Содержание недвижимости в Индонезии в 2025 году

Существенная часть покупателей недвижимости в Индонезии, и на Бали в частности, рассматривают покупку объектов в первую очередь как выгодную инвестицию: рассчитывают условия входа и стратегии выхода, оценивают доходности и затраты на дальнейшее содержание актива.

Последняя статья расходов варьируется не только от объекта к объекту, но и от одной управляющей компании к другой. Рассмотрим подробно основные издержки на содержание недвижимости в Индонезии.

Из чего складываются затраты на содержание жилья в Индонезии

Расходы на управление недвижимостью

В 2024 году на рынок Бали выходят девелоперы с комплексными продуктами, предлагая не ‭"голые метры", а полный цикл управления недвижимостью: от сдачи проекта до поиска арендатора, от менеджмента юнитов до налогового сопровождения. Инвестор получает готовый арендный бизнес, а процесс сдачи квартир или вилл ложится на плечи УК.

За услуги управляющей компании инвестор платит комиссию — её величина варьируется от срока сдачи юнита (помесячно или посуточно) и от качества сервиса и репутации управляющей компании, занимающейся менеджментом недвижимости.

Обычная ставка за услуги УК при помесячной сдаче в аренду составляет 15% от выручки за вычетом налогов, при посуточной — 20–30%.

Комиссия агрегаторам или агентская комиссия (OTA commission)

В процессе маркетинга юнитов для поиска конечного арендатора УК прибегают к услугам агрегаторов типа Airbnb. Агрегаторы в свою очередь взимают за это комиссию. Стандартная комиссия (может варьироваться) на Бали составляет 4–9% от арендной ставки.

Апартаменты на Бали 134 объявления на Tranio

От $125 000

Новый жилой комплекс вилл и апартаментов в 250 м от пляжа Меласти, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2027.I Всего 123 предложения

От $102 000

Новый жилой комплекс с ресторанами, бассейном и панорамными видами в 5 минутах от пляжа Саванган, Бали, Индонезия

Доходность 8,0% Срок сдачи: 2027.I

От $356 000

Апартаменты «под ключ» с видом на океан в жилом комплексе в окружении зелени, Улувату, Южная Кута, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2026.I Всего 44 квартиры

От $135 000

Новый жилой комплекс со спа-зоной, коворкингом и рестораном рядом с океаном, Нуану, Бали, Индонезия

Доходность 12,0% Срок сдачи: 2026.I

От $166 000

Большой жилой комплекс с отелем, бассейнами и культовым пляжным клубом, Берава, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2026.II Всего 206 квартир

От $108 000

Новый жилой комплекс с бассейнами, спа и рестораном рядом с океаном, Переренан, Бали, Индонезия

Доходность 11,0% Срок сдачи: 2026.III

От $322 000

Комплекс апартаментов в тихом районе тропического леса с видом на океан, Меласти, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025 Всего 20 квартир

От $164 000

Новый жилой комплекс квартир и таунхаусов в Нуану, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025.II Всего 50 квартир

Налог на недвижимость

Владельцы недвижимости на Бали платят несколько регулярных налоговых сборов.

Налог на землю и недвижимость (PBB)

Налог на недвижимость рассчитывается как на стоимость земли, так и на стоимость любых зданий, которые могут её занимать. Ставка налога — 0,5%. Налог взимается ежегодно.

Налоги на доход от аренды:

• подоходный налог — 10% с выручки;
• НДС (только со сдачи коммерческой недвижимости) — 11%;
• гербовый сбор для заверения договоров аренды у нотариуса — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.

Страховка недвижимости

Индонезия считается сейсмически активным регионом, поэтому вся недвижимость здесь строится по стандартам сейсмоустойчивости, а застройщики зачастую дают гарантию на конструктивные элементы до 10 лет.

Тем не менее, чтобы обезопасить себя от землетрясений, ураганов и прочих стихийных бедствий, некоторые инвесторы предпочитают страховать свои объекты.

Базовый полис страхования жилья может обойтись примерно в 2–3 миллиона рупий, или до 190 долларов, в год, а комплексные планы, включающие расширенную страховку от стихийных бедствий, могут стоить от 5–10 миллионов рупий в год (635 долларов).

Вилла на Бали 223 объявления на Tranio

От $125 000

Новый жилой комплекс вилл и апартаментов в 250 м от пляжа Меласти, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2027.I Всего 123 предложения

От $170 000

Новый комплекс вилл со спа-центром в самом сердце Бали, Убуд, Индонезия

Срок сдачи: 2027.I Всего 66 предложений

От $179 000

Новый жилой комплекс таунхаусов и вилл в Сануре, Бали, Индонезия

Доходность 12,8% Срок сдачи: 2025.I

От $210 000

Новый жилой комплекс вилл и апартаментов на берегу океана в Нуса-Дуи, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2027.IV Всего 315 предложений

От $365 000

Новый жилой комплекс вилл с бассейнами и видом на море в Нуса Дуа, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2026.II Всего 49 предложений

От $350 000

Виллы в новом жилом комплексе с бассейном и видом на океан рядом с пляжем Меласти, Бали, Индонезия

Доходность 16,0% Всего 51 предложениe

От $261 000

Новый жилой комплекс вилл «под ключ» в пешей доступности от пляжа Баланган, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025.I Всего 17 предложений

От $85 000

Новый комплекс апартаментов и меблированных вилл с бассейнами и панорамными видами рядом с пляжем, Унгасан, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025.IV Всего 33 предложения

Коммунальные платежи

Коммунальные услуги на Бали относительно недорогие и чаще всего входят в стоимость аренды жилья.

В своих расчётах застройщики указывают следующие расходы на коммунальные платежи в месяц:

Интернет и ТВ

На Бали всего несколько крупных провайдеров, поставляющих качественный высокоскоростной интернет. Два крупнейших провайдера Бали:

Провайдеры домашнего интернета на Бали:

Другой провайдер IndiHome предоставляет услуги кабельного телевидения в комплексных пакетах за примерно те же 30–32 доллара, однако скорость интернета в таком случае максимально достигает лишь 100 Mbps.

Более того, для русскоязычных экспатов вопрос подключения ТВ актуален в меньшей степени, так как вещание ведётся на индонезийском, максимум — английском языке (австралийские каналы).

Уборка и ремонт

Некоторые УК закладывают фиксированный процент расходов на амортизацию и ремонт, другие — определяют трату на реновацию в абсолютных значениях через определённый период времени.

Рекомендуемый процент на амортизацию составляет ~0,5% от ежемесячной выручки. В случае полноценной реновации расходы могут составить около 5 тыс. долларов на объект площадью 125 кв. метров раз в 5 лет.

Управляющие компании

Рынок недвижимости Бали трансформировался под влиянием растущего турпотока и интереса иностранных инвесторов к локации.

Доля индивидуальных путешественников, которые готовы выделять большие бюджеты на Бали, растёт. Конечный арендатор всё чаще выбирает для своего размещения качественные брендированные отели или проекты под профессиональным управлением известных операторов.

В 2024 году вопрос поиска управляющей компании закрывается ещё на этапе выбора проекта, так как подавляющее большинство девелоперов либо сами занимаются управлением, либо сотрудничают с партнёрской УК, которая возьмёт на себя менеджмент юнитов.

Управление недвижимостью зачастую включает:

• маркетинг;
• отельное обслуживание клиентов;
• техническое обслуживание;
• круглосуточную охрану;
• уборку;
• ежемесячные отчёты для инвесторов;
• сопровождение выплат по доходности;
• налоговое сопровождение.

Инвестору следует изучать не только качество объекта и локацию, но и оценивать сток готовых проектов застройщика под управлением.

Анализ объектов, локаций, эффективности УК, расчёт доходностей — всё это готовы взять на себя эксперты Tranio. Напишите нам, чтобы получить подборку проектов под качественным управлением.

Оставить заявку

Учитывая все издержки, можно составить примерную финансовую модель юнита.

Для примера возьмём содержание таунхауса площадью 70 кв. метров в районе Меласти от одного из крупнейших застройщиков Бали с собственной УК:

Автор: Максим Скорых