Почему лондонскому рынку недвижимости не грозит обвал цен

По данным отчёта банка UBS, опубликованного осенью 2015 года, на рынке недвижимости Лондона наблюдается самый большой в мире риск образования пузыря. О том, что рынок британской столицы перегрет, свидетельствует следующая статистика:

• в 2013–2015 годах средняя цена на жильё в Лондоне выросла на 40%;
• для покупки квартиры площадью 60 м², расположенной рядом с центром города, требуется в среднем 14 годовых зарплат специалиста сферы услуг; стоимость покупки эквивалентна арендной плате за 30 лет;
• с учётом инфляции цены на недвижимость в Лондоне на 6% превышают пиковый уровень докризисного 2007 года, тогда как за тот же период цены в Великобритании в целом опустились на 18%; при этом доходы населения и в столице, и в стране в целом с 2007 года сократились на 7%.

Лондонский рынок всё ещё находится в фазе роста, которой свойственно активное строительство и сокращение пустующих площадей. Рост цен замедляется, однако аналитики не ожидают спада в ближайшие годы. Эксперты Tranio проанализировали динамику лондонского рынка недвижимости и выяснили, почему его переход в следующие фазы цикла (избыточное предложение и рецессию) в среднесрочной перспективе маловероятен.

Население растёт быстрее, чем предложение жилья

Население Лондона растёт с каждым годом, причём быстрее, чем в Великобритании в целом, и быстрее, чем предложение домов и квартир. Поэтому в следующее десятилетие проблема нехватки жилья в британской столице может стать ещё более острой.

В течение следующих 10 лет население Лондона будет увеличиваться на 100 тыс. человек в год, к 2025 году оно достигнет 9,5 млн, а к 2050 — 11,3 млн. По оценке компании JLL, чтобы покрыть спрос, городу нужно ежегодно вводить на рынок 40–50 тыс. новых единиц жилья. Сейчас каждый год строится лишь около 20 тыс. объектов, и, согласно прогнозам, с 2016 по 2020 годы предложение составит в среднем 24 тыс. единиц ежегодно.

Хотя Лондон растёт, перенаселение в ближайшем будущем ему не грозит. Вторая мировая война негативно сказалась на демографических показателях города, и исторический максимум населения 1939 года (8,6 млн) был воспроизведён лишь в начале 2015-го. В центральном Лондоне пик (5 млн человек), который пришёлся на 1900–1930-е годы, не будет достигнут даже в ближайшее десятилетие, и численность населения всё ещё на 1,7 млн человек меньше, чем в начале XX века.

Большой потенциал для строительства

Лондон отличается высокой плотностью населения, но не самой высокой в Европе. В Большом Лондоне (включает 32 района и Сити), где в 3,4 млн домах живут 8,6 млн человек, на каждый гектар приходится в среднем 55 человек, а в центральном Лондоне (37% населения города и лишь 20% его территории) — 101 человек на гектар. В самом густонаселённом боро (borough), Ислингтоне (200 тыс. человек) плотность населения составляет 138 человек на гектар, в Кенсингтоне и Челси (159 тыс.) — 130 человек на гектар. Для сравнения, в центре Мадрида (население города — 150 тыс.) плотность составляет 286 человек на гектар, в Париже (2,2 млн) — 213 человек на гектар.

В Лондоне всё ещё много мест с относительно низкой плотностью населения и хорошим транспортным сообщением. Это значит, что есть потенциал для строительства. Бóльшая площадь города (62%) занята не зданиями, а парками и частными дворами. По оценке Savills, в британской столице хватит места для возведения ещё 1,4 млн единиц жилья. Это примерно на 1 млн больше, чем предусматривает десятилетний план градостроительства. При этом, помимо нового строительства, в Лондоне есть большой потенциал для реализации проектов регенерации и редевелопмента.

Доля спекулятивных инвесторов составляет лишь 5%

Многие из иностранных инвесторов покупают в Лондоне жильё премиум-класса, но впоследствии не используют его сами и не сдают арендаторам, а продают через несколько лет, дождавшись, когда стоимость объекта повысится за счёт роста цен. Такой феномен получил название buy to leave — «купи и оставь». В среднем по Лондону доля объектов, не использующихся для основного проживания, составляет 1,4% от общего фонда жилья, однако в отдельных районах она выше: например, в Сити — 24,6%, в Кенсингтоне и Челси — 9%, в Вестминстере — 5,5%. Инвесторы не желают сдавать элитное жильё в аренду, поскольку не хотят лишних хлопот: арендная доходность в Центральном Лондоне низкая (2,92%, по данным Knight Frank), и при этом требуются затраты на управление.

Впрочем, число спекулятивных инвесторов по сравнению с рантье невелико. По данным Британской федерации компаний недвижимости (British Property Federation), опубликованным в 2013 году, большинство инвесторов (48%) приобретают первичную недвижимость в Лондоне, чтобы сдавать её в аренду, а 32% планируют использовать её для собственного проживания. Таким образом, доля спекулятивных инвесторов составляет лишь 5%.

Скорость роста спекулятивных сделок замедляется. По данным Savills, количество покупок по схеме buy to leave в Центральном Лондоне с 2005 по 2015 годы выросло более чем в два раза, однако в 2015 году снизилось на 3,4%.

Более того, количество пустующих объектов в Лондоне с 2004 по 2014 годы сократилось в 1,5 раза. Этот показатель имеет тенденцию к понижению даже в престижных районах города.

Жильё становится более доступным

Жильё в британской столице недоступно большинству её жителей. Согласно информации сайта GoCompare.com, для покупки квартиры в Лондоне требуется иметь годовую зарплату в размере минимум 140 тыс. фунтов стерлингов, тогда как для приобретения жилья в Великобритании достаточно зарабатывать «лишь» 50 тыс. в год. При этом средняя зарплата лондонцев составляет 30 338 фунтов стерлингов в год. Однако жильё становится всё более доступным благодаря снижению ипотечных ставок и правительственным программам.

По данным банка Halifax, показатель mortgage-to-earnings (отношение среднего платежа по ипотеке к доходу) для лондонцев снизился с 56% в 2007 году до 45% во II квартале 2015. Это значит, что кредиты стали значительно дешевле. Более того, снижаются ставки по ипотеке. Так, по данным Управления финансового надзора Великобритании (Financial Conduct Authority), средняя ставка по ипотеке опустилась с 5,5% в 2007 году до 2,8% в 2015-м.

Также существуют доступные программы для тех, кто приобретает новое жильё впервые. Для покупателей новостроек стоимостью до 600 тыс. фунтов стерлингов в Лондоне предусмотрена схема Help to Buy: государство финансирует 40% от стоимости объекта (в течение первых пяти лет отсутствуют проценты, в шестой год ставка составляет 1,75% и каждый последующий год повышается на ставку инфляции плюс 1%), покупатель вносит 5% в качестве первоначального взноса и получает ипотеку ещё на 55% стоимости жилья. В ходе другой подобной программы — Starter Homes — покупатели моложе 40 лет, впервые покупающие новое жильё, могут рассчитывать на скидку минимум 20%.

Темпы роста цен замедляются

С 2013 года на рынке жилой недвижимости Лондона наблюдался резкий рост цен, существенно опережающий средний темп роста аналогичного показателя по стране. В 2014 году объекты в британской столице подорожали на 20% — такого не было даже в 2007 году, когда на рынке лопнул пузырь.

Цены на недвижимость в Лондоне растут быстрее, чем в Великобритании в целом. По данным Nationwide, с I квартала 2005 по IV квартал 2015 жильё в британской столице в среднем подорожало почти в два раза (с 233 758 до 456 228 фунтов стерлингов за объект), по стране в целом — лишь в 1,3 раза (с 152 790 до 197 044 фунтов). При этом квартиры и дома в Лондоне стоят более чем в два раза дороже, чем в среднем по Великобритании.

О том, что цены на лондонском рынке завышены, также свидетельствует соотношение дохода от аренды и рыночных цен. В Центральном Лондоне арендная доходность составляет менее 3% и в большинстве районов имеет тенденцию к понижению. По информации Global Property Guide, такая доходность свидетельствует о том, что цены на жильё завышены и есть риск образования пузыря. Здоровым считается рынок, на котором объекты приносят от 4 до 10% годовых.

Тем не менее годовой рост цен на недвижимость на элитном рынке Центрального Лондона замедлился с 4,6% в январе 2015 до 1,2% в январе 2016-го. Спрос на жильё сократился на 17%, во многом из-за мер, предпринятых британским правительством для охлаждения рынка (к таким шагам можно отнести повышение гербового сбора и введение налога на прирост стоимости недвижимости для нерезидентов).

Crossrail подогревает рынок жилья в отдельных районах

С 2009 года продолжается строительство Crossrail — наземной высокоскоростной железной дороги длиной 118 км, соединяющей Центральный Лондон с пригородами. Это крупнейший инфраструктурный проект Европы, который будет завершён в 2019 году. В результате 1,5 млн человек, живущих на окраинах и в пригородах, смогут добираться до Центрального Лондона не более чем за 45 мин.

Как показывает исследование Knight Frank, с 2008 года, когда проект был одобрен властями, цены на жилые объекты, расположенные в 10–15 минутах ходьбы от будущих станций Crossrail, растут в среднем на 5% быстрее, чем стоимость жилья в других районах. Со II квартала 2008 по III квартал 2014 недвижимость рядом со станциями «Бонд-стрит» и «Актон» дорожала на треть быстрее объектов в тех же районах, расположенных вдали от станций.

Как свидетельствуют данные онлайн-агентства eMoov, спрос на недвижимость рядом с некоторыми станциями с февраля 2015 по февраль 2016 вырос более чем наполовину. Так, интерес к объектам рядом со станцией «Парк-Ройял» увеличился более чем в 2 раза, рядом с «Голдерс-Грин» — на 86%, поблизости от «Хэнгер-лейн» — на 73%.

Влияние, оказываемое строительством Crossrail, носит долгосрочный характер, и можно ожидать, что темпы роста цен рядом со станциями продолжат опережать скорость удорожания жилья в местах с худшей транспортной доступностью.

Чего ждать в ближайшем будущем

Большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшие годы цены на недвижимость в британской столице продолжат расти, но более медленными темпами, нежели прежде. Аналитики компаний JLL, Knight Frank и Savills прогнозируют, что с 2016 по 2020 годы элитное жильё в Центральном Лондоне подорожает в совокупности на 17–20%.

В 2016 году темпы роста цен в Лондоне будут более медленными вследствие следующих факторов:

• Сильная позиция британской валюты. Выросший фунт стерлинга в ближайшее время будет препятствовать зарубежным инвестициям. По данным JLL, со II квартала 2014 по III квартал 2015 фунт подорожал более чем на 20% по отношению к малазийскому ринггиту и норвежской кроне, более чем на 10% — по отношению к шведской кроне, канадскому и австралийскому долларам. Однако британская валюта стала слабее относительно китайского юаня и американского доллара, поэтому спрос со стороны граждан Китая и США останется сильным.
• Повышение гербового сбора. Спрос инвесторов снизился после повышения гербового сбора в 2014 году: налог на покупку объектов стоимостью 10 млн фунтов стерлингов вырос с 700 тыс. до 1,1 млн фунтов, и, по данным Knight Frank, в 2015 году продажи объектов дороже 10 млн упали на треть. Из-за повышения гербового сбора рост цен в элитном сегменте будет заметно отставать от темпов удорожания недвижимости в среднем ценовом диапазоне. Помимо этого, с апреля 2016 будет взиматься повышенный гербовый сбор при покупке объектов для инвестиций.
• Риск выхода Великобритании из ЕС. Риск для рынка элитной недвижимости Лондона представляет и проведение референдума в 2017 году, в ходе которого граждане Великобритании могут проголосовать за выход из ЕС.

«Обвал цен рынку недвижимости Лондона не грозит, поскольку этот город остаётся центром притяжения инвесторов со всего мира. Рост цен, наблюдаемый здесь в последние годы, во многом обусловлен объективными факторами. К тому же, меры, предпринимаемые правительством для охлаждения рынка и ограничения активности спекулянтов, привели к некоторому снижению стоимости жилья в Центральном Лондоне, что можно считать здоровым признаком. По нашим прогнозам, цены на недвижимость в британской столице продолжат расти, но более спокойными темпами, примерно на 2–3% в год»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.

Юлия Кожевникова, Tranio