Покупка мини-отеля в Австрии: часто задаваемые вопросы

В Tranio.Ru часто поступают заявки от семей, которые желают начать новую жизнь в Австрии, Германии или других странах Центральной Европы. При этом в качестве источника дохода на своей новой родине многие наши клиенты выбирают инвестиции в гостиничный бизнес — апартаменты для сдачи в аренду туристам или мини-гостиницу, в которой насчитывается не больше 20 комнат.

Англичане уже давно облюбовали именно этот способ эмиграции из густонаселённой, урбанизированной и многонациональной Великобритании в спокойную, размеренную и консервативную Австрию. «На родине у нас есть дома, работа и стабильный доход, но у нас нет того высокого качества жизни, который мы бы хотели иметь для себя и своих детей»,— говорят британцы. Вслед за жителями туманного Альбиона эмигрировать посредством покупки мини-отелей начали венгры, чехи, поляки. Многие из них прижились и преуспели в Австрии, другие же пожалели о своем приобретении и вернулись на родину. Одной из самых распространенных причин разочарования становится то, что не все потенциальные хотельеры понимают: владение мини-отелем в Австрии — это не пассивная инвестиция, а серьезная работа.

Мы постарались ответить на главные вопросы, которые возникают у будущих владельцев гостиницы:

• Как выбрать регион?
• Что нужно учесть при выборе отеля?
• Как посчитать возможную доходность от мини-отеля?
• Как посчитать затраты на содержание и ведение бизнеса?
• Как получить кредит на покупку отеля?
• Как оформить лицензию?
• Как избежать распространенных ошибок?

Как выбрать регион?

Многие россияне, мечтая о маленькой гостинице в Австрии, представляют себе шале в заснеженных Альпах. В действительности, семейные отели в хорошем состоянии и по разумной цене в северной части Альп и на популярных горнолыжных курортах Тироля, Зальцбурга и Форальберга найти все сложнее и сложнее. Поэтому есть смысл обратить внимание на объекты в Каринтии, Штирии, Бургенланде и Нижней Австрии — землях, с которыми типичный турист из-за границы не очень знаком. Недвижимость в этих землях в среднем дешевле, чем на западе Австрии и по границам с Германией и Швейцарией. Эти регионы не менее привлекательны, это «другая Австрия», которую, возможно, вы еще не знаете. Это Австрия, где отдыхают сами австрийцы. Да, это не популярнейшие зимние курорты, куда стекаются любители горных лыж со всего мира, но это чудесные бальнеологические оздоровительные курорты на термальных водах, это отдых, связанный с походами в горах, охотой и рыбалкой, купанием в теплых озерах с водой питьевого качества.

В южных землях туристический сезон продолжается круглый год, как и на знаменитом бальнеологическом курорте Баден-под-Веной, который находится всего в 25 км от австрийской столицы.

Еще один популярный регион — долина Дуная в Нижней Австрии, знаменитая абрикосовыми садами и превосходными виноградниками. Многие туристы отправляются в путешествие вдоль Дуная, поэтому гостиницы, расположенные по этому маршруту, всегда востребованы.

Что нужно учесть при выборе отеля?

Инвестиции в местный отельный бизнес скорее сберегательные, нежели прибыльные по своему характеру. Доходность от отелей в этой стране обычно составляет 3–5 %, для очень успешных предприятий — 7%. Если в дополнение к рыночному успеху руководство гостиницы привлекает удачные финансовые схемы и минимизирует налогообложение, то доходность может достигать и 15%. Естественно, чем выше получаемая доходность, тем выше риски.

Инвестиции в отель до 1–2 млн евро в Альпах с привлечением профессионального управляющего не принесут дохода. Небольшие отели имеют маленькие обороты, а традиционная для Австрии высокая зарплата управляющего «съест» всю прибыль от работы отеля. В таких заведениях, как правило, работают сами владельцы, причем всей семьей. Этим они экономят на оплате персонала и высочайших социальных и прочих выплатах. Кроме того, расходы на бизнес и расходы семьи, владеющей и управляющей отелем, также как и доходы, смешиваются с целью уменьшения налогообложения. И только в этом случае семья получает доход, который иногда может достигать 20% от вложенного капитала. Российскому инвестору, если он не живет в отеле и не работает там сам, такого результата никогда не добиться.

Только с отелями от 50 комнат (100 кроватей) можно задуматься о найме управляющего. С отелями от 100 комнат (200 кроватей) уже можно рассчитывать на профессиональную управляющую компанию с хорошей репутацией.

Выбирая отель, постарайтесь понять, почему владельцы решили продать свой бизнес. Самые распространенные причины следующие:

• Невозможность дальнейшего сотрудничества и раздел предприятия между собственниками.
• Финансовые проблемы.
• Выход владельцев на пенсию и отсутствие преемников. Такие объекты обычно находятся в наилучшем состоянии, но они попадают на рынок реже.

Ожидается, что в ближайшие годы будет резкий приток на рынок недвижимости небольших семейных предприятий (500–800 пансионов и гастхаузов) по той причине, что молодое поколение не желает продолжать родительский бизнес. Молодые всю жизнь наблюдали за тем, как тяжело работают их родители, бабушки и дедушки. Современная австрийская молодежь предпочитает получить высокооплачиваемую должность с хорошим социальным пакетом и минимумом ответственности, а не вести собственное дело. Некоторые дети владельцев мини-отелей получили образование и хотят проявить себя в другой, нежели туризм, сфере.

Правительство заинтересовано в новых инвесторах, которые будут развивать эти небольшие предприятия. Таким инвесторам будет предложена специальная программа и поддержка в получении ВНЖ, если они не являются гражданами Евросоюза. Конечно, такая поддержка в первую очередь коснется управляющих владельцев в федеральных землях и регионах, расположенных в отдалении от популярных горнолыжных курортов. Кроме того, в Нижней Австрии, при покупке старого, требующего восстановительных работ и капремонта отельного фонда, вы можете получить специальные гранты на реконструкцию старых зданий в соответствии с современными стандартами энергоэффективности: замену окон или крыши, устройство новых современных систем отопления. На все эти затраты возможно получение специальных субсидий и кредитов на чрезвычайно привлекательных условиях.

Как рассчитать возможную доходность от мини отеля?

Цены на койко-ночи в пяти- и четырехзвездочных отелях Австрии не так высоки, как в других странах. Это значит, что заведениям категории «три звезды» и ниже не остается ничего другого, как уменьшать стоимость номеров. Для небольших семейных гостиниц (В&В, пансионов или апартаментов) существует негласный уровень цен, превышать который не имеет смысла, иначе туристы предпочтут отель более высокой категории и  с расширенным ассортиментом услуг.

Австрийские риелторы, которые работают в сфере туризма, предоставляют потенциальным покупателям достаточно четкие данные по розничным ценам на койко-ночь, которые можно запрашивать в том или ином отеле. Зная протяженность туристического сезона в данной местности, нетрудно вычислить максимально возможный доход от своего нового семейного предприятия. При этом не стоит рассчитывать, что отель будет заполнен на 80%. Далеко не все австрийские отели работают круглый год. Есть так называемые «двухсезонные», которые открыты зимой и летом, а весной и осенью закрываются. Самые популярные у россиян высокогорные лыжные курорты относятся к «односезонным», то есть работают только зимой. При этом даже в Тироле — самой туристической федеральной земле — средняя годовая заполняемость не превышает 40%, хотя этот регион привлекает туристов и зимой, и летом.

Как рассчитать затраты на содержание и ведение бизнеса?

Данные по затратам, необходимым для содержания здания и ведения гостиничного бизнеса, по каждому конкретному объекту можно узнать у риелторов, представляющих продавца. Но будьте внимательны: австрийцы, ведущие небольшие семейные предприятия, почти всегда смешивают расходы и доходы бизнеса со своими личными. Иногда это делается специально для уменьшения налогооблагаемой базы.

Затраты можно условно поделить на текущие и капитальные. К текущим относятся зарплата сотрудников, закупка продуктов и материалов, отопление, вода, электричество и другие эксплуатационные расходы, мелкий ремонт, реклама. Капитальные затраты (например, ремонт крыши или замена системы отопления) требуются реже, но их обязательно надо учитывать и иметь резервный фонд на случай необходимости.

Отдельная статья расходов — налоги. Физические лица, получающие доход на территории Австрии, платят налоги от 36,6% и выше, в зависимости от суммы годового дохода. Это касается как резидентов, так и нерезидентов Австрии. На первые 11 тыс. евро в год подоходный налог не начисляется. Налог на прибыль для юридических лиц составляет 25%.

Налоговая система в Австрии очень сложная. На первых порах, пока вы сами в этом не очень хорошо разбираетесь, есть смысл обратиться за помощью к налоговым консультантам. Они подскажут, какой тип юридического лица выгоднее выбрать для оформления, какими скидками и льготами вы можете воспользоваться, чтобы сократить налоговые платежи. Иногда подоходный налог удается свести практически до нуля. Желательно обратиться к тому консультанту, который ведет дела именно в вашем регионе и именно с иностранцами. Час работы такого специалиста стоит от 100 евро, но выгода от его услуг будет гораздо больше.

Как получить кредит на покупку отеля?

На сегодняшний день австрийские банки охотно кредитуют иностранных инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость. При условии 50% собственного капитала можно рассчитывать получить кредит на 10–25 лет под 2,2–3,5 % годовых. Конечно, каждый случай рассматривается банком индивидуально. Некоторые более консервативные банки могут потребовать от вас до 70% собственного капитала. Такое может произойти и в случае, когда банк оценивает стоимость покупаемого вами предприятия гораздо ниже цены, по которой вы его приобретаете

Австрийские риелторские компании, в том числе и партнеры Tranio.Ru, помогают покупателям в оформлении кредита. Но, прежде чем обратиться за такой услугой, нужно тщательно взвесить все за и против: если у вас есть 40% требуемой суммы, а 60% вы хотите занять в банке, то выгодно ли покупать 10 номеров, если 6 из них будут «кормить» банк, а 4 – вас? Может быть, стоит приобрести 4 или 5 номеров?

Как оформить лицензию?

Если вы намерены управлять отелем более чем на 10 кроватей, то вам понадобится лицензия (так называемая концессия), выдаваемая местными властями. Она выдается конкретному лицу на ведение гостиничного/ресторанного бизнеса и является доказательством достаточной квалификации на подобную деятельность. Как правило, проблем с получением не возникает, но все же резюме и документы, доказывающие вашу состоятельность в этом бизнесе, должны быть очень тщательно подготовлены.

Как избежать распространенных ошибок?

Большинство инвесторов, покупающих мини-отель имеют неверное представление о том, что такое содержание гостиницы. Очень многие владельцы после первых пары лет убеждаются, что это куда как сложнее, чем они думали. Вы столкнетесь с длительными рабочими днями без выходных и высокой конкуренцией. Более трети английских инвесторов, покупающих мини-отели и переезжающих с семьями в Австрию, через 5–7 лет продают свой бизнес и возвращаются домой.

Владеть и управлять мини-отелем в Австрии, особенно на горнолыжном курорте,— это совсем не похоже на проведение там чудесных зимних каникул. Вряд ли вообще у вас будет минутка, чтобы покататься на лыжах, ведь лыжный сезон — это самое ценное время для гостиничного бизнеса. На некоторых высокогорных курортах только в это время отель приносит доход, а значит, вам и вашей семье нужно будет работать по 12 часов ежедневно и без выходных.

Подготовьте реалистичный бизнес-план. Это исключительно в ваших интересах, и никто не сделает это лучше вас. Не стройте больших иллюзий, не забудьте о расходах на выплаты по кредитам, если таковые имеют место, о возможных инвестициях в старое имущество, о ремонтном фонде. Вам нужно будет отремонтировать комнаты. Начните с одной–двух, в следующем году — еще пару, когда вы увидите, что ваши гости довольны, и что заполняемость вашего отеля повысилась. Мы видели новых владельцев, которые отказались от своих продуманных бизнес-планов, инвестировали немедленно после покупки в новые сауны, бильярдные, бары и многое другое, еще до того, как получили первые доходы. Не делайте этого!

Скорее всего, большинство ваших гостей приедут из Германии, Польши, Чехии, Венгрии, Хорватии, Италии, Словении и Словакии, а не из России. Поэтому не стоит допускать распространенную ошибку и первым делом покупать минибус для трансферов из аэропорта. Лучше сконцентрироваться на отельном бизнесе, хотя бы на первых порах. Может быть позже, когда ваши комнаты принесут прибыль, а у вас останется время, вы сможете заняться и этим. Кстати, для организации трансферов на собственном минибусе нужна еще одна лицензия — как для фирмы с услугами такси.

В Австрии говорят по-немецки. Вам нужно будет учить немецкий и очень быстро. В стране много разных диалектов, самые сложные для восприятия среди которых в высокогорных районах. Даже если вы уже учите немецкий, потребуется много времени и труда, чтобы начать понимать ваших соседей и коллег по работе.

Получите как можно больше полезных советов от агента, который сопровождает вашу покупку. Не пытайтесь выйти напрямую к продавцу и не пытайтесь договариваться с продавцом за спиной агента. Вам понадобится помощь агента еще в тысяче мелких вопросов после покупки, о которых вы даже не подозреваете сейчас: начиная с того, как заключить контракт с поставщиком электричества, открыть счет в местном банке, получить страховку, заканчивая представлением ваших интересов в органах местного управления. Большинство агентов сделают для вас тысячу мелочей без дополнительной оплаты, но только не после того, как вы попытаетесь не уплатить комиссию.

Когда отельная недвижимость переходит от одного владельца к другому, обязательно кто-нибудь из местной районной управы (Bezirkshauptmannschaft) навестит вас, чтобы проверить, все ли в порядке. Обычно они не очень жестки, по сравнению с другими странами, в отношении вопросов пожарной безопасности и т.п. Но если чиновник попросил вас выполнить то или иное требование, лучше пойти ему навстречу. И здесь вам тоже поможет агент, сопровождающий покупку. Он будет представлять вас в местных органах управления и проверит, еще до окончательного оформления сделки, все ли в порядке, и нет ли каких-то невыполненных обязательств перед управой, оставшихся от прошлых владельцев.

•

Австрия – это прекрасная страна и многие наши бывшие соотечественники, инвестировавшие в отельный и другие семейные бизнесы, здесь вполне прижились и преуспели. Вы будете счастливы жить здесь, если правильно спланируете инвестирование и учтете все нюансы.

Если после прочтения статьи вы все еще уверены, что непременно должны стать владельцем мини-отеля в Австрии или другой стране Центральной Европы, специалисты Tranio.Ru готовы оказать вам поддержку в этом, безусловно, очень интересном и захватывающем начинании. Тем, кто не собирается менять место жительства и самостоятельно управлять гостиницей, мы советуем обратить внимание на другие способы приумножения капитала — например, вложить средства в рентный бизнес в виде инвестиционных квартир или недвижимости туристического назначения.

Елена Милишенкова, Tranio.Ru