Обратная ипотека в США: как обеспечить старость с помощью кредита

Обратная ипотека (Reverse Mortgage, Home Equity Conversion Mortgage, HECM) — это необслуживаемый кредит под залог недвижимости, механизм поддержки пенсионеров через монетизацию их жилья. В США ипотечное страхование обеспечивает Федеральная жилищная администрация (Federal Housing Administration, FHA). Заем выдается банком, одобренным FHA.

Обратная ипотека позволяет пожилым людям получать пожизненный кредит под залог своей недвижимости при сохранении права собственности. При этом не нужно ежемесячно выплачивать проценты по кредиту: они начисляются и прибавляются к долгу. После смерти заемщика банк продает жилье и возвращает средства вместе с процентами, а оставшуюся сумму передает наследникам. Обратная ипотека аннулируется, если жилье пустует более 12 месяцев. Кредит могут погасить наследники заемщика: если они выплатят весь долг, то станут собственниками недвижимости.

Чтобы узнать, доступна ли пенсионеру обратная ипотека, ему следует обратиться к консультанту по HECM. Найти специалиста можно на сайте Министерства жилищного строительства и городского развития (Department of Housing and Urban Development, HUD).

Общие требования к заемщикам:

• возраст не меньше 62 лет;
• отсутствие налоговых и страховых задолженностей, хорошая кредитная история;
• недвижимость используется как основное место жительства: заемщик должен жить в доме или квартире не менее шести месяцев в году;
• наличие прямого права собственности (если недвижимость была куплена в кредит, долг можно погашать средствами обратной ипотеки);
• российским пенсионерам нужно иметь «гринкарту».

Под залог могут отдаваться такие типы недвижимости:

• особняк;
• дом на 2–4 квартиры, одну из которых занимает заемщик;
• кондоминиум, одобренный департаментом HUD;
• сборный дом, отвечающий требованиям Федеральной жилищной администрации.

Размер кредита можно рассчитать можно с помощью специального калькулятора. Сумма займа зависит от:

• возраста заемщика;
• текущей процентной ставки;
• того, какая сумма окажется меньше,— оценочная стоимость, рыночная стоимость или порог кредита в размере 625 000 долл.;
• начального страхового взноса по ипотеке (Initial Mortgage Insurance Premium).

Далее пенсионеру нужно подать в банк заявление на получение обратной ипотеки. Список кредитных организаций, одобренных FHA, также можно найти на сайте HUD.

Расходы на обратную ипотеку:

• начальный страховой взнос по ипотеке: 0,1% (при программе HECM Saver) или 2% (HECM Standard) от оценочной стоимости, рыночной стоимости или лимита в 625 000 долл.;
• оплата работы посредников: оценка, юридическая экспертиза, страховка, реестровые пошлины, ипотечные сборы, проверка кредитоспособности и пр.;
• комиссия банку за организацию кредита (Origination Fee): до 2 500 долл., если дом стоит менее 125 000 долл.; максимальный размер комиссии — 6 000 долл.;
• комиссия за обслуживание (Servicing Fee) — 30–35 долл. в месяц.

Средства займа можно направить на любые нужды — повседневные расходы, медицинские услуги, ремонт, путешествия и т. д. Пенсионер может получать ссуду как единовременно, так и по частям (например, ежемесячно). Средства, полученные от обратной ипотеки, не рассматриваются в качестве налогооблагаемого дохода и не влияют на участие в государственных программах социального и медицинского страхования. Если деньги остаются на банковском счете по завершении месяца, в котором были получены, и общая сумма превышает государственное пособие, пенсионер теряет право участвовать в таких программах.

Кроме США, обратная ипотека распространена в Австралии и Великобритании. Помимо традиционной ипотеки и потребительского кредита, есть еще одна альтернатива — пожизненная рента. Ее недостатки по сравнению с обратной ипотекой в том, что жилец передает право собственности кредитору и теряет возможность оставить недвижимость наследникам.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru