Русскоязычные инвесторы в доходную недвижимость за рубежом: аналитическое исследование Tranio (2017)

Какую недвижимость за рубежом предпочитают покупать инвесторы из СНГ и как изменилось их поведение за последние годы? Эти вопросы легли в основу шестого ежегодного аналитического исследования Tranio, проведённого в начале 2017 года и основанного на результатах опроса 268 риелторов из 32 стран.

Итоги опроса позволяют составить типичный портрет русскоговорящего покупателя доходной недвижимости за рубежом:

1. Аудитория инвесторов

Русскоязычные покупатели доходных объектов становятся всё заметнее на рынках зарубежных стран.

По сравнению с 2015 годом, когда компания Tranio проводила предыдущее исследование инвесторов, доля ответивших, что инвесторы составляют одну из основных категорий покупателей, увеличилась более чем в полтора раза — с 17 до 27%. Наоборот, доля тех, кто отмечает малое количество инвесторов из СНГ, снизилась почти вдвое.

«До 2013 года русскоязычные покупатели приобретали в основном жильё для собственного пользования на зарубежных курортах, — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.— Покупатели тратили деньги, не рассматривая недвижимость в качестве инвестиций. В 2014–2015 годах произошла девальвация рубля, усугубились экономические проблемы в России и на Украине. Некоторые продавали или сдавали в аренду свои зарубежные „дачи“, а большинство из тех, кто только собирался купить курортную недвижимость, откладывали сделки. Однако мы заметили, что с 2014 года русскоговорящие стали чаще покупать объекты для получения дохода, то есть недвижимость стала способом сохранить капитал. И эта тенденция стала ещё более отчётливой в 2016 году».

На зарубежных рынках недвижимости преобладают четыре категории русскоязычных инвесторов, самая заметная из которых — предприниматели (её отметил 81% опрошенных). Остальные категории, которые указывали участники опроса,— менеджеры высшего звена, чиновники и знаменитости.

2. Причины покупки инвестиционной недвижимости

Основные причины, по которым русскоязычные инвесторы покупают недвижимость в той или иной стране,— экономическая и политическая стабильность, потенциал роста цен и возможность получить вид на жительство (ВНЖ).

Экономическая и политическая стабильность особенно часто становится причиной покупки недвижимости в Австрии, Чехии, Германии, США и Франции: этот мотив указали по 60–90% респондентов в каждой из этих стран. «Инвесторы чаще всего выбирают эти рынки для получения постоянного, долгосрочного арендного дохода. Если бы не „Брекзит“ и связанная с ним неопределённость, в этом списке могла бы оказаться и Великобритания», — считает Георгий Качмазов.

Потенциал роста цен отметили по 50–70% опрошенных в Великобритании, Португалии и Таиланде. Великобритания и Таиланд также популярны для инвестиций в проекты редевелопмента (см. далее «Стратегии инвестирования»).

Возможность получить ВНЖ как основную причину покупки выбрали все 100% опрошенных в Болгарии, Греции и Латвии, а также более 50% в Португалии, Венгрии, на Кипре, в Турции и Испании. В этих странах можно получить статус резидента при покупке недвижимости или других активов.

3. Стратегии инвестирования

Преобладание мотива «Экономическая и политическая стабильность» согласуется с другим наблюдением: большинство покупателей выбирают простой арендный бизнес, а такая стратегия предусматривает долгосрочные вложения на надёжных рынках.

Этот вывод можно сделать из результатов опроса: более половины (64%) риелторов считают, что менее 10% русскоязычных инвесторов вкладывают средства в проекты добавленной стоимости (девелопмент или редевелопмент).

Русскоговорящие почти не вкладывают средства в проекты добавленной стоимости в Болгарии, Венгрии и Хорватии — так считают по 100% респондентов в этих странах. Такие инвестиции непопулярны также во Франции, Испании и США, где ответ «Инвесторов в девелопмент и редевелопмент менее 10%» выбрали 85, 81 и 80% опрошенных соответственно.

Наоборот, ответ «Готовых инвестировать в проекты добавленной стоимости более 30%» лидирует в Таиланде (50% респондентов) и Великобритании (40%). «В Великобритании уже давно много русскоговорящих инвесторов. Многие владеют арендным бизнесом, большинство — опытные профессионалы. Как любые инвесторы, они постепенно развиваются и двигаются к более сложным проектам добавленной стоимости», — говорит Георгий Качмазов.

Подробнее о проектах добавленной стоимости Tranio.

Что касается инвестиций в фонды недвижимости, то большинство опрошенных (81%) считают, что наши соотечественники редко вкладывают туда деньги. «Скорее всего, причина в недостатке информации о таком инструменте вложений. Есть клиенты, которые никогда не слышали о фондах недвижимости», — говорит Георгий Качмазов.

4. Сроки инвестирования

При девелопменте и редевелопменте срок владения недвижимостью обычно составляет менее пяти лет, при арендном бизнесе — более пяти лет.

Доля риелторов, отметивших, что их клиенты планируют в будущем продать недвижимость, выросла с 48% в 2015 году до 63% в 2016-м. Из этого количества 59% указали, что клиенты рассчитывают сделать это через 5–10 лет после покупки.

Более трети (37%) респондентов ответили, что покупатели не собираются продавать недвижимость, а планируют оставить её себе или передать по наследству.

Предполагаемый срок продажи 3–5 лет чаще всего указывали риелторы в Венгрии (50% опрошенных), США (43%) и на Кипре (40%). Скорее всего, в случае с Кипром такой ответ обусловлен тем, что многие инвесторы покупают на острове недвижимость для получения паспорта ЕС. Чтобы сохранить статус гражданина, достаточно держать в собственности активы на Кипре стоимостью 2 млн евро в течение 3 лет. После этого можно оставить только жильё стоимостью не менее 500 тыс. евро, продав остальные объекты.

Тот же ответ (3–5 лет) не выбрал ни один респондент в Италии, Латвии и Франции, и его отметили менее 10% в Австрии и Германии.

При этом в Германии вариант «Через 10–30 лет» набрал наибольшую долю ответов (24%). Однако вдвое больше риелторов в этой стране (52%) считают, что покупатели обычно не собираются в будущем продавать недвижимость.

5. Ожидаемая доходность

Уменьшается доля риелторов, считающих, что русскоязычные инвесторы ожидают высокую доходность. Доля респондентов, чьи клиенты рассчитывали получить от аренды более 8% годовых, сократилась с 35% в 2013 году до 20% в 2016 году для жилых объектов и с 55 до 36% для коммерческих.

«Доходность от аренды недвижимости на ликвидных европейских рынках низка, и всё больше русскоговорящих инвесторов это понимают. Качественные ликвидные объекты в центральных локациях крупных городов приносят в среднем 3-5% годовых. Доходность выше 7% подразумевает перефирийную локацию, низкую ликвидность и повышенные риски», — говорит Георгий Качмазов.

В большинстве стран респонденты чаще выбирали доходность до 8%. Например, в Германии диапазон 4–8% набрал 56% ответов для жилья и 70% для коммерческих объектов.

Ожидаемую доходность более 8% особенно часто отмечали в Таиланде: 62% респондентов в сегменте жилья и 80% в сегменте коммерческой недвижимости. Это может быть связано с тем, что доходность недвижимости в этой стране в целом выше по сравнению с европейской, так как инвесторы рассчитывают на премию за риск. По данным сайта Numbeo, жильё на Пхукете приносит в среднем 5–6% годовых, в то время как на популярных рынках ЕС — 3–4%.

6. Локации

Около половины (52%) участников опроса считают, что инвесторы в основном выбирают районы рядом с центром городов, характеризующиеся умеренными рисками и средней доходностью. Популярность таких локаций особенно отмечали в Хорватии (100% респондентов), Турции (86%), Греции, Болгарии (по 75%), Испании (71%) и Чехии (69%).

Центральные районы столиц и крупных городов (этот вариант выбрали 46% опрошенных) востребованы в Латвии и Португалии (по 100% респондентов), а также во Франции (86%) и Венгрии (83%). «Латвия, Португалия и Венгрия — относительно рискованные страны для инвестиций, где инвесторы, вероятно, не готовы вкладывать средства в периферийные регионы, — комментирует Георгий Качмазов.— Во Франции наши соотечественники выбирают исключительно Париж и Лазурный Берег и стараются инвестировать там в самые лучшие локации».

Районы на окраинах и в маленьких городах выбрали лишь 2% опрошенных, хотя в Болгарии, Греции и Таиланде этот вариант указали по 13% респондентов. Примечательно, что эти три страны также отличаются повышенными рисками по сравнению с центрально- и западноевропейскими рынками. Для сравнения, в Германии только один респондент отметил популярность окраинных локаций.

7. Типы недвижимости

Самые популярные объекты среди русскоязычных инвесторов — жилые квартиры и дома: 78% респондентов отметили, что этот тип недвижимости входит в тройку наиболее востребованных. Особенно выделяются Болгария, Венгрия, Греция, Португалия и Хорватия, где этот ответ выбрали 100% респондентов.

Второй по популярности вариант — отели, его указали 26% риелторов. Гостиничная недвижимость особенно востребована в Австрии (82%) и Греции (60%).

По сравнению с 2015 годом доля риелторов, отметивших отели как самые популярные объекты, сократилась на 15%. «Стало меньше непрофессиональных инвесторов, которые хотят приобрести мини-отели, — комментирует Георгий Качмазов.— Такие клиенты начали чаще покупать доходные апартаменты. При этом мы наблюдаем рост числа профессионалов, заинтересованных в покупке более крупных и дорогих гостиниц».

Ещё один актуальный тип недвижимости — доходные дома (их отметили 22% опрошенных), особенно в Латвии (57%), США (55%), Таиланде и Чехии (по 44%), а также Германии (37%).

На другие типы недвижимости приходится малая доля ответов, хотя их популярность заметна в отдельных странах.

Как отмечает Георгий Качмазов, существенная часть интересующихся коммерческой недвижимостью ищет супермаркеты в Германии: инвесторов привлекает в них высокая доходность (6%) и продолжительные арендные контракты (15 лет).

По его мнению, интерес к ресторанам снизился из-за роста профессионализма инвесторов: стало меньше тех, кто ожидает высокую доходность, но не планирует заниматься бизнесом самостоятельно.

«Уличные магазины также стали пользоваться меньшим спросом, потому что инвесторов из СНГ не привлекают низкие ставки доходности качественных объектов стрит-ретейла — 3–4%», — говорит Георгий Качмазов.

8. Бюджет инвесторов

Чуть менее половины (43%) участников опроса указали, что инвесторы из СНГ предпочитают покупать коммерческую недвижимость стоимостью от 300 тыс. до 1 млн евро. Около трети (32%) выбрали меньшую ценовую категорию — до 300 тыс. евро. Те же ценовые сегменты преобладают среди инвесторов в жилую недвижимость.

Судя по ответам риелторов, среди самых «дешёвых» стран — Болгария, Турция и Черногория, среди самых «дорогих» — Великобритания, Франция и США.

9. Финансирование доходной недвижимости

По сравнению с 2015 годом на 3% выросла доля риелторов, отмечающих, что многие русскоязычные покупатели берут ипотечный кредит на покупку зарубежной недвижимости.

Доля клиентов, оформляющих кредит, варьируется в зависимости от страны. В Австрии, Германии и Испании более 70% риелторов считают, что таких покупателей много. «Там, где дают кредиты на хороших условиях, большинство клиентов стремятся использовать эту возможность. Это сигнализирует о том, что русские инвесторы становятся профессиональнее, — говорит Георгий Качмазов.— Всё больше инвесторов понимают, что выгодное финансирование в Европе влияет на конечную доходность на вложенный капитал. Например, во многом из-за того, что в Германии нерезидентам доступна ипотека под 1,5% годовых, эта страна стала одним из лидеров по притоку инвесторов из СНГ».

С другой стороны, в Венгрии, Греции, на Кипре, в Хорватии, Черногории и Таиланде русскоязычным покупателям трудно или почти невозможно получить ипотеку, и с этим связана 100-процентная доля ответов «Таких клиентов мало или совсем нет» в этих странах.

В тех случаях, когда наши соотечественники берут кредит, доля заёмных средств в среднем составляет 40–60% от стоимости объекта, как считают 52% респондентов. Этот ответ чаще всего выбирали в Чехии (88%), Великобритании (78%), Испании (68%), Австрии (64%), США (60%) и Германии (58%).

Вариант «Доля заёмных средств составляет менее 40%» преобладает в Венгрии (100% респондентов). Большинство банков этой страны не предоставляют финансирование гражданам стран, не входящих в ЕС, а в тех банках, что выдают кредит, максимальная сумма займа не превышает 64 тыс. евро.

10. Сложности русскоговорящих покупателей

Риелторы отмечают, что с самыми большими трудностями покупатели сталкиваются на этапе поиска подходящего объекта: этот вариант указали 55% участников опроса. «В будущем найти недвижимость для инвестиций станет ещё сложнее. Вследствие большого количества капитала на рынке практически нет хороших объектов по разумным ценам, за них идёт ожесточённая борьба», — считает Георгий Качмазов.

На втором и третьем местах — варианты «Получить кредит» (18%) и «Перевести деньги за покупку» (16%). Вероятно, эти проблемы стали более актуальными в связи с ужесточением процедуры «знай своего клиента» и отзывом лицензий у российских банков. В 2015 году эти сложности отмечали лишь по 4% респондентов.

Вариант «Сложно убедиться в надёжности продавца» набрал большую долю в Таиланде (44% опрошенных). Дело в том, что рынок этой страны менее прозрачен по сравнению с европейским и американским.

Ответ «Сложно получить кредит» тоже распространён в Таиланде (56%), а также на Кипре (55%) и в Великобритании (40%). В Таиланде нерезидентам сложно получить ипотеку, на Кипре после банковского кризиса кредиты выдаются неохотно, а в Великобритании предъявляются высокие требования к заёмщикам.

11. Прогноз

«В 2016 году клиенты выбирали долгосрочный горизонт планирования, ожидали умеренную доходность, предъявляли высокие требования к качеству локации и арендатора, понимали нюансы структурирования сделок и брали кредиты в банках, — подводит итог Георгий Качмазов.— Думаю, что эти тренды продолжат оставаться ключевыми и в 2017 году — клиенты становятся более профессиональными».

В 2017 год у русскоговорящих покупателей зарубежной недвижимости будут пользоваться повышенным спросом такие объекты и инструменты инвестиций:

Доходная недвижимость. Продолжится тенденция 2016 года: покупатели из СНГ будут чаще инвестировать, чтобы сохранить и приумножить капитал, и будут тратить меньше денег на курортное жильё для себя.

Проекты Value Added. «Поскольку количество опытных инвесторов растёт, а доходность от простых проектов низка (в среднем 5%), мы прогнозируем, что в 2017 году больше клиентов будут инвестировать в девелоперские проекты, чтобы получить более высокую доходность (15%) — причём как напрямую, так и через коллективные инструменты», — говорит Георгий Качмазов.

По нашему мнению, число инвесторов в редевелопмент особенно увеличится в Испании. Цены в этой стране с 2007 года упали на 40% и, по прогнозам информационного центра Trading Economics, с 2016 по 2020 год могут вырасти на 20%.

Студенческое жильё. В 2017 году вырастет спрос на студенческую недвижимость: в Великобритании и Германии активно возводятся микроапартаменты, и всё больше иностранцев приезжают в эти страны учиться. Также инвесторы продолжат покупать обычные арендные квартиры, отели и супермаркеты.

Альтернативные инструменты инвестирования в недвижимость. «По нашим прогнозам, в 2017–2018 годах россияне будут больше узнавать о коллективных инвестициях (краудфандинге) и фондах недвижимости и постепенно станут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент объекта», — говорит Георгий Качмазов.

Помимо этого, в 2017 году инвесторы из России продолжат менять структуру капиталов и активов за рубежом. Эта тенденция связана с тем, что валютные резиденты РФ обязаны отчитываться перед налоговыми органами об открытии и закрытии зарубежных счетов и вкладов, а собственники контролируемых иностранных компаний (КИК) — раскрывать информацию о своих зарубежных активах и платить налоги с прибыли, получаемой за границей.

Комментирует Георгий Качмазов: «С 2018 года российское государство будет знать о зарубежных банковских счетах российских налоговых резидентов. При этом РФ требует от своих налоговых резидентов платить налог 35% на дешёвые кредиты (по формуле „9% минус ставка кредита“). Но поскольку низкие ставки в Европе выгодны, то клиенты, скорее всего, не откажутся от ипотеки. Чтобы не нарушать требования российских регуляторов, больше инвесторов будут структурировать покупки через компании и таким образом уходить от обязательств, налагаемых на физических лиц».