Как извлечь доход из курортной недвижимости во Франции

С учётом ремонтных работ, налогов и коммунальных услуг, содержание курортной недвижимости, не являющейся основным местом жительства, может обойтись в 2–3% от рыночной стоимости, сообщает Лоран Демёр, глава подразделения Coldwell Banker во Франции и Монако. Из-за значительных издержек многие собственники стремятся извлекать доход от объекта, например, сдавая его в аренду.

«Эта практика распространена среди молодых владельцев, для которых вторые дома, как любые другие активы,— это объекты, из которых можно извлечь прибыль. Иногда достаточно сдавать недвижимость в течение одного месяца раз в году, чтобы покрыть бóльшую часть расходов на содержание»,— рассказывает Демёр.

Кроме обычной аренды, есть и другие способы заработать на недвижимости, например, можно сдавать ее кинокомпаниям для съемок фильмов, отдыхающим — для проведения торжественных мероприятий или продавать вино и оливки. На время отпуска можно также обменивать недвижимость на аналогичный объект в другом городе или стране — хотя в этом случае речь идет не о приумножении капитала, а об экономии средств.

Правильно выбранные сроки

Самый распространенный способ извлечь выгоду из недвижимости — сдавать её, когда она не используется. Это решение лучше всего подходит для владельцев курортного жилья — вилл на Лазурном берегу и шале в Альпах. Оптимизировать прибыль за минимальный срок можно, если сдавать в определенные месяцы года.

«Собственник, желающий заработать внушительную сумму, должен сдавать в аренду, когда спрос достигает пика. Чтобы получить доход от шале или квартиры в горах, нужно искать съемщиков на весь период зимних отпусков. На горнолыжных курортах, расположенных на средних высотах, можно найти жильцов ещё и летом. В Бретани лучшие месяцы для аренды — это июль и август. На Лазурном берегу дома больше всего востребованы осенью, во время карнавала»,— объясняет Жан-Мишель Комон, председатель комиссии по курортной недвижимости в Национальной ассоциации французских риелторов (FNAIM).

За исключением горнолыжных курортов, зимой сдавать недвижимость невыгодно. С ноября по апрель приходится платить за отопление, а арендные тарифы снижаются.

Французы Эмма и Эрве Мари на протяжении нескольких лет 10–15 недель в году сдавали дом в Мобеке (Прованс — Альпы — Лазурный берег) и зарабатывали на этом 10–15 тыс. евро ежегодно. Эта сумма полностью покрывала расходы семьи, остаток шёл на содержание жилья. Супруги Мари сами следили за состоянием дома: делали уборку, чистили бассейн и ухаживали за садом.

«Мы сдавали дом только весной и летом, поскольку в течение холодного сезона недвижимость приносит мало — из-за расходов на отопление»,— рассказывают Мари.

Время, когда подается объявление о сдаче недвижимости, тоже имеет больше значение.

«Существует два пика спроса со стороны курортников: январь–февраль для больших и редких домов, которые резервируют заранее, и апрель–май для остальных типов недвижимости»,— говорит Жан-Мишель Комон.

Следовательно, чтобы жилье не пустовало летом, владельцы вилл должны подавать объявления в начале года.

Прихоти арендаторов

Прежде чем сдавать недвижимость, придется вложить в неё немалые средства, поскольку съемщики всегда желают чувствовать себя не менее комфортно, чем в собственном доме. Например, обязательным считается наличие посудомоечной и стиральной машин, а также телевизора с плоским экраном. Эксперты советуют обзавестись универсальным переходником для электросети для иностранных арендаторов, провести Wi-Fi и купить дополнительный мобильный телефон с сим-картой для экстренных случаев. В последнее время стали требовать уборку в доме во время пребывания и перед отъездом, а также смену постельного белья.

«Пятизвездочный» дом

Так же, как отели во Франции, курортная недвижимость может иметь рейтинг от одной до пяти «звезд». Чтобы получить его, нужно обратиться к лицензированному эксперту по недвижимости или представителю Агентства по развитию туризма (Agence du développement touristique, ADT). Свидетельство о присвоении «звезд» стоит от 100 до 250 евро. Учитываются разные факторы: площадь комнат, количество ванных, безопасность электропроводки, качество бытовых приборов и другое. Наличие «звезд» привлекает туристов и позволяет владельцу воспользоваться налоговыми льготами.

Если годовой доход не превышает 32 600 евро, то налог с него относится к категории micro-BIC (доход от промышленного или коммерческого использования) и предусматривает скидку в размере 50%. Вычет достигает 71% при доходе до 81 500 евро, если объект имеет «звездную» классификацию. Если собственник получает свыше 81 500 евро в год, то ставка налога составит 20% (для нерезидентов) без вычетов.

Разумная арендная плата

Курортные дома во Франции сдаются в среднем за 1 000 евро в неделю, но в зависимости от сезона, площади недвижимости и ее местоположения, тарифы значительно варьируются. Например, студию на территории горного массива Юра́ можно арендовать за 300 евро в неделю, виллу в Довиле (Нижняя Нормандия) — за 7 000 евро, дом на первой линии моря на Лазурном берегу — за ещё бóльшую сумму.

По информации портала Abritel.Fr, наличие бассейна добавляет к стоимости аренды до 800 евро. А вид на море или, например, горный массив Монблан, делает недвижимость вдвое дороже. Однако те, кто без меры увеличивают стоимость аренды, могут потерять съемщиков, и их дома будут пустовать целыми неделями.

Кроме арендной платы, владельцы должны брать с жильцов гарантийный депозит, сумма которого равна одной трети от стоимости аренды. Он возвращается арендатору, если тот не нанес собственности ущерба.

Прежде чем сдать дом в аренду или поменяться жильем с другим человеком, собственник обязан поставить в известность страховую компанию. Многие организации, например, Matmut и BNP Paribas Cardif, разрешают отдавать недвижимость в чужие руки не более чем на три месяца. Есть фирмы, в числе которых Axa, которые рассматривают это как дополнительный риск и требуют дополнительный взнос в размере 5–10% от страховой суммы.

Дом-кинозвезда

Чтобы извлечь доход из курортной недвижимости, можно сдать её в аренду кинокомпании на время съемок. Чтобы попасть в каталоги фирм, сотрудничающих со съемочными группами, жилье должно:

• включать хотя бы одну комнату площадью 50 м², остальные должны быть не меньше 20 м²;
• находиться в тихом месте;
• располагаться в удобном для съемочной площадки месте, например, в радиусе 50 км от Парижа, в Нормандии и Любероне;
• быть рядом с объектами инфраструктуры: транспортными узлами, ресторанами и отелями.

В провинции недвижимость можно сдавать за 1 000 евро в сутки и за 2 000–3 000 евро в столичном регионе. В среднем, съемочная группа работает в доме от трех до пяти дней.

Например, Изабель Б. сдавала кинокомпании свое жилье, расположенное недалеко от Парижа. Дом, в котором есть гостиная площадью 70 м² с кухней открытого плана, приносил хозяйке 1 800–2 200 евро в сутки.

«Пришлось смириться с тем, что в доме постоянно собирались толпы: около 30 человек, днем и ночью, и так в течение 10 дней»,— говорит Изабель.

Если съемки проходят внутри дома, различают дни приготовления и дни собственно съемок. Первые оцениваются на 50% меньше. Если дом является местом жительства главного героя, можно рассчитывать примерно на шесть дней съемок.

Если сдается квартира, то собственник должен предварительно получить разрешение у других жильцов, поскольку снимаются также и общие территории (лестничные площадки, двери соседей). Владельцы других квартир вместе получают от 200 до 1 000 евро в сутки.

Оливки и виноград

Иногда владельцы получают доход от продажи продуктов, изготовленных или выращенных дома — вина, оливок, сыра и прочего.

«Мы купили имение в Турени с виноградником сорта каберне-фран площадью 1 500 м². И заключили устный договор аренды с виноделом, занимающимся содержанием виноградника и сбором урожая. Он предоставил нам выбор между 300 л вина и эквивалентной платой, и мы выбрали наличные»,— рассказывает собственник Жак-Анри В.

Можно также сдавать недвижимость на время торжественных мероприятий — свадеб, юбилеев и приёмов. Однако в этом случае придется зарегистрировать жилье в префектуре как учреждение, ведущее приём посетителей.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам Le Particulier