Ключ от всех дверей: как клиент Tranio оптимизировал налоги через покупку недвижимости на Кипре

Кипр — одно из самых популярных направлений для оптимизации налогообложения благодаря прозрачному законодательству, статусу полноправного члена ЕС и выгодным условиям для иностранных инвесторов.

Для Романа, руководителя сети логистических компаний, Кипр стал финансовым хабом, где сошлись три ключевые цели: снижение налоговой нагрузки, диверсификация активов и легальная оптимизация доходов.

Путь к налоговой эффективности

Роман занимает руководящую должность в международном логистическом бизнесе, предоставляющем услуги клиентам в Европе и Азии. Помимо корпоративного дохода, существенную часть портфеля составляли дивиденды от инвестиций в ценные бумаги.

С ростом доходов налоговое бремя становилось всё более ощутимым, и в какой-то момент нагрузка в стране резидентства превратилась в одну из ключевых проблем Романа. Более того, специфика бизнеса предполагала частые деловые поездки, что делало привязку к одной юрисдикции, тем более с высокими налоговыми обязательствами, крайне неудобной.

В 2023 году Роман начал изучать доступные альтернативы: от ОАЭ и Сингапура до европейских вариантов вроде Португалии и Мальты. Каждое направление выглядело привлекательно по-своему, но именно Кипр предложил оптимальную комбинацию преимуществ: статус налогового резидента без необходимости постоянного присутствия, прозрачный путь к ПМЖ, европейскую правовую систему и режим Non-Domicile.

В прежней стране резидентства Роман столкнулся с несколькими вызовами:

• Налоговая нагрузка на пассивные доходы достигала 30%.
• Деловая активность с частыми перемещениями усложняла получение статуса резидента в более привлекательных юрисдикциях.
• Не было чёткой стратегии по структурированию доходов.

Забегая вперёд, посчитаем, насколько выгодным решением стала инвестиция в недвижимость Кипра:

Эксперты Tranio подберут оптимальную стратегию для вашей инвестиции. Оставьте заявку, чтобы получить набор самых перспективных проектов недвижимости на Кипре.

Оставить заявку

Решение: покупка недвижимости и получение статуса Non-Dom

После консультаций с командой Tranio была выработана комплексная стратегия: инвестиции в недвижимость с последующим получением ПМЖ Кипра, оформление статуса Non-Dom и выстраивание эффективной налоговой структуры.

Шаг 1: выбор недвижимости

Первым этапом стал поиск объекта, который бы не только соответствовал минимальному порогу программы ПМЖ (300 тыс. евро), но и отвечал личным требованиям: возможность гибкой сдачи в аренду с опцией периодического использования — для сохранения налогового резидентства Роман должен был находиться на Кипре минимум 60 дней в году.

Эксперты Tranio подобрали клиенту премиальную виллу в Пафосе за 745 тысяч евро. Объект полностью соответствовал запросу: первая линия, качественная отделка, высокая энергоэффективность, панорамные виды на море и, что немаловажно, собственная управляющая компания, способная обеспечить профессиональное обслуживание недвижимости и снизить налоговую нагрузку.

Виллы в Пафосе 2 013 объявлений на Tranio

От 395 000 €

Комплекс вилл с бассейнами и садами рядом с пляжами, Пафос, Кипр

Всего 64 предложения

От 700 000 €

Новый комплекс вилл на первой линии у моря, Пафос, Кипр

Всего 67 предложений

От 1 315 000 €

Большая резиденция с полями для гольфа, спа-центром и клубом верховой езды в природном заповеднике, Пафос, Кипр

Построено в 2020 Всего 300 предложений

От 1 600 000 €

Закрытый комплекс вилл с бассейнами, садами и панорамными видами, Пафос, Кипр

Построено в 2024 Всего 17 предложений

От 328 000 €

Элитные апартаменты и виллы в закрытой резиденции с бассейнами, Хлорака, Кипр

Всего 320 предложений

От 1 750 000 €

Виллы в закрытой резиденции в 100 метрах от моря, Хлорака, Кипр

Всего 5 предложений

От 2 080 000 €

Новая вилла с бассейном и панорамным видом, Арму, Кипр

Всего 1 предложениe

От 1 200 000 €

Комплекс элитных вилл рядом с морем, Пафос, Кипр

Всего 10 предложений

Почему было важно инвестировать в недвижимость?

• Во-первых, это прямой путь к ПМЖ, что, в свою очередь, давало быстрый доступ к статусу налогового резидента и возможность стать директором кипрской компании.
• Во-вторых, тщательно подобранный объект позволял выстроить эффективную схему управления через юрлицо, что существенно оптимизировало налогообложение доходов от ренты — снижение до фиксированной ставки в 12,5% против 30% по гибкой шкале НДФЛ.
• Немаловажный бонус — возможность вернуть 19% НДС при сдаче виллы через управляющую компанию.

Всю сделку удалось провести полностью дистанционно, без необходимости физического присутствия Романа на острове. От выбора объекта и знакомства с девелопером до оформления доверенностей и закрытия сделки — весь процесс занял чуть больше двух месяцев.

Такой формат требует особого внимания к деталям: с юристами прорабатываются все аспекты комплаенса, механизмы перевода средств, процедура возврата НДС и получения ПМЖ.

Выгода Романа от покупки этого проекта:

Купить недвижимость на Кипре 17 893 объявления на Tranio

От 279 000 €

Апартаменты в новой закрытой резиденции рядом с полем для гольфа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2027.II Всего 105 квартир

От 230 000 €

Апартаменты в современной резиденции с бассейном в живописном районе, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2025.II Всего 43 квартиры

От 395 000 €

Комплекс вилл с бассейнами и садами рядом с пляжами, Пафос, Кипр

Всего 64 предложения

От 700 000 €

Новый комплекс вилл на первой линии у моря, Пафос, Кипр

Всего 67 предложений

От 235 000 €

Апартаменты в новой резиденции с бассейнами в 200 метрах от пляжа, Кисонерга, Кипр

Всего 36 квартир

От 350 000 €

Апартаменты в новой малоэтажной резиденции с двумя бассейнами и спа-зоной в 500 метрах от моря, Пафос, Кипр

Всего 88 квартир

От 748 000 €

Апартаменты в высотной резиденции на берегу моря с бассейнами и спа-центром, Лимассол, Кипр

Всего 330 квартир

От 510 000 €

Квартиры в премиальном бутик-проекте от ведущего застройщика с низким порогом входа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.III Всего 24 квартиры

Шаг 2: получение ПМЖ

Программа ПМЖ Кипра выделяется на фоне других европейских стран своей доступностью и прозрачностью условий. На текущий момент это единственный постоянный вид на жительство в ЕС с порогом входа от 300 тысяч евро за покупку недвижимости.

Привлекательность программы не только в пороге входа: статус выдаётся бессрочно, не требует продления и предполагает минимальные требования к физическому присутствию — всего 2 дня каждые 2 года. В заявку можно включить супругов и детей до 25 лет, а через 7 лет открывается возможность получения гражданства.

Оформление ПМЖ возможно провести дистанционно, а приехать на остров нужно лишь единожды для сдачи биометрии, причём сделать это можно в течение года после одобрения заявки.

Оставьте заявку, чтобы связаться с экспертами Tranio и получить персональную подборку проектов под ПМЖ Кипра.

Оставить заявку

Шаг 3: получение статуса Non-Dom

После получения ПМЖ открылись новые возможности для оптимизации налоговой структуры. Роман смог получить налоговое резидентство Кипра по ускоренной процедуре, проведя в стране всего 60 дней.

За это время он также успел открыть филиал своей компании и стать его руководителем — стандартная процедура регистрации на Кипре занимает всего 1–2 недели.

Ключевым элементом всей стратегии стал статус Non-Domicile. Для его получения необходимо соответствовать трём критериям:

• Быть налоговым резидентом Кипра.
• Иметь центр жизненных интересов за пределами страны.
• Не иметь кипрского налогового резидентства минимум 20 лет подряд.

Роман подал заявление в налоговый департамент Кипра, предоставил документы о наличии недвижимости, гражданства, родственников и бизнеса за пределами страны и получил статус Non-Domicile, который на 17 лет закрыл вопрос с налогообложением дивидендов и процентов по вкладам.

Посчитаем, сколько Роман сэкономил на статусе Non-Dom:

Это сравнение показывает преимущества Non-Dom в контексте кипрских налогов — на международном рынке статус позволил Роману получить ещё больше выгоды, как показали расчёты из начала статьи.

Суммарно недвижимость на Кипре позволила Роману отыграть около 200 тыс. евро в год только благодаря налоговому режиму республики и статусам, доступным инвесторам.

Автор: Максим Скорых