На гонконгском рынке может возникнуть «пузырь»

Если судить о ценах на недвижимость, то Гонконг, должно быть,— самое востребованное место в мире. Стоимость аренды офисов — около 160 долларов/фут² в год — выше, чем где бы то ни было. Новое жилье тоже самое недоступное: по некоторым оценкам, оно на 55% дороже, чем в Лондоне.

Недавно подразделение компании Christie’s, занимающейся продажей элитного жилья, открыло свой первый азиатский офис в Гонконге. Эксперты считают, что это смелый шаг. С начала 2009 года цены выросли на 50% и возвратились к уровню, который наблюдался перед последним крахом рынка недвижимости в 1990 году. Некоторые опасаются, что история может повториться.

Спрос остается сильным. Гонконг привязал местную валюту — гонконгский доллар — к доллару США, Федеральный резерв ослабил валютно-денежную политику и процентные ставки упали ниже уровня инфляции. Поскольку осталось мало вариантов для выгодного инвестирования, местные вкладывают средства в недвижимость. Привязка к американскому доллару уменьшила риски потерь при обмене валют, и это сделало гонконгские объекты еще более привлекательными для иностранцев. Многие из покупателей приезжают из континентального Китая. На них приходится 14% сделок с жильем. Доля покупок новых и элитных квартир еще больше, даже несмотря на то, что в Китае существует жесткий контроль за движением капитала.

Основная причина роста цен на недвижимость заключается в том, что предложение ограничено. Правительство обладает монополией на землю в Гонконге и выставляет участки на аукцион только по мере необходимости. В результате, строят меньше домов. В 1990-х годах ежегодно возводили в среднем 23 000 единиц жилья, а в последние годы — лишь 10 000–11 000.

«На этом рынке нет “пузыря” — пока что»,— говорит Поль Луи из инвестиционного банка Nomura. По его словам, невостребованными остаются 4% коммерческих и жилых объектов. Недвижимость становится все более недоступной для местного населения: несмотря на то, что с 1997 года доходы выросли на четверть, типичная новая квартира стоит в 12 раз дороже, чем средняя зарплата гонконгца. Ипотека не слишком популярна: 60% домов приобретены без привлечения кредита. В среднем, у жителя Гонконга на ипотечные выплаты уходит примерно пятая часть зарплаты.

Эксперты утверждают, что рынок Гонконга зависит от внешних факторов. Например, резкий рост процентных ставок в США тот час же скажется на местном рынке ипотечного кредитования. А снижение экономических показателей в Китае сократит приток капитала и станет причиной других финансовых бедствий.

Более правдоподобное объяснение тому, что гонконгский рынок близок к пику, кроется в политике Ляна Чжэньина, нового главы администрации. Он планирует снизить цены на землю и увеличить долю субсидированного жилья, что охладит частный рынок. Кроме того, появится больше участков под застройку: изменится районирование, старые жилые районы будут перестроены, а также будут осваиваться новые земли.

Местная пресса изобилует историями о том, что владельцы второпях распродают жилье, чтобы успеть получить максимальную прибыль до того, как цены начнут падать. Волнения распространились и на администрацию Гонконга. Так, Джон Цан, финансовый секретарь, написал в своем блоге, что «чрезвычайно обеспокоен риском возникновения ценового “пузыря”».

И такие волнения вполне обоснованы. Мартовский индекс цен, опубликованный журналом The Economist, показал, что цены на недвижимость в Гонконге на 58% превышают справедливую рыночную стоимость. Поэтому здешний рынок — самый переоцененный в мире после Сингапура.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru