФРГ, а их продуктивность не будет соответствовать принятой минимальной ставке (8,5 евро/ч). Впрочем, снижение ставки в долгосрочной перспективе может привести к уменьшению зарплат всех немцев, а значит, и их покупательной способности.

Инвестиционный интерес

Власти Германии понимают, что экстренные меры, принятые в последние месяцы, не решат проблему размещения беженцев. По подсчётам агентства недвижимости Aengevelt Immobilien, в следующие 10 лет понадобится по меньшей мере 60 млрд евро для ликвидации дефицита на рынке жилья. «Государство не может позволить себе такие расходы», — заявил директор агентства Вульф Энгефельт (Wulff Aengevelt).

В связи с этим власти задумываются о дополнительных мерах, таких как смягчение стандартов энергосбережения при возведении жилых зданий, что позволило бы снизить стоимость строительства, которая сейчас в Германии на 34% дороже, чем в среднем по Европе. Также рассматриваются варианты привлечения в отрасль частных инвесторов.

•

Пока сложно точно оценить, как развитие ситуации на Ближнем Востоке повлияет на рынок недвижимости Германии, но уже сейчас очевидно:

• огромный приток беженцев создаёт дополнительный спрос на рынке недорогого арендного жилья, который и прежде был дефицитным;
• число вновь прибывших мигрантов очень велико, и без увеличения объёма строительства решить проблему их расселения невозможно;
• властям ФРГ с большой вероятностью придётся пойти на смягчение требований к стандартам строительства и ввести дополнительные меры стимуляции частных инвесторов;
• правительство Германии должно будет субсидировать аренду жилья для беженцев, которые ещё долгое время будут оставаться неконкурентоспособными участниками рынка труда.

Иван Чепижко, «Транио»