Недвижимость за рубежом
Статьи

Российские инвесторы окончательно поменяли приоритеты на рынке недвижимости Кипра в 2024 году

307 просмотров · Обновлено
Кипр

Россияне поменяли своё отношение к недвижимости на Кипре — с 2022 года в центре внимания не столько перспективы инвестирования, сколько возможность получения вида на жительство и дальнейшей релокации на остров.

В первом квартале 2024 года число заявок на покупку кипрской недвижимости увеличилось на 20,5%, однако доля этого направления от общего спроса на зарубежную недвижимость сократилась на 9,27%. Эксперты Tranio связывают охлаждение спроса с переориентацией инвесторов внутри Кипра.

Почти 60% покупателей кипрской недвижимости в 1-м кв. 2024 года связывают инвестиции с возможностью переезда

Цели покупки инвесторов из России кардинально поменялись: теперь Кипр — это один из основных регионов, где недвижимость становится инструментом получения ПМЖ.

Переломным стал второй квартал 2022 года: до этого с 2015-го Кипр был одним из основных направлений для покупки курортной недвижимости — «дачу» для сезонного отдыха планировали купить в среднем 61% инвесторов на острове.

Переезд и получение ВНЖ

Отдых и сдача в аренду

3 кв. 2021

50,00%

50,00%

4 кв. 2021

26,10%

73,90%

1 кв. 2022

38,50%

61,50%

2 кв. 2022

50,00%

46,60%

3 кв. 2022

60,90%

39,10%

4 кв. 2022

66,70%

30,20%

1 кв. 2023

51,30%

43,40%

2 кв. 2023

60,30%

36,50%

3 кв. 2023

46,50%

50,70%

4 кв. 2023

53,10%

44,60%

1 кв. 2024

59,80%

38,00%

Источник: данные Tranio по заявкам россиян, 2021–2024 гг.

Пик релокации пришёлся на четвёртый квартал 2022 года, когда цель переезда и ВНЖ преобладала у большинства российских инвесторов на этом направлении.

Динамика спроса на недвижимость со стороны релокантов: внешние факторы

Цели покупки недвижимости на Кипре среди россиян, доля от всех заявок

График2
Источник: данные Tranio по заявкам россиян, 2021–2024 гг.

В 2022 году на фоне неопределённости и санкций российские компании и инвесторы стали искать способы наладить связь с глобальным рынком.

Благоприятной средой для ведения бизнеса стал Кипр, правительство которого во втором—третьем квартале готовилось запустить ряд льгот по ставкам НДФЛ для сотрудников компаний, регистрирующих кампус на острове: льготы стали доступны сотрудникам с доходами выше 55 тыс. евро (ранее этот порог был равен 100 тыс. евро), а срок действия налоговых послаблений (скидка 50% на уплату подоходного налога) был увеличен с 10 до 17 лет.

При этом на Кипре уже в 2016 году обновили режим IP-Box, который с тех пор формировал образ острова как пространства развития передовых наукоёмких проектов.

Технологические компании получают значительную льготу: эффективная ставка налогообложения может составлять 2,5% против обычных 12,5% (что всё ещё ниже, чем в других странах ЕС).

Чтобы использовать пониженную налоговую ставку, IT-компания должна иметь реальное физическое присутствие — офис на Кипре и наёмных сотрудников, вовлечённых в разработку продукта на острове. Продукт компании должен быть разработан или доработан на Кипре.

Коммерческая недвижимость на Кипре 283 объявления на Tranio
Магазины в многофункциональном комплексе, в центре туристического района, Орколини, Кипр за 150 000 € 150 000 €
Магазины в многофункциональном комплексе, в центре туристического района, Орколини, Кипр

Общая площадь 26 м² Построено в 2021

Ресторан в многофункциональном комплексе, на первой линии у моря, Орколини, Кипр за 2 949 000 € 2 949 000 €
Ресторан в многофункциональном комплексе, на первой линии у моря, Орколини, Кипр

Общая площадь 351 м² Построено в 2021

Магазины в новой высотной резиденции, Ларнака, Кипр за 1 010 000 € 1 010 000 €
Магазины в новой высотной резиденции, Ларнака, Кипр

Общая площадь 75 м² Срок сдачи: 2024.IV

Пакет квартир в Кисонерге, Кипр за 4 500 000 € 4 500 000 €
Пакет квартир в Кисонерге, Кипр

Построено в 2006

Магазин в Гермасойе, Кипр за 2 200 000 € 2 200 000 €
Магазин в Гермасойе, Кипр

Построено в 2010

Офис 200 м² в городе Лимассоле, Кипр за 1 300 000 € 1 300 000 €
Офис 200 м² в городе Лимассоле, Кипр

Общая площадь 200 м²

Офис класса люкс в новом здании с парковкой, в деловом центра Лимассола, Кипр за 1 648 000 € 1 648 000 €
Офис класса люкс в новом здании с парковкой, в деловом центра Лимассола, Кипр

Общая площадь 246 м² Срок сдачи: 2023.IV

Современные офисы в историческом центре Лимассола, Кипр за 562 000 € 562 000 €
Современные офисы в историческом центре Лимассола, Кипр

Общая площадь 104 м² Срок сдачи: 2024.IV

Заметное охлаждение спроса россиян на релокацию спровоцировали расследование кипрских властей в отношении 13 компаний и частных лиц весной 2023 года, связанных с возможным обходом санкционного режима (одновременно с этим Bank of Cyprus, крупнейший банк Кипра, предупредил о закрытии счетов 4 тыс. россиян, которые не являются резидентами стран Евросоюза), и очередная волна негативных новостей в конце третьего — начале четвёртого квартала 2023-го, когда некоторые компании с российскими корнями (СберМаркет, Тинькофф и др.) ушли с Кипра.

Тем не менее в 2024 году после выравнивания ситуации на рынке в конце 2023 года покупатели недвижимости вновь взяли курс на релокацию. Ключевую роль сыграл анонс возможного вступления Республики Кипр в Шенгенское соглашение в 2024–2025 гг.

Эксперты Tranio сходятся во мнении, что вместе со вступлением страны в Шенген изменятся условия получения ПМЖ, правила покупки недвижимости для россиян могут стать жёстче, а цены на жильё и офисную недвижимость значительно вырастут.

Программа ПМЖ — главный драйвер российского спроса на недвижимость на Кипре в 2024 году

На фоне ужесточения условий аналогичных программ в других странах Европы, включая анонсированное в Греции повышение порога входа «золотой визы» до 400–800 тысяч евро с 31 августа 2024 года, программа ПМЖ Кипра осталась одной из немногих доступных инвесторам возможностей легализации в Евросоюзе. Для участия в кипрской программе инвесторам нужно приобрести недвижимость стоимостью 300 тыс. евро.

график Программа ПМЖ

Источник: Department of Lands and Surveys

Динамика спроса иностранцев на недвижимость на Кипре коррелирует с изменением доли заявок с целью переезда и получения ВНЖ.

Программа ПМЖ Кипра определяет и средний бюджет инвестиций на острове: в первом квартале 2024 года инвесторы стараются не отходить от порога в 300 тыс. евро и в среднем закладывают 350 тыс. евро на покупку недвижимости, при этом в Лимасоле бюджеты несколько выше Пафоса, другого популярного направления для инвестиций — 400 тыс. против 375 тыс. евро соответственно.

Недвижимость на Кипре 9 750 объявлений на Tranio
Закрытая резиденция в 100 метрах от моря, Хлорака, Кипр за От 1 750 000 € От 1 750 000 €
Закрытая резиденция в 100 метрах от моря, Хлорака, Кипр

Всего 5 квартир

Новая вилла с бассейном и панорамным видом, Арму, Кипр за От 2 080 000 € От 2 080 000 €
Новая вилла с бассейном и панорамным видом, Арму, Кипр

Всего 1 предложениe

Комплекс элитных вилл рядом с морем, Пафос, Кипр за От 1 200 000 € От 1 200 000 €
Комплекс элитных вилл рядом с морем, Пафос, Кипр

Всего 10 предложений

Новая закрытая резиденция с бассейном в престижном районе, Лимассол, Кипр за От 242 000 € От 242 000 €
Новая закрытая резиденция с бассейном в престижном районе, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.I Всего 144 квартиры

Новый комплекс вилл и апартаментов с подземной парковкой недалеко от центра Лимассола, Агиос-Афанасиос, Кипр за От 484 000 € От 484 000 €
Новый комплекс вилл и апартаментов с подземной парковкой недалеко от центра Лимассола, Агиос-Афанасиос, Кипр

Срок сдачи: 2024.IV Всего 14 квартир

Жилой комплекс с бассейном, садами и панорамными видами, Лимассол, Кипр за От 260 000 € От 260 000 €
Жилой комплекс с бассейном, садами и панорамными видами, Лимассол, Кипр

Всего 81 предложениe

Закрытая резиденция с бассейном и садами рядом с пляжем и центром города, Лимассол, Кипр за От 353 000 € От 353 000 €
Закрытая резиденция с бассейном и садами рядом с пляжем и центром города, Лимассол, Кипр

Всего 68 квартир

Современная резиденция рядом с центром Лимассола, Кипр за От 425 000 € От 425 000 €
Современная резиденция рядом с центром Лимассола, Кипр

Всего 10 квартир

Общая доля иностранцев — покупателей недвижимости на Кипре последовательно росла с 27% в 2013 году до пиковых 47% в 2018-м, затем начав снижение в период пандемии и после отмены гражданства за инвестиции. С 2022 года наблюдается постепенное возвращение к допандемийному уровню — доля иностранцев среди покупателей жилья в последние два года составляет 44%.

В 2023 году иностранцы приобрели 6900 объектов — на 16% больше, чем в 2022 году, и на 87% больше, чем в 2021 году. Наибольшее число сделок было совершено в Пафосе и Лимасоле (по 34% от общего числа сделок) и в Ларнаке (21%).

В 2024 году эти регионы по-прежнему пользуются наибольшим спросом у иностранных инвесторов и россиян в частности: в первом квартале 2024-го 29% клиентов Tranio рассматривали покупку недвижимости в Лимасоле, а 32% — в Пафосе.

Повышенный интерес к недвижимости на Кипре совпадает с трендом на увеличение числа компаний и стартапов

На Кипре сформировался стартап-кластер, насчитывающий по состоянию на 2023 год 846 быстрорастущих компаний суммарной стоимостью свыше 32,5 миллиардов евро.

стартапы на Кипре

Источник: TechIsland

Число сотрудников в высокотехнологичном секторе стремительно росло с конца 2021-го, достигнув 56,2 тысячи человек к ноябрю прошлого года.

Эпицентром кипрского стартап-бума стал Лимасол — именно этот город привлекал основной поток потенциальных русскоязычных покупателей недвижимости в пиковые для спроса на релокацию второй и четвёртый кварталы 2022-го.

Купить квартиру в Лимассоле 1 978 объявлений на Tranio
Новая закрытая резиденция с бассейном в престижном районе, Лимассол, Кипр за От 242 000 € От 242 000 €
Новая закрытая резиденция с бассейном в престижном районе, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.I Всего 144 квартиры

Новый комплекс вилл и апартаментов с подземной парковкой недалеко от центра Лимассола, Агиос-Афанасиос, Кипр за От 484 000 € От 484 000 €
Новый комплекс вилл и апартаментов с подземной парковкой недалеко от центра Лимассола, Агиос-Афанасиос, Кипр

Срок сдачи: 2024.IV Всего 14 квартир

Жилой комплекс с бассейном, садами и панорамными видами, Лимассол, Кипр за От 260 000 € От 260 000 €
Жилой комплекс с бассейном, садами и панорамными видами, Лимассол, Кипр

Всего 81 предложениe

Закрытая резиденция с бассейном и садами рядом с пляжем и центром города, Лимассол, Кипр за От 353 000 € От 353 000 €
Закрытая резиденция с бассейном и садами рядом с пляжем и центром города, Лимассол, Кипр

Всего 68 квартир

Современная резиденция рядом с центром Лимассола, Кипр за От 425 000 € От 425 000 €
Современная резиденция рядом с центром Лимассола, Кипр

Всего 10 квартир

Новая резиденция рядом с пляжем, Пареклисия, Кипр за От 197 000 € От 197 000 €
Новая резиденция рядом с пляжем, Пареклисия, Кипр

Срок сдачи: 2024.IV Всего 21 квартира

Новая малоэтажная резиденция с бассейном и парковкой в 300 метрах от пляжа, Лимассол, Кипр за От 796 000 € От 796 000 €
Новая малоэтажная резиденция с бассейном и парковкой в 300 метрах от пляжа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2025.I Всего 28 квартир

Новый проект в большой резиденции с полем для гольфа Limassol Greens, Лимассол, Кипр за От 545 000 € От 545 000 €
Новый проект в большой резиденции с полем для гольфа Limassol Greens, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2025.III Всего 26 квартир

график регионы Кипра

Источник: TechIsland

По данным за 2023 год, здесь базировались 310 стартапов с 18,5 тысячами сотрудников.

Лимасол предлагает релокантам более динамичное и разнообразное сообщество для комфортной IT-миграции, развития сектора программного обеспечения и высоких технологий. Вдобавок ко всему здесь значительно выше развита инфраструктура коммерческой недвижимости: 61% новых офисов на Кипре расположены именно в Лимасоле, следом идёт Никосия с 26%. В остальных районах новых офисов практически нет.

график кампаний

Источник: Department of Registrar of Companies and Intellectual Property

Если тренд на увеличение числа стартапов ещё можно назвать нишевым событием IT-сферы, то рост общего числа зарегистрированных на острове компаний лишь закрепляет тезис о привлекательности Кипра для бизнеса.

Во время пандемии кипрская экономика испытала закономерные потрясения, свойственные всем странам со значительной долей доходов от туризма в экономике, что отразилось на резком снижении числа компаний в республике сразу на 11%. Спустя год темпы снижения замедлились до 5%, а ещё через год свои плоды дали госпрограммы по привлечению иностранных компаний — теперь этот сектор экономики показал рост на 4% в 2023-м и сохранил темпы своего развития в 2024-м. В первом квартале 2024 года здесь насчитывалось более 201 тыс. компаний.

Попутный ветер для рынка офисной недвижимости

В 2021 году девелопмент офисной недвижимости на Кипре практически полностью замер. Причиной этому послужила неопределённость относительно будущего спроса на офисные пространства после пандемии COVID-19 и распространения удалённого режима работы.

Однако к концу того же 2021 года — началу 2022-го ситуация на рынке кардинально изменилась. Остров столкнулся с резким ростом спроса на качественные офисы со стороны международных компаний, которые массово релоцировали свою деятельность на Кипр. Это создало существенный дисбаланс между спросом и предложением офисных площадей.

Купить офис на Кипре 28 объявлений на Tranio
Офис 200 м² в городе Лимассоле, Кипр за 1 300 000 € 1 300 000 €
Офис 200 м² в городе Лимассоле, Кипр

Общая площадь 200 м²

Офис класса люкс в новом здании с парковкой, в деловом центра Лимассола, Кипр за 1 648 000 € 1 648 000 €
Офис класса люкс в новом здании с парковкой, в деловом центра Лимассола, Кипр

Общая площадь 246 м² Срок сдачи: 2023.IV

Современные офисы в историческом центре Лимассола, Кипр за 562 000 € 562 000 €
Современные офисы в историческом центре Лимассола, Кипр

Общая площадь 104 м² Срок сдачи: 2024.IV

Функциональные офисы в новом здании с парковкой, в центре Лимассола, Кипр за 1 410 000 € 1 410 000 €
Функциональные офисы в новом здании с парковкой, в центре Лимассола, Кипр

Общая площадь 309 м² Срок сдачи: 2024.IV

Новое офисное здание с подземными парковками в центре Никосии, Кипр за 848 000 € 848 000 €
Новое офисное здание с подземными парковками в центре Никосии, Кипр

Общая площадь 217 м² Срок сдачи: 2024.I

Офисы в деловом центре города, Ларнака, Кипр за 848 000 € 848 000 €
Офисы в деловом центре города, Ларнака, Кипр

Общая площадь 163 м² Срок сдачи: 2024.II

Офис, Лимасол, Кипр за 2 200 000 € 2 200 000 €
Офис, Лимасол, Кипр

Общая площадь 183 м² Доходность 3,6 %

Офис, Лимасол, Кипр за 1 625 000 € 1 625 000 €
Офис, Лимасол, Кипр

Общая площадь 302 м² Доходность 4,0 %

В 2022 году на фоне продолжавшегося всплеска спроса при отсутствии достаточного предложения арендные ставки на офисные помещения существенно выросли. В Лимасоле они достигли 20–40 евро за м²., а в Никосии — 12–22 евро за м².

На текущий момент средняя доходность от инвестиций в офисную недвижимость на Кипре составляет 5,5–5,7% годовых.

Средняя доходность недвижимости на Кипре

Тип активов

4 кв. 2023

4 кв. 2022

Розничная торговля

5,84%

5,67%

Апартаменты для отдыха

5,82%

5,41%

Офисы

5,51%

5,41%

Квартиры

5,48%

5,25%

Склады

4,24%

4,34%

Дома

2,99%

2,83%

Дома для отдыха

2,74%

2,71%

Источник: RICS Cyprus Property Index

Росту арендных ставок способствует снижение строительной активности на Кипре: из общего объёма выданных разрешений на строительство объектов нежилого назначения только 20% приходится на офисные здания.

К 2024–2025 гг. девелоперы планируют ввести в эксплуатацию порядка 84 тыс. м² новых офисных площадей с целью компенсировать наблюдавшийся в предыдущее десятилетие дефицит нового предложения в этом сегменте.

Ожидается, что высокий спрос на офисы в отдельных городах, таких как Лимасол и Никосия, сохранится, чему будет способствовать растущая тенденция к релокации штаб-квартир и предприятий международных компаний на Кипр.

Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости на Кипре
    Иван Николаев
    Иван Николаев
    Менеджер по продажам Tranio Кипр
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка