Косвенное владение недвижимостью: как избежать «серых» схем и воспользоваться легальными преимуществами

Косвенное (непрямое) владение недвижимостью заключается в том, что номинальный собственник недвижимости (её владелец по документам) отличается от фактического — того, кто пользуется недвижимостью для своих нужд. Номинальным собственником может быть одно лицо или группа лиц — как физических, так и юридических.

Репутация косвенного владения подпорчена тем, что эту схему часто используют для отмывания денег и ухода от налогов с помощью трастовых компаний, офшорных фирм и комбинации этих двух вариантов — офшорных трастов.

Траст — это система отношений, при которой имущество передается в распоряжение доверительного собственника, но доход от собственности получают бенефициары (фактические владельцы), поэтому сложно понять, кому на самом деле принадлежит недвижимость. Также имена бенефициаров не раскрываются в «налоговых гаванях», где регистрируются офшорные компании. Самые популярные из таких мест — Багамские, Каймановы и Британские Виргинские острова, Кипр и Монако. По закону, информировать налоговые службы нужно тогда, когда покупатель подпишет договор купли-продажи, а об этом знает лишь держатель этого документа. Если собственник собирается продать недвижимость, он просто передает договор новому владельцу. Во многих офшорных странах попечитель (доверительный собственник) не обязан сообщать о доходах траста налоговым органам той страны, гражданами которой являются бенефициары, и освобождается от налога на наследование. Некоторые покупатели используют многоуровневую схему владения, включающую несколько юридических лиц, частных фондов или трастов.

В других случаях фактические покупатели оформляют сделки на подставных лиц (членов семьи или посторонних людей), но это несет больше рисков, чем пользы. Во-первых, оформляя сделку на третьих лиц, покупатель не получает полную гарантию конфиденциальности: как правило, налоговые органы могут сопоставить доходы с расходами и убедиться, что номинальный владелец — подставное лицо. По словам Анны Савон, директора практики по оказанию персональных налоговых услуг частным клиентам компании Ernst & Young, налоговые органы могут задать номинальному владельцу вопросы о происхождении денег и целях покупки.

Во-вторых, могут быть проблемы с передачей наследства. Чтобы подстраховаться на случай смерти номинального собственника, его иногда обязывают в день регистрации недвижимости составить завещание на имя фактического владельца. Однако если у номинального собственника есть несовершеннолетние дети, родственники-инвалиды или другие иждивенцы, то между наследниками могут возникнуть споры в отношении недвижимости. Более того, номинальный владелец имеет право изменить завещание без ведома фактического владельца.

•

Впрочем, во многих случаях непрямое владение недвижимостью оформляется без каких-либо «серых» схем и оказывается вполне легальным и целесообразным.

Во-первых, в некоторых странах зарубежные граждане имеют право покупать недвижимость только на юридическое лицо — например, в Словении. Поэтому, если вы собираетесь приобретать там недвижимость, рекомендуется регистрировать компанию специально для этого случая или оформлять сделку на существующую фирму.

«Во многих азиатских странах, включая Вьетнам, Индию, Индонезию, иностранные граждане не могут самостоятельно владеть недвижимостью и землей. Они могут владеть недвижимостью только в долях с гражданами этих стран, причем местному собственнику должно принадлежать не менее 51%»,— говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans.

Кроме того, к услугам компаний, в том числе зарубежных, нередко прибегают граждане стран, в которых запрещено покупать недвижимость за границей.

Во-вторых, косвенное владение во многих случаях позволяет легально оптимизировать налогообложение. В некоторых странах для таких случаев вводятся законодательные инициативы. «Например, если вы покупаете недвижимость в Италии на юридическое лицо, то можете освободиться от налога на прирост капитала при продаже, но взамен будете платить некоторые налоги и сборы с рыночной стоимости, а не с кадастровой, как это делают физические лица»,— говорит Анна Савон.

Во Франции покупку можно оформить на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). При этом удается избежать особенностей французского наследственного права, из-за которых наследное имущество физического лица делится между супругом и детьми. К тому же, при дарении или наследовании имущества в рамках SCI нет соответствующих налогов.

•

«Вопрос о покупке на третьих лиц скорее актуален для коммерческой или дорогой жилой недвижимости,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.— Мы рекомендуем консультироваться с грамотными местными юристами, которые помогут выстроить оптимальную схему для минимизации рисков, связанных с владением, налогообложением и наследованием. У Tranio.Ru есть юридические партнеры в большинстве регионов, где русскоязычные клиенты интересуются покупкой недвижимости. Мы рады поделиться контактами специалистов по запросу».

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru