Почему стóит покупать новостройки в Испании?
По данным исследования «Транио», более четверти покупателей жилой недвижимости в Испании предпочитают новое жилье. Интерес к объектам на первичном рынке объясняется несколькими причинами:
- строительный сектор Испании оживает, и появляется много качественных проектов;
- при приобретении off-plan нет необходимости вносить всю сумму сразу — покупка оплачивается частями;
- качество нового жилья выше, чем вторичного, и не нужно делать ремонт;
- застройщики дают гарантии на устранение дефектов;
- коммунальные платежи ниже, так как новые дома строятся в соответствии с энергосберегающими технологиями.
397 000 €
Общая площадь 45 м² 1 спальня
575 000 €
Общая площадь 103 м² 2 спальни
275 000 €
Общая площадь 97 м² 2 спальни
455 000 €
Общая площадь 103 м² 2 спальни
410 000 €
Общая площадь 131 м² 3 спальни
320 000 €
Общая площадь 68 м² 1 спальня
433 000 €
Общая площадь 80 м² 1 спальня
Много объектов — больше выбор
Понятие «новый дом» в Испании размыто: им обозначают недвижимость, которая ни разу не продавалась, поэтому новым зачастую считается жилье, которое в течение нескольких лет оставалось невостребованным. Такой объект может пустовать годами, постепенно терять в стоимости, но по-прежнему признаваться «новым». После пика 2009 года, когда на рынке оставались нераспроданными 650 тыс. новых объектов, в 2015 году предложение сократилось на 18%, но и сегодня по-прежнему пустуют 536 тыс. объектов.
Несмотря на это объёмы нового строительства в 2015 году впервые с 2008 выросли. По данным Национального института статистики Испании (Instituto Nacional de Estadística), в I квартале 2015 количество выданных разрешений на строительство увеличилось по отношению к среднему уровню 2014 года на 53%.
Следовательно, перед покупателем открывается широчайший выбор домов и квартир, недоступный на других рынках Средиземноморья.
Особенно заметно оживление на строительном рынке недвижимости в Барселоне. С 2009 года в этом городе почти не появлялись новостроек, однако, по данным CBRE, в 2015 году на рынок было выведено сразу 58 проектов, в результате реализации которых в городе появится 1 тыс. новых единиц жилья.
«Территориально Барселона с одной стороны ограничена горами, с другой — морем, а с юга и севера — двумя реками, за которыми начинаются пригороды. То есть, городу просто некуда расти. Здесь есть место для 800 тыс. единиц жилья, и больше быть не может. Но всё равно постоянно что-то сносится и реконструируется. Поэтому новостройки продолжают появляться даже на самых, казалось бы, неподходящих для строительства участках»,— говорит
Вместе с тем, спрос на квартиры в Барселоне настолько высок, что апартаменты в новых комплексах полностью распродаются в течение полугода с момента запуска проекта.
«Особенно ценятся реновированные квартиры в исторических районах городов, так как строятся такие дома в едином архитектурном стиле с соседними историческими зданиями, при этом внутри они оборудованы всем необходимым для комфортной жизни: паркинг, лифт, консьерж»,— отмечает Мария Камышева, менеджер «Транио» по проектам в Испании.
Впрочем, квартиры в жилых комплексах с готовой инфраструктурой: автомобильной стоянкой, бассейном, игровыми и спортивными площадками, — пользуются немалым спросом, даже если они расположены на городских окраинах. Их чаще всего предпочитают иностранные покупатели.
Цены на первичные объекты — на уровне 2002 года
За первую половину 2015 года цены на новое жильё в Испании выросли впервые с 2007 года — рост, по данным исследования компании Sociedad de Tasación, занимающейся оценкой недвижимости, составил 1,8% в сравнении с показателями 2014. При этом цены начали расти пока не везде, и у покупателей есть возможность выгодно инвестировать в недвижимость с расчётом на её дальнейшее удорожание.
Первичные объекты после кризиса 2008 года потеряли в стоимости в среднем 38,7% и сейчас находятся на уровне мая 2002 года — сказался избыток строительных проектов, многие из которых до сих пор остаются незавершёнными, — а следовательно, покупатели могут позволить себе жилье большей площади, чем семь лет назад. По сообщению сайта Spanish Property Insight, большинство из них сегодня предпочитают квартиры площадью 90–130 м² с тремя или четырьмя спальнями.
Где наблюдается рост цен?
Больше всего за первое полугодие 2015 новое жилье подорожало в Мадриде (4,2%) и Каталонии (3%). Самое заметное снижение цен зафиксировано в Стране Басков (−1,1%), но даже этот спад совсем незначительный. В большинстве регионов Испании цены остались стабильными.
Средняя стоимость нового жилья в столицах испанских провинций — 2 030 евро/м². То есть стандартная квартира площадью 90 м² продаётся в среднем за 182 700 евро. Среди столиц провинций первичное жилье дороже всего стоит в Сан-Себастьяне (Гипускоа) и Барселоне (Каталония): в среднем около 3 200 евро/м²; дешевле всего — в городе Касерес (Эстремадура): 1 116 евро/м².
По данным Mas-Spain, в Барселоне новостройки на 30% дороже средней стоимости квадратного метра в районе, где расположен объект. Например, в Саррии, одном из самых дорогих районов города, цены на новостройки начинаются от 6 200 евро/м², в то время как в 2007 году квартиры в некоторых строящихся объектах здесь стоили в два раза дороже, а вторичные — в среднем 4 500 евро/м². Высокая стоимость жилья, впрочем, не останавливает покупателей. «В наиболее удачных проектах большинство квартир раскупаются в первые три месяца. Первыми „уходят“ лучшие объекты — с террасами»,— говорит Мария Камышева.
Покупку можно оплачивать частями
Как и во многих других странах, в Испании покупка квартир в строящихся объектах оплачивается частями. Обычно при резервировании покупатель вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30% от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства.
Приобретая новостройку в Испании, покупатель также выплачивает НДС в размере 10%. При подписании документов на собственность в присутствии нотариуса выплачивается гербовый сбор в размере 1% (не включает НДС). Нотариальные и регистрационные расходы также не превышают 1% от стоимости объекта.
Гарантия устранения дефектов
В Испании новое жилье строится в соответствии с современными технологиями строительства и с использованием экологичных материалов. Собственникам нет необходимости делать ремонт: квартиры продаются с отделкой, оборудованной кухней и установленными кондиционерами. Более того, в некоторых случаях застройщики предлагают будущим владельцам выбрать вариант оформления интерьера до начала отделочных работ и даже изменить планировку на одном из этапов строительства.
Однако иногда незначительные дефекты всё же встречаются, и в этом случае действует гарантия: в отличие от тех, кто приобретает вторичные объекты, покупатели новостроек защищены различными законами, которые обеспечивают устранение дефектов за счёт застройщика.
Как защищены права покупателей
Права покупателей недвижимости в Испании защищает Строительный акт 38/99 (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE).
Владелец новостройки может заявить о дефектах, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все недостатки. К таким недостаткам относятся, например, облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, пропускающие влагу стеклопакеты, неисправные бытовые приборы и прочее. Желательно заявить обо всех найденных дефектах до осуществления последнего платежа по сделке.
Для решения более серьёзных проблем закон LOE предоставляет три года на обжалование. К этой категории относятся вопросы, представляющие угрозу здоровью жильцов и окружающей среде, например, плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы.
На бесплатное устранение дефектов несущих конструкций даётся десятилетняя гарантия (Seguro Decenal). К таким дефектам относятся, к примеру, неустойчивый фундамент, трещины в потолке и стенах.
Новостройки качественнее вторичного жилья
Покупать новую недвижимость сто́ит также потому, что она качественнее и современнее вторичных объектов:
- в новых домах продуманные и удобные планировки;
- почти все новостройки (и не только жилые комплексы) имеют парковки;
- при строительстве используются современные экологичные материалы;
- во многих домах на крышах установлены солнечные коллекторы, нагревающие воду в квартирах без использования электроэнергии;
- лучше шумоизоляция (за счёт установки стеклопакетов);
- многие системы в новых домах автоматизированы, например, установлены электрические жалюзи, работает система «умный» дом;
- в новостройках выше уровень безопасности: во всех новых квартирах есть домофоны, подъезды закрыты на кодовые замки, а в более дорогих проектах предусмотрены услуги консьержа и охраны;
- помимо кондиционирования есть также система отопления;
- во многих городских новостройках предусмотрены бассейны на крыше, зоны отдыха и террасы.
*
Покупка первичного жилья в Испании в ближайшие год-два может оказаться весьма выгодным вложением средств, так как на рынке имеется много первичных объектов – как совершенно новых, так и построенных несколько лет назад и не проданных, – а цены только начинают расти, причём главным образом на самых популярных рынках типа Барселоны. При этом благодаря наличию как готовых домов и квартир, так новейших предложений off-plan, выбор для покупателя оказывается шире, чем в других регионах.
Юлия Кожевникова, «Транио»
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году