Содержание недвижимости в Индонезии в 2026 году

Существенная часть покупателей недвижимости в Индонезии, и на Бали в частности, рассматривают покупку объектов в первую очередь как выгодную инвестицию: рассчитывают условия входа и стратегии выхода, оценивают доходности и затраты на дальнейшее содержание актива.

Последняя статья расходов варьируется не только от объекта к объекту, но и от одной управляющей компании к другой. Рассмотрим подробно основные издержки на содержание недвижимости в Индонезии.

Из чего складываются затраты на содержание жилья в Индонезии

Расходы на управление недвижимостью

В 2025 году на рынок Бали выходят девелоперы с комплексными продуктами, предлагая не ‭"голые метры", а полный цикл управления недвижимостью: от сдачи проекта до поиска арендатора, от менеджмента юнитов до налогового сопровождения. 

Инвестор получает готовый арендный бизнес, а процесс сдачи квартир или вилл ложится на плечи УК. Ландшафт обслуживания недвижимости в Индонезии движется к модели «недвижимость как сервис». Инвестор приобретает отлаженную систему, генерирующую доход.

За услуги управляющей компании инвестор платит комиссию — её величина варьируется от срока сдачи юнита (помесячно или посуточно) и от качества сервиса и репутации управляющей компании, занимающейся менеджментом недвижимости.

Обычная ставка за услуги УК при помесячной сдаче в аренду составляет 15% от выручки за вычетом налогов, при посуточной — 20–30%.

Комиссия агрегаторам или агентская комиссия (OTA commission)

В процессе маркетинга юнитов для поиска конечного арендатора УК прибегают к услугам агрегаторов типа Airbnb. Агрегаторы, в свою очередь, взимают за это комиссию. Стандартная комиссия (может варьироваться) на Бали составляет 4–9% от арендной ставки.

Налог на недвижимость

Владельцы недвижимости на Бали платят несколько регулярных налоговых сборов.

Налог на землю и недвижимость (PBB)

Налог PBB-P2 рассчитывается ежегодно по налоговой стоимости земли и зданий. Национальный закон устанавливает максимальную ставку 0,5%, а муниципалитет определяет фактическую ставку, необлагаемый минимум и долю налоговой стоимости для расчёта.

Налоги на доход от аренды:

• подоходный налог — 10% с выручки;
• НДС (только со сдачи коммерческой недвижимости) — 11%;
• гербовый сбор для заверения договоров аренды у нотариуса — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.

Страховка недвижимости

Индонезия считается сейсмически активным регионом, поэтому вся недвижимость здесь строится по стандартам сейсмоустойчивости, а застройщики зачастую дают гарантию на конструктивные элементы до 10 лет.

Тем не менее, чтобы обезопасить себя от землетрясений, ураганов и прочих стихийных бедствий, некоторые инвесторы предпочитают страховать свои объекты.

Базовый полис страхования жилья может обойтись примерно в 2–3 миллиона рупий, или до 190 долларов, в год, а комплексные планы, включающие расширенную страховку от стихийных бедствий, могут стоить от 5–10 миллионов рупий в год (635 долларов).

Коммунальные платежи

Коммунальные услуги на Бали относительно недорогие и чаще всего входят в стоимость аренды жилья.

В своих расчётах застройщики указывают следующие расходы на коммунальные платежи в месяц:

Интернет и ТВ

На Бали всего несколько крупных провайдеров, поставляющих качественный высокоскоростной интернет. Два крупнейших провайдера Бали:

Провайдеры домашнего интернета на Бали:

Другой провайдер IndiHome предоставляет услуги кабельного телевидения в комплексных пакетах за примерно те же 30–32 доллара, однако скорость интернета в таком случае максимально достигает лишь 100 Mbps.

Более того, для русскоязычных экспатов вопрос подключения ТВ актуален в меньшей степени, так как вещание ведётся на индонезийском, максимум — английском языке (австралийские каналы).

Уборка и ремонт

Некоторые УК закладывают фиксированный процент расходов на амортизацию и ремонт, другие — определяют трату на реновацию в абсолютных значениях через определённый период времени.

Рекомендуемый процент на амортизацию составляет ~0,5% от ежемесячной выручки. В случае полноценной реновации расходы могут составить около 5 тыс. долларов на объект площадью 125 кв. метров раз в 5 лет.

Управляющие компании

Рынок недвижимости Бали трансформировался под влиянием растущего турпотока и интереса иностранных инвесторов к локации. Ведущие девелоперы внедряют модель Property-as-a-Service — недвижимость как сервис, где содержание жилья в Индонезии становится частью комплексного инвестиционного продукта.

Доля индивидуальных путешественников, которые готовы выделять большие бюджеты на Бали, растёт. Конечный арендатор всё чаще выбирает для своего размещения качественные брендированные отели или проекты под профессиональным управлением известных операторов.

В 2025 году вопрос поиска управляющей компании закрывается ещё на этапе выбора проекта, так как подавляющее большинство девелоперов либо сами занимаются управлением, либо сотрудничают с партнёрской УК, которая возьмёт на себя менеджмент юнитов.

Управление недвижимостью зачастую включает:

• маркетинг;
• отельное обслуживание клиентов;
• техническое обслуживание;
• круглосуточную охрану;
• уборку;
• ежемесячные отчёты для инвесторов;
• сопровождение выплат по доходности;
• налоговое сопровождение.

Ключевым критерием выбора становится технологичность управляющей компании: наличие прозрачной отчётности, онлайн-дэшбордов и понятных KPI. Именно это обеспечивает контроль над содержанием жилья в Индонезии и предсказуемость финансовых потоков.

Анализ объектов, локаций, эффективности УК, расчёт доходностей — всё это готовы взять на себя эксперты Tranio. Напишите нам, чтобы получить подборку проектов под качественным управлением.

Оставить заявку

Учитывая все издержки, можно составить примерную финансовую модель юнита.

Для примера возьмём содержание таунхауса площадью 70 кв. метров в районе Меласти от одного из крупнейших застройщиков Бали с собственной УК: