Рынок недвижимости Кипра в 1-й пол. 2025 года: аналитический отчёт Tranio

Краткий обзор

Экономика: главное

Экономика Кипра остаётся сильнее, чем в среднем по ЕС по ключевым показателям: росту ВВП, уровню инфляции и безработицы.

Прогнозируется сохранение устойчивого роста в 2025–2026 годах: 

• Усиление покупательной способности благодаря стабильному росту заработной платы, снижению инфляции и безработицы. 
• Высокий чистый экспорт за счёт туризма, торговли и IT. 
• Приток инвестиций из фондов ЕС и продолжение крупных строительных проектов. 
• Сокращение госдолга и профицит бюджета за счёт устойчивого роста доходов.

Кипр сохраняет как преимущества, так и риски, особенно на фоне усиления геополитической напряжённости: 

• Преимущества: стратегическое расположение, доступ к единому рынку ЕС, благоприятный налоговый режим;
• Риски: зависимость экономики от секторов, наиболее уязвимых к внешним шокам: туризма, морских перевозок, внешних инвестиций и цен на энергоносители.

Ключевыми направлениями экономической политики остаются усиление IT-сектора, диверсификация внутреннего производства и торговли, привлечение иностранных инвестиций за счёт налоговых льгот.

Рынок недвижимости: главное

Сектор недвижимости Кипра демонстрирует устойчивый рост, несмотря на вызовы последних лет от пандемии до геополитической нестабильности.

Количество сделок в 1-м полугодии 2025 года выросло на 16%, при этом объём продаж увеличился на 11% и достиг рекордных 2,3 миллиарда евро.

Иностранный спрос остаётся важным источником притока капитала и роста экономики, но при этом усугубляет дефицит доступного жилья для местных жителей; ситуация дополнительно обостряется из-за высокой стоимости строительства.

Спрос сдерживается высокими ставками и регуляторными ограничениями кредитования; по мере снижения ставок в 2025 году одним из драйверов рынка станет реализация отложенного спроса.

Экономика: высокие темпы роста за счёт внутреннего спроса и инвестиций

Еврокомиссия пересмотрела прогнозы по экономике Кипра на 2025 год:

• Рост ВВП: увеличен с 2,8% до 3,0%, что почти вдвое выше среднеевропейских темпов (1,5%).
• Инфляция: снижена с 2,1% до 2,0%, остаётся ниже среднего уровня по ЕС.
• Безработица: достигла 15-летнего минимума, также ниже средних показателей по ЕС.

Денежно-кредитные условия: ключевая ставка ЕЦБ находится в фазе снижения с июня 2024 года, что способствует смягчению кредитных условий и стимулирует экономический рост.

Население и туризм: стабильный прирост и рекордный приток туристов

Вступление Кипра в зону Шенгена станет дополнительным драйвером роста населения и туризма.

Основной драйвер роста населения — миграция: в течение последних пяти лет оно растёт на 1–2% в год и, по прогнозам, в 2025 году достигнет 980 тыс. человек.

По прогнозам Кипрской ассоциации турагентов, к концу 2025 года на Кипр прибудут 4,25 миллиона туристов: это выше рекордных значений 2024 года (4,04 миллиона человек).

Бизнес-климат: Кипр сохраняет статус одной из самых выгодных юрисдикций

Поддерживаются программы стимулирования для частных лиц и бизнеса:

• программы ПМЖ (в т. ч. для обладателей российских паспортов) и ВНЖ;
• режим Non-Domicile для частных лиц;
• Startup Visa;
• IP-Box для IT-компаний;
• госпрограмма «Стратегия по привлечению компаний для работы и/или расширения их деятельности на Кипре»;
• налоговые льготы для иностранных собственников жилья.

С другой стороны, продолжается борьба властей Кипра с имиджем офшорной юрисдикции:

• готовятся поправки к законодательству, направленные на сокращение репатриации прибыли;
• планируется повышение корпоративного налога с 12,5% до 15% в начале 2026 года.

При этом приток капитала продолжается: только в 2025 году на Кипр планируют переехать 250 миллионеров с совокупным состоянием около 2,6 млрд долларов.

Прямые иностранные инвестиции остаются основным источником финансирования дефицита госдолга.

Объёмы прямых иностранных инвестиций (ПИИ) на Кипре,
доли по секторам в 2024 году:

Число компаний, зарегистрированных на Кипре, в 2024 году обогнало допандемийные показатели. За 1-ю пол. 2025 года их количество выросло на 2%.

Профиль Кипра в рейтинге стартап-сред от William Russel:

• Высокая плотность новых бизнесов — 12,79 на 1 000 занятых. Динамичная среда и низкий порог входа для предпринимателей.
• 87,8% новых компаний переживают первый год — выше среднего по Европе. Бизнес-среда стабильна, инфраструктура удовлетворяет потребностям.
• Сильная вовлечённость населения в экономику (57,4% в рабочей силе). Обширная база найма.

Вклад сектора IT, включая стартапы, в валовую добавленную стоимость (ВДС) на Кипре составляет 11,4%.

Недвижимость остаётся одним из ключевых секторов экономики

Сфера недвижимости и строительства стабильно формирует более 15% ВДС Кипра. Вклад недвижимости в ВДС сопоставим с производством и ритейлом вместе взятыми.

Сектор недвижимости способен поглощать проекты высшего уровня

Более 70% кредитов на развитие бизнеса идут на покупку недвижимости. Доля таких кредитов растёт с 2020 года; пик в 2022 году составил 82,8%.

Реальная стоимость сделок в престижных районах не всегда отражается в официальных данных: некоторые дорогостоящие объекты недвижимости продаются «вне рынка», то есть в частном порядке, а не выставляются на публичные торги.

По данным аналитиков рынка, около 60% выручки от продаж в деньгах приходится на жильё среднего и высокого ценового диапазона.

Активность стратегических инвесторов вроде Schoeller Holdings подтверждает интерес к репозиционированию крупных активов в Восточном Средиземноморье и на Кипре в частности — с прицелом на создание новых lifestyle-кластеров в премиум-сегменте.

Участники рынка надеются на замедление роста стоимости жилья

За рост цен:

• усиление спроса за счёт снижения ставок по кредитам
и регуляторных мер;
• исторический дефицит метров;
• удорожание стройматериалов;
• эко-директивы ЕС.

Против роста цен:

• рост предложения за счёт ускорения запуска и ввода объектов;
• замедление роста цен на строительные материалы;
• стабилизация иностранного спроса и замедление прироста числа
  домохозяйств;
• локальный перегрев в отдельных микролокациях.

Рынок недвижимости

Контекст: восходящий тренд с 2020 года

Рынок Кипра демонстрирует устойчивость и быстрое восстановление после кризисов. После стагнации 2020 года рынок восстановился за счёт сохранения доверия инвесторов и притока иностранного капитала. 

Пик роста цен в текущем цикле рынка пришёлся на 2023 год; с тех пор темпы роста замедлились. Однако рынок растёт с незначительными коррекциями, не считая сезонного замедления в конце года.

2024 год стал рекордным по уровню продаж; тенденция сохраняется
 и в 1-й пол. 2025 года.

Характерная особенность Кипра: здесь фактически сосуществуют два сегмента — сильный иностранный спрос и местный рынок, ограниченный платёжеспособностью населения. Иностранный спрос — важный источник капитала и роста экономики, но при этом он провоцирует дефицит жилья для местных жителей: рост цен и высокие ставки по кредитам делают жильё менее доступным для киприотов.

В ответ на дефицит доступного жилья власти Кипра запустили программы субсидий и стимулирования рынка, которые должны стать драйвером внутреннего спроса.

Кроме того, Европейский центральный банк (ЕЦБ) продолжает цикл смягчения, снизив базовую ставку почти вдвое с пиковых значений 2023 года — с 4,5% до 2,15% годовых. Это повышает доступность кредитов. Эффект реализации отложенного спроса за счёт снижения ставок и ввода новых объектов проявится в 2025–2026 годах.

1-е пол. 2025 года: рекордный рост по количеству сделок и объёму продаж

Количество сделок в первом полугодии 2025 года выросло на 16%. При этом объём продаж увеличился на 11% и достиг рекордных 2,3 млрд евро. Объём и сумма выданных ипотек выросли до 6370 (+17%) и 2 млрд евро (+31%) соответственно. Такой разрыв обусловлен реализацией отложенного спроса на дорогостоящую недвижимость.

На зрелость рынка указывает замедление темпов роста цен после пика 2023 года, особенно в сегменте апартаментов, который показал рекордный рост в течение 2023 года с последующей коррекцией в 2024 году.

Аренда: курортные апартаменты по доходности уступают только ритейл недвижимости

С 2023 года по доходности стабильно лидируют: ритейл (5,78% годовых), курортные апартаменты (5,76%) и офисы (5,59%). Арендные ставки сильнее всего росли в офисном сегменте (+4,39%). Жильё сохраняет высокий спрос: квартиры подорожали на 2,87%, дома — на 2,51%.

Согласно опросу EY, в 2025 году большинство респондентов ожидают роста арендных ставок в сегменте офисов (54%) и жилой недвижимости (41%).

На рынке коммерческой недвижимости, включая офисы, сохраняется системный дефицит качественного предложения: в 2025 году выдано на 38,4% меньше разрешений на строительство коммерческих помещений, при этом суммарная стоимость одобренных проектов увеличилась на 41,6%. Для решения проблемы планируется развитие второго офисного кластера рядом с новым портом Лимасола.

Сохраняется тренд на снижение доли иностранных покупателей

В 2022–2023 годах доля иностранцев составляла 44%, в 2024 году она снизилась до 39% и остаётся на этом уровне. В первом полугодии 2025 года спрос в равной степени поддерживали местные покупатели и иностранцы: рост составил 15–16% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. 

Спрос на прибрежные курорты продолжает поддерживаться иностранными покупателями: в Пафосе, который предпочитают состоятельные инвесторы, доля иностранцев достигает 64%, в Фамагусте — 47%. Иностранный спрос частично сместился в Ларнаку, где доля иностранных покупателей выросла до 43%. На втором месте — Лимасол (37%), в Никосии их доля составляет всего 15%. 

Спрос стал более диверсифицированным: доля резидентов ЕС в первом полугодии 2025 года выросла до 47% с 40% в 2024 году. Это снижает зависимость рынка от определённой группы покупателей.

Локальный спрос: Лимасол лидирует по доле сделок, Ларнака по темпам роста

Рынок недвижимости Кипра исторически разделён на Никосию, Лимасол и Ларнаку, где преобладает локальный спрос, и прибрежные курорты — Пафос и Фамагусту, где доминирует иностранный спрос. Фамагуста, из-за удалённости от аэропортов и неопределённого статуса, пользуется наименьшей популярностью. В структуре сделок с недвижимостью доли этих локаций остаются стабильными по сравнению с 2024 годом.

Лимасол лидирует по доле на рынке недвижимости: 31% всех сделок (+13% в первом полугодии 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года). По темпам роста в первом полугодии 2025 года лидером стала Ларнака: 22% сделок (+24% в первом полугодии 2025 года). Доля Пафоса составила 19% сделок (+11% в первом полугодии 2025 года). В Фамагусте число сделок выросло на 20% за счёт низкой базы, но её доля составляет всего 4,5%.

Скачайте это исследование в формате PDF