Мировой рынок аренды офисной недвижимости восстанавливается от последствий кризиса

Рынок коммерческой недвижимости и мировая экономика в целом восстанавливаются после мирового кризиса, однако рынки разных регионов мира демонстрируют неодинаковые темпы роста. В некоторых регионах последствия кризиса будут отражаться еще долго.

В целом, на мировом рынке царят оптимистичные настроения. В первую очередь это объясняется тем, что прогнозируется рост на рынках стран Латинской Америки и Азии, а также Канады, Австралии и Германии. Даже если темпы роста на этих рынках замедлятся, это компенсируется за счет роста на Ближнем Востоке, в африканских странах и в США.

Мировой рынок

Судя по данным IV квартала 2010, мировой рынок офисной недвижимости находится в трудном положении, однако на него позитивно влияет рост глобальной экономики. В 2010 году на многих рынках начался подъем, арендные ставки стабилизировались или даже демонстрировали незначительный рост. Больше всего аренда офисных помещений подорожала в Азиатско-Тихоокеанском регионе, в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке. В Северной и Южной Америке зафиксирован небольшой, но стабильный рост арендных ставок. Как бы то ни было, высокий процент пустующих площадей означает, что рынок офисной недвижимости будет восстанавливаться еще долго.

После экономического спада все больше инвесторов стремятся к тому, чтобы переводить средства в первоклассные активы. Арендаторы спешат воспользоваться низкими ставками в офисах премиум-класса. Впрочем, в странах Евросоюза в последнем квартале 2010 года индекс CBRE, отражающий уровень офисных арендных ставок, вырос на 0,7%, а в годовом исчислении — на 2,7%. Однако спрос на помещения в центре города не всегда выше, чем на периферии. Например, в Мадриде более востребованы офисы на окраине города и в пригородах: таким образом арендаторы сокращают расходы.

Самый низкий процент пустующих площадей зафиксирован в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, самый высокий — в Северной и Южной Америке.

Больше всего проектов, завершенных в 2010 году или запланированных на 2011–2012,— в Азии. Именно там наблюдается наиболее значительный рост.

Северная и Южная Америка

США пострадали от сильнейшего спада за последние 60 лет. Последствия кризиса не могли пройти мимо рынка офисной недвижимости. Даже несмотря на то, что в последние годы строилось мало объектов, доля неарендованных площадей остается высокой. Однако уже сейчас появляются позитивные изменения. Так, в последнем квартале 2010 года объем пустующих площадей снизился на 0,2% и составил 16,4%.

Чикаго пережил кризис лучше, чем другие рынки страны. В IV квартале 2010 года площадь пустующих офисов в деловом районе города сократилась на 0,1%, составив 15%, и, по прогнозам CBRE, будет и дальше снижаться в течение 2011 года.

В Лос-Анджелесе арендные ставки упали на 3,6% в годовом исчислении. По прогнозам, они либо стабилизируются, либо будут демонстрировать незначительное снижение. Площадь неарендованных офисов в 2010 году выросла на 1,45% и составила 18%.

В Нью-Йорке ставки выросли на 1,2% в квартальном исчислении, а площадь пустующих офисов снизилась на 0,4%, составив 8,6%.

Канаду кризис затронул не так сильно, как США. В целом по стране доля пустующих площадей к концу 2010 года сократилась до 9,5%. Большим спросом пользуются офисы в центре города, где доля простаивающих помещений составила 8,4%. Арендные ставки стабилизировались. Ожидается, что в 2011 году они незначительно повысятся. Новые офисные здания постепенно раскупаются, особенно в Калгари и Торонто. В пригородах Торонто рынок офисной недвижимости еще борется с последствиями кризиса, однако в деловом центре отмечается рост.

Экономика стран Латинской Америки, особенно Бразилии, остается сильной. В целом по региону рост в годовом исчислении составляет от 4 до 7%. В 2010 году площадь неарендованных офисов незначительно повысилась — до 7,7% от общего фонда против 7,5% в 2009 году. Это связано с тем, что на рынке увеличилось предложение.

Европа, Ближний Восток и Африка

В Европе в 2010 году совокупный спрос вырос на 20% по отношению к предыдущему году. Ситуация улучшилась почти на всех европейских рынках офисной недвижимости.

В IV квартале 2010 года в Европе, Африке и на Ближнем Востоке доля пустующих площадей достигла в среднем 10,5%. В Лондоне и Париже площадь невостребованных офисов снижается, потому что из-за долгового кризиса в Евросоюзе Великобритания и Франция сокращают количество строящихся объектов. Ожидается, что общее число завершенных проектов в 2011 году в европейских странах будет на 30% ниже, чем в предыдущем году, а в 2012 году прогнозируется дальнейшее уменьшение объемов строительства. По мнению аналитиков CBRE, низкие объемы строительства в Европе, Северной и Южной Америке могут негативно повлиять на уровень арендных ставок в этих регионах.

Германия пользуется большим доверием у инвесторов и демонстрирует высокие темпы роста по сравнению с другими европейскими странами. Во Франкфурте в 2010 году было сдано на 32% больше офисных помещений, чем в 2009. Несмотря на восстановление экономики, стоимость аренды офисов премиум-класса держится на уровне 2008 года и составляет 38 евро/м² в месяц.

Объем предложения офисных объектов в лондонском Вест-Энде в 2010 году составил более 90 000 м². Всего за год здесь было сдано 440 000 м². В Сити в 2010 году было арендовано почти 600 000 м² офисных площадей. Доля пустующих помещений в центре Лондона к концу года составила 6,8%. По отношению к III кварталу 2009 года арендные ставки здесь выросли на 31%.

По сравнению с 2009, в 2010 году объем площадей в Париже повысился на 15%, и спрос стабилизировался. Площадь простаивающих помещений в 2010 году составила 6,8% от общего городского фонда, и, как ожидается, в 2011 году останется на том же уровне. Средняя стоимость аренды офисной недвижимости высшего класса в I квартале 2011 года выросла на 3,9% и составила 800 евро/м² в год.

Азиатско-Тихоокеанский регион

Приток инвестиций многонациональных и транснациональных корпораций продолжает нагревать рынки офисной недвижимости стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Спрос постепенно возвращается к докризисному уровню. В течение 2010 года было арендовано 3,9 млн м² офисных площадей высшего класса, что в два раза больше, чем в предыдущем году.

В Азии в 2010 году вышло на рынок 4 млн м² офисных помещений — 46% от мирового фонда. CBRE прогнозирует, что в 2011 году в этом регионе появится более 5 млн м² новых офисных площадей — 62% от общего объема предложения. Азия значительно опережает Тихоокеанский регион, Ближний Восток, Европу, Африку и Северную Америку.

Почти на половине рынков Азиатско-Тихоокеанского региона уменьшилось предложение. В 2010 году площадь пустующих офисов сократилась на 1,5% и составила 10,6%. Было завершено незначительное количество проектов, общая площадь новых офисных помещений достигла 2,7 млн м². Ожидается, что в 2011 году их площадь составит почти 5,6 млн м². При этом наибольшая активность будет на рынках Шанхая, Сингапура, Мумбаи и Гуанчжоу.

В IV квартале 2010 года в Азиатско-Тихоокеанском регионе стоимость аренды выросла на 3,2% в квартальном исчислении и на 8,1% в годовом исчислении. Наиболее значительно офисы подорожали в Китае и Сингапуре, где арендные ставки повысились на величину от 2,3 до 12%.

В Сингапуре стоимость аренды офисной недвижимости высшего класса выросла на 12,2% в квартальном исчислении. В IV квартале 2010 года площадь пустующих офисов опустилась на 3,5% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года и составила 2,7%. Ожидается, что с 2011 по 2015 годы суммарный фонд офисных помещений увеличится примерно на 770 000 м², из них доля офисов класса А составит 63%.

Арендные ставки в Гонконге выросли на 6,7% в последнем квартале 2010, хотя в предыдущем квартале рост составил 9,8%. В 2011 году объем предложения увеличится на 111,5 тыс. м².

В Шанхае арендные ставки выросли на 3,4% в квартальном исчислении. Объем предложения пустующих площадей здесь снизился на 2,6%, составив 9,2%.

* * *

В целом, рынки стран Азиатско-Тихоокеанского региона демонстрируют высокие темпы роста, по сравнению с Европой и США, которые будут дольше оправляться от последствий кризиса.